2019年1月销售点评：高基数下销售放缓，拿地态度略趋谨慎

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 万科A（000002）2019年1月销售点评 强推（维持） 高基数下销售放缓，拿地态度略趋谨慎 目标价：45.00元 当前价：27.68元 事件：  万科公布公司1月销售数据，1月公司实现签约金额488.8亿元，同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，同比下降28.5%。1月公司新增建面296.6万平方米，同比增长10.9%；总地价129.9亿元，同比下降14.1%。 点评：  1月高基数下销售趋缓、同比-28%，料后续稳步回升 1月公司实现签约金额488.8亿元，环比下降22.4%、同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，环比下降27.6%、同比下降28.5%；销售均价15,386元/平，环比增长7.1%、同比增长0.6%。由于2018年1月公司单月实现销售金额679.8亿元，属2018年全年单月销售最高，因此高基数下公司1月销售降幅较大；但公司1月销售额仍居克尔瑞1月单月销售榜单第一。考虑到2、3月销售基数较低，并且在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上，公司后续销售或将稳步回升。  1月拿地金额占比销售金额27%，拿地态度略趋谨慎 1月公司在土地市场获取广州、上海、北京等地10个项目以及3个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米，环比下降49%、同比增长10.9%；对应总地价129.9亿元，环比下降61%，拿地金额占比销售金额为26.6%；平均楼面价4,379元/平米，环比下降23.6%，拿地均价占比当月销售均价28.5%，较2018年下降11.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1月新增货值456亿元，略低于同期销售金额488.8亿元，拿地略趋谨慎。  投资建议：基数下销售放缓，拿地态度略趋谨慎，维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应19年PE仅为6.6倍，维持目标价45元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2017A 2018E 2019E 2020E 主营收入(百万) 242,897 300,059 387,482 520,585 同比增速(%) 1 24 29 34 归母净利润(百万) 28,052 36,514 46,472 58,806 同比增速(%) 33 30 27 27 每股盈利(元) 2.54 3.31 4.21 5.33 市盈率(倍) 10.9 8.4 6.6 5.2 市净率(倍) 2.3 1.9 1.6 1.3 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年2月1日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 总股本(万股) 1,103,915 已上市流通股(万股) 1,103,013 总市值(亿元) 3,055.64 流通市值(亿元) 2,689.16 资产负债率(%) 84.9 每股净资产(元) 12.7 12个月内最高/最低价 36.63/19.75 《万科A（000002）10月销售点评：销售大增，拿地趋缓、成本继续下行》 2018-11-04 《万科A（000002）11月销售点评：推盘加速、销售大增，拿地谨慎中积极》 2018-12-05 《万科A（000002）12月销售点评：全年销售破6,000亿，拿地谨慎中显积极》 2019-01-06 -35%-20%-6%9%18/0218/0418/0618/0818/1018/122018-02-12～2019-02-01 沪深300 万科A 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年02月11日 万科A（000002）2019年1月销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、公司销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 -30.0 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 -01002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （%） （亿元） 万科2018年月度销售 万科2019年月度销售 同比 0.00.10.20.30.40.50.60.70.8010002000300040005000600070002010201120122013201420152016201720181M2019（倍） （亿元） 销售金额 拿地金额 拿地销售比（金额） 万科A（000002）2019年1月销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、2019年公司月度拿地销售金额比 图表4、2019年公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表5、公司2019年1月新增项目地块 时间 项目名称 城市 权益 占地面积（万方） 建筑面积（万方） 权益建面（万方） 总地价（万元） 权益地价（万元） 楼板价 （元/平） 2019/1 中新知识城ZSCN-C1-3地块 广州 20% 192,000 168,000 69,000 267,768 53,500 7,761 2019/1 中航天盛广场 上海 50% 18,000 32,000 33,000 236,400 118,200 36,369 2019/1 高丽营于庄6004等地块 北京 49% 43,000 28,000 32,000 204,082 100,000 31,397 2019/1 锅炉厂项目 石家庄 51% 49,000 285,000 60,000 68,039 34,700 5,766 2019/1 姚湖村项目 鄂州 70% 21,000 783,000 57,000 14,286 10,000 1,764 2019/1 大都会E3地块 郑州 100% 37,000 178,000 110,000 38,400 38,400 3,491 2019/1 大都会E5地块 郑州 100% 59,000 90,000 237,000 61,200 31,500 61,200 18,900 2,582 631 2019/1 曲江创意谷项目 西安 60% 80,000 232,000 300,000 2019/1 星河嘉园项目后期南地块 昆明 70% 52,000 75,000 189,000 109,429 76,600 4,053 2019/1 花海生态城地块 眉山 100% 790,000 470,000 951,000 214,600 214,600 2,257 2019/1 万纬昆明长水空港物流园（三期） 昆明 100% 104,000 110,000 61,000 53,100 53,100 2,360 2019/1 万纬杭州大江东义蓬物流园 杭州 100% 109,000 114,000 114,000 2019/1 万纬重庆南岸东港物流园 重庆 100% 88,000 136,000 50,000 合计 1,642,000 2,966,000 2,263,000 1,298,803 779,200 4,379 资料来源：公司公告，华创证券 0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8010020030040050060070080017-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-01（倍） （亿元） 万科拿地金额 万科销售金额 拿地/销售比（右轴） 0.00.51.01.52.02.53.03.501002003004005006007008009001,00017-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-01（倍） （万方） 万科拿地面积 万科销售面积 拿地/销售比（右轴） 万科A（000002）2019年1月销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 货币资金 174121 160977 154993 208234 营业收入 242897 300059 387482 520585 应收票据 0 0 0 0 营业成本 160080 193874 252161 343784 应收账款 1433 0 0 0 营业税金及附加 19722 28090 36375 48998 预付账款 73017 58162 75648 103135 销售费用 6262 7736 9989 13421 存货 598088 600118 813712 1119257 管理费用 8866 8402 10849 14576 其他流动资产 170894 75015 96871 130146 财务费用 2075 2808 3048 5189 流动资产合计 1017553 894271 1141224 1560773 资产减值损失 1319 0 0 0 其他长期投资 30152 28846 27552 26274 公允价值变动收益 0 0 0 0 长期股权投资 81224 81224 81224 81224 投资收益 6245 8118 10553 13719 固定资产 8129 9536 9928 10319 营业利润 50813 67268 85613 108336 在建工程 1022 1022 1022 1022 营业外收入 723 0 0 0 无形资产 1438 1366 1297 1232 营业外支出 394 0 0 0 其他非流动资产 25829 29190 37932 51242 利润总额 51142 67268 85613 108336 非流动资产合计 147794 151184 158957 171315 所得税 13934 18835 23972 30334 资产合计 1165347 1045455 1300181 1732088 净利润 37208 48433 61641 78002 短期借