2015年年报点评：能源地产双轮驱动、业绩有望快速增长

公司动态分析/宝安地产 能源地产双轮驱动、业绩有望快速增长 —宝安地产2015年年报点评 ■事件：公布2015年年报，实现营收16.66亿元，同比增长60.7%；归属于母公司股东净利润62.05百万元，同比增长16.7%；每股收益0.13元，同比增长18.18%。 ■业绩发展向好、95亿定增添彩：公司15年营收在多年平稳营收基础上有了大跨越，房地产销售收入仍是主要营收和毛利贡献者，东旭新能源的收购将改变公司以往营收结构，95亿定增将极大优化公司财务结构，未来公司有望尝试资产证券化等构建多元融资体系。 ■珠三角强聚焦、高品质稳发展：公司在资源配臵上由目前的三四线城市逐步向一线城市及核心二线城市倾斜，将逐步建立在临深片区及珠三角地区的开发优势，实现房地产业务持续发展。 ■毛利维持稳定、资产负债比率略有上升：公司全年经营毛利33.16%与前一年基本保持持平，但公司的负债率有明显上升，从14年的70.3%上升至80.4%，公司负债规模大增81.4%。但公司现金流有明显的提升，不但经营现金流转负为正，现金流入规模也大增34%，这些积极的现金流未来将产生更好的收益。 ■华丽进军光伏、协同效应可期：万亿市场下公司计划未来3年内开发建设持有3.3GW优质光伏项目，致力于打造成为全球领先的绿色能源综合服务提供商；推进光伏建筑一体化产业的发展，融入“绿色环保”的现代化居住理念，实现公司品牌的再造和提升。 ■投资建议：在国家大力推行新能源和太阳能光伏应用的政策红利下，公司的新能源布局有望借助新股东的实力迅速发展壮大；95亿定增的落地为公司业务扩张提供坚实力量；土储向珠三角地区聚集，潜在盈利能力大；未来公司有望形成地产与能源双轮驱动的格局，而且借助新材料与新技术在地产建造的应用，有望产生协同效应，相互促进发展，不考虑公司16年定增对EPS的摊薄，我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.25和0.32，对应当前股价PE估值为58.8X、45.6X、36.8X，给予“买入-A”评级，6个月目标价16.0元。 ■风险提示：定增失败、产业联动失败 (百万元) 2014 2015 2016E 2017E 2018E 主营收入 1,036.5 1,665.7 2,236.7 2,875.1 3,637.2 净利润 53.2 62.0 92.8 119.6 148.2 每股收益(元) 0.11 0.13 0.20 0.25 0.32 每股净资产(元) 2.70 2.82 3.99 4.22 7.07 盈利和估值 2014 2015 2016E 2017E 2018E 市盈率(倍) 102.5 87.9 58.8 45.6 36.8 市净率(倍) 4.3 4.1 2.9 2.8 1.6 净利润率 5.1% 3.7% 4.1% 4.2% 4.1% 净资产收益率 4.2% 4.7% 4.9% 6.0% 4.5% 股息收益率 0.2% 0.0% 0.2% 0.2% 0.3% ROIC 4.1% 5.6% 10.6% 4.0% 4.9% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Tabl e_Title 2016年04月01日 宝安地产（000040.SZ） Tabl e_Bas eI nfo 公司动态分析 证券研究报告 住宅地产 投资评级 买入-A 首次评级 6个月目标价： 16元 股价（2016-03-31） 11.61元 Tabl e_Mar ketI nf o 交易数据 总市值（百万元） 5,451.98 流通市值（百万元） 5,393.87 总股本（百万股） 469.59 流通股本（百万股） 464.59 12个月价格区间 8.88/21.15元 Tab le_Ch art 股价表现 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -7.35 -5.06 27.19 绝对收益 9.01 -22.24 31.77 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 Tab le_Report 相关报告 -21%1%23%45%67%89%111%133%2015-042015-082015-12宝安地产 住宅地产 公司动态分析/宝安地产 公司公布2015年年报，实现营收16.66亿元，同比增长60.7%；归属于母公司股东净利润62.05百万元，同比增长16.7%；每股收益0.13元，同比增长18.18%。 公司成立于1950年，1994年上市，前身为宝安县所属集体所有制性质的运输企业，是国内老牌上市企业。近年来公司相继剥离传统行业，大力发展房地产业，成功转型为一支专业房地产上市公司。15年10月，东旭集团有限公司成为公司控股股东，公司收购东旭新能源投资有限公司100%股权，开始涉足能源产业。 1. 业绩发展向好、95亿定增添彩 公司15年营收16.66亿元，同比增长60.7%，在公司多年平稳营收基础上有了大跨越；15年归属于母公司股东净利润62.05百万元，同比增长16.7%，受益于公司营收的大幅增长，但仍不及13年水平。15公司年营收分布在房地产销售、物业及酒店管理、租赁及建筑安装四大行业，其中建筑安装是公司收购东旭新能源投资公司100%股权后合并入的新业务，但是营收仍主要来自房产销售，占总营收94.09%，而且房产销售对公司整体毛利润贡献率达96.12%。公司继续以首臵、首改、改善型产品为主，坚持“打造片区品质最优产品”，虽然公司综合毛利率略有下滑，但考虑到其珠三角布局和高品质战略，预计未来公司房产销售毛利率将小幅回升。 公司2015年预收账款达到712百万元，同比增长2.9%，其中91%来自预收售房款，7.8%来自预收工程款。而且预收账款占到营业收入43%，公司未来两年营收增长有了基本保证。 图1：公司营业收入及同比增速 图2：公司归属母公司股东净利润及同比增速 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图3：公司2015年营收分布 图4：公司2015年各业务毛利润贡献率 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 817.37 860.89 815.11 1036.53 1665.73 5.2% 5.3% -5.3% 27.2% 60.7% -10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%02004006008001000120014001600180020112012201320142015营业收入（百万） 同比增速 140 194 103 53 62 45.5% 38.4% -46.9% -48.4% 16.7% -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%05010015020025020112012201320142015归属母公司股东净利润（百万） 同比增速 94.09% 3.96% 0.73% 1.22% 2015年营业收入分布 房地产销售 物业管理 房地产租赁 建造安装 96.12% 2.31% 0.86% 0.71% 2015年毛利润贡献情况 房地产销售 物业管理 房地产租赁 建造安装 公司动态分析/宝安地产 图5：公司综合毛利率及增速 图6：公司预收账款及增速 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 公司2015年平均ROE4.8%，去年同期4.2%，但仍与13年水平有较大差距，而且公司销售净利率仅为3.7%，降到历史最低水平，受公司成本大幅提升所致。ROE的同比增长主要受益于公司权益乘数的提升，2015年权益乘数为5.1，去年同期仅为3.4。根据公司经营计划：2016年公司将围绕“运营提升”主题，统筹优化成本、产品、营销等各环节，不断加快开发销售速度，提高项目运营效率，并且考虑到公司在三费控制能力较好，由此公司ROE在未来将会回升。 图7：公司平均ROE与销售净利率 图8：公司三费比率 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 公司正处在新业务布局发展期，所以公司资产负债率达到历史最高80.4%，但从公司净负债率和剔除预收账款后的资产负债率来看，仍处于优良水平。而且15年公司也在尝试拓展融资渠道，从公司现金流量来看，筹资性现金流激增，主要是公司全资子公司东旭新能源向平安信托融资24亿元信托资金（公司出资4亿元认购次级受益权）。不仅如此，公司上市以来的首次定增于近期获证监会核准，95亿元将建设总装机量为1150WM光伏项目，助力公司新业务拓展的同时，极大优化了公司财务结构，未来公司有望尝试资产证券化等，构建多元融资体系。 41.08 33.78 55.64 42.38 33.18 33.16 -17.8% 64.7% -23.8% -21.7% 0.0% -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00201020112012201320142015综合毛利率（%） 增速 434.4 327.7 389.2 692.1 712.0 -24.6% 18.8% 77.8% 2.9% -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%0.0200.0400.0600.0800.020112012201320142015预收账款(百万） 同比增速 10.9 15.0 17.9 8.5 4.2 4.8 11.9 17.2 22.5 12.6 5.1 3.7 0.05.010.015.020.025.0201020112012201320142015净资产收益率（%） 销售净利率(%) 0.05.010.015.020.0201020112012201320142015营业费用占比 管理费用占比 公司动态分析/宝安地产 图9：公司资产负债率和权益乘数 图10：公司净负债率和剔除预收账款后的资产负债率 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图11：公司现金流状况 资料来源：wind、安信证券研究中心 2. 珠三角强聚焦、高品质稳发展 公司在资源配臵上由目前的三四线城市逐步向一线城市及核心二线城市倾斜，将逐步建立在临深片区及珠三角地区的开发优势，实现房地产业务持续发展。从15年按地区营收分布看，广东地区贡献营收占82%，其中广州地区主要包括深圳、惠州和东莞、陕西西安和湖南湘潭也是公司项目的分布地，15年首次在宁夏地区实现收入。陕西地区销售毛利高达40.56%，受益不断地利好刺激政策；广东地区销售毛利也有33.64%，受益深圳市场火爆的带动作用，而且公司以高品质为主打，契合改善型需求和当地市场环境。报告期内，公司及下属公司在建、拟建、完工的房地产开发项目共计18个，其中完工项目3个、在建项目5个、拟建项目10个，15年公司竞得惠东县港口镇滨海旅游度假区东山海地块宗地面积共19.96万方的三块土地使用权。 61.3 47.8 59.4 68.4 70.3 80.4 2.6 1.9 2.5 3.2 3.4 5.1 0.01.02.03.04.05.06.00.020.040.060.080.0100.0201020112012201320142015资产负债率(%) 权益乘数 -26.8 21.6 65.0 78.2 43.9 24.8 48.0 58.5 54.1 69.9 -40.0-20.00.020.040.060.080.0100.020112012201320142015净负债率（%） 剔除预收账款后的资产负债率（