2015年1月5日 中国：开发商 证券研究报告1月份第一周：交易量受元旦假日影响环比下降，但同比上升 12月29日-1月4日交易量和销售均价 从周环比角度看，已公布数据的35个城市中有32个的房地产交易量下降（截至1月4日当周的中值为-22%，而截至12月28日当周为+7%）。从同比角度看，已公布数据的35个城市中有24个的交易量上升（中值为+14%，而截至12月28日当周中值为+26%）。与2014年12月的周均值相比，已公布数据的35个城市中有27个的交易量下降，（中值为-12%，而截至12月28日当周为+21%）。相对而言，三线城市的表现落后于一/二线城市，长三角地区的表现落后于其它地区。在销售均价方面，从周环比角度看，已公布数据的13个城市中有10个的均价上升（中值为+6%，而截至12月28日当周中值为+1%）。从三个月累计环比角度看，已公布数据的13个城市中有8个的销售均价上升，较此前三个月均值的变动中值为+2.6%。 年初至今表现 截至2015年1月4日，已公布数据的35个城市的交易量周平均值较2014年12月均值低13%，但较2014全年/2014年上半年均值高21%/37%。年初至今，已公布数据的25个城市中有18个交易量上升，同比变动幅度中值为+14%（截至12月28日当周为-12%）。在销售均价方面，年初以来已公布数据的26个城市房价同比上升（中值为+9%，而截至12月28日当周中值水平持平）。 库存水平 截至2015年1月4日当周，我们追踪的11个城市的总库存上升了0.3%（截至12月28日当周下降0.4%）。从过去12个月滚动销售面积计算，我们追踪的11个城市的库存平均消化时间为17.5个月（截止12月28日当周也为17.5个月），其中：1) 上海、苏州、杭州、东莞和广州的库存持稳；2) 南京、深圳、北京和厦门的库存下降；3) 青岛和福州的库存上升。 投资观点 我们的买入建议：碧桂园（强力买入名单）、万科A（强力买入名单）、保利地产A、乐居、易居中国、华润置地、世茂房地产、龙湖地产、华侨城、招商地产A、万科 H、融创中国。我们的卖出建议：绿城房产、方兴地产、金地集团、仁恒置地和世茂股份。主要风险：开发商财务实力显著改善/恶化；宏观经济状况/政策调控放松好于/坏于预期。 主要一/二/三线城市总交易量和销售均价 注：(1) 一线城市是指北京、上海、深圳、广州；二线城市是指天津、南京、成都、长沙、苏州、青岛、大连、重庆、杭州、三亚、西安；三线城市是指南昌、东莞、合肥、昆明、宁波、汕头、蚌埠。(2) 由于数据的可获得性，加总成交价的计算是基于周度或者月度数据的基础上。 资料来源：中国指数研究院、高华证券研究 我们建议买入/卖出的股票概览 * 位于我们的地区强力买入名单。 股价截至2015年1月5日。 . 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 杜茜 (分析师) 执业证书编号: S1420511100001 +86(10)6627-3147 jacqueline.du@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000一线城市加总交易量(左轴)二线城市加总交易量(左轴)三线城市加总交易量(左轴)一线城市加总成交价(右轴)二线城市加总成交价(右轴)三线城市加总成交价(右轴)(千平方米)(元/平方米)评级 货币12个月目标价格目前12年至14年年初至今均值12年至14年年初至今低点海外上市公司碧桂园 买入*HK$5.80 1.0 1.3 0.9 易居中国 买入US$12.80 1.0 n.m.n.m.乐居 买入US$19.10 3.8 n.m.n.m.龙湖地产 买入HK$13.90 1.4 1.9 1.2 世茂房地产 买入HK$22.00 1.3 1.2 0.9 仁恒置地 卖出S$1.24 0.6 0.9 0.7 融创中国 买入HK$9.20 1.3 1.0 0.7 万科(H)买入HK$20.40 1.9 1.6 1.3 华润置地 买入HK$23.20 1.7 1.7 1.2 方兴地产 卖出HK$2.20 0.8 1.5 1.0 绿城房产 卖出HK$6.60 0.6 0.9 0.5 国内上市公司万科(A)买入*Rmb12.20 1.8 1.4 1.0 华侨城 买入Rmb7.00 2.2 1.9 1.3 上海世茂 卖出Rmb9.90 1.2 0.9 0.7 保利地产 买入Rmb7.50 2.1 1.4 0.7 金地集团 卖出Rmb7.30 1.8 1.1 0.9 招商地产(A)买入Rmb15.40 2.4 1.5 1.0 12个月目标价格12个月追溯市净率(剔除投资物业公允价值增值) 2015年1月5日 中国：开发商 全球投资研究 2 图表1: 年初至今已公布数据的25个城市的交易量同比升幅中值为14% 35个城市上周和年初至今的交易量比较 注：重庆、杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 图表2: 年初至今已公布数据的13个城市的销售均价同比升幅为9% 26个城市上周和年初至今的销售交易价比较 注：重庆和杭州的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量1229-0104周环比 同比与2014年12月周均值相比1229-0104环比 同比2015年年初至今 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京212 -44%21%-15%212 -15%79%212 21%-13%433%7%23%天津196 -19%-13%-8%196 -8%31%196 -13%29%200%5%-16%青岛231 -19%-24%-4%231 -4%45%231 -24%18%221%7%21%大连47 -35%-21%-25%47 -25%27%47 -21%68%n.a.184%-42%长春92 -46%-10%-45%92 -45%4%n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.147 n.a.97%n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港80 -21%-32%-7%80 -7%-4%n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海483 -17%55%6%483 6%108%483 55%80%179%16%55%南京162 -46%-24%-36%162 -36%10%162 -24%14%120%11%83%苏州195 -20%21%-9%195 -9%78%195 21%32%69%103%250%温州55 -43%87%-38%55 -38%2%55 87%25%938%323%65%杭州305 -7%59%2%305 2%114%305 59%123%n.a.n.a.n.a.宁波82 -25%-24%-19%82 -19%5%82 -24%1%39%-39%0%徐州162 -58%0%-25%162 -25%22%n