2019F可以实现4,000亿港元的销售目标

公司注意物业发展│香港│八月23，2018香港加（没变化）共识评分*：买入27卖出4卖出0中国海外发展有限公司2019F可以实现4,000亿港元的销售目标本说明中的主要更改没变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）31.0 108.226.0 93.6808月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对(%)2.7-8.3-7.6相对的(%)4.41.1-9重大的股东持有百分比中国海外控股公司55.1中信组10.0分析师18-20财年毛利率应至少为30％：管理层尽管总收入为886亿港元（同比增长2％），同比下降15％，但中海外的1H18毛利率令人鼓舞，为35.8％，比我们的预期高4.8％。核心应占纯利为192亿港元，与我们的预期相符，中期每股派息同比上升14％至0.4港元。管理层指导，18-20财年的毛利率应至少为30％。我们认为，即使1H18的高基数可能无法在2H维持，它也可以实现强劲的FY18F毛利率32-33％。2018财年合约销售额可能达到3,000亿港元中国海外发展在2018年首6个月的现金回笼率高达89％。鉴于其在2H18F的可售资源为5,000亿港元，中国海外发展可以实现其FY18的2900亿港元销售目标，出售率仅为28％（约1000亿港元仅在11月或之后出售）。我们认为，只要管理层略微推动以推动2H的销售，中国海外发展在18财年将很有可能实现3,000亿港元的合约销售。FY19F可能会达成4,000亿港元的年度销售目标管理层重申其20财年的销售目标为4,000亿港币。由于上半年的建筑建筑面积为1300万平方米，在建建筑面积为3500万平方米，预计到18财年末，可售资源将超过6,000亿港元。我们认为，如果中海外维持65％的销售率，其4000亿港元的销售目标将在19财年实现。有效外汇风险不超过20％中国海外发展的49％非人民币债务敞口可能很高。然而，管理层强调外债主要是为香港等离岸项目筹集的。管理层表示，不包括以人民币以外的货币计价的，来自海外项目的预计现金收入，其有效外汇敞口不超过其总债务的20％。我们认为，中国海外发展集团的外汇敞口是可控的，而不是过多的。管理层在土地储备方面保持审慎管理层重申了该集团在COLI和COGO之间明确划分土地储备的战略：COLI专注于1/2级城市和COGO 3/4级城市。中海外的2018财年土地储备预算保持不变，为1350亿港元，其中34％用于上半年。股票期权计划可占流通股的10％6月下旬，中国海外发展授予404名员工股票期权，以每股25.85港币的行使价认购总计1.07亿股的股票（占已发行股本的1％）。管理层表示，股票期权计划可能在24个月后扩大发行在外股票的10％。我们认为该计划足以激励管理层在中长期内加速盈利增长。维持目标价33.3港元的目标价我们的目标价33.3港元是基于较资产净值37.0港元折让10％得出的。目前，该股的市盈率为CY18F市盈率7倍，股息收益率为4.3％，我们认为这对优质的大盘开发商有吸引力。潜在的重估催化剂是高于预期的合同销售。中国出台更多紧缩政策是一个主要的下行风险。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）158,717163,972208,644253,808317,272营业EBITDA（港币百万元）39,09248,90262,41675,49688,722净利润（百万港元）28,00334,30240,65449,14958,192核心每股收益（港币）2.753.133.714.495.31每股核心盈利增长(3.8%)13.9%18.5%20.9%18.4%FD核心P / E（x）8.477.536.595.454.60每股股息（港元）0.770.801.041.181.33股息收益率3.15%3.27%4.25%4.81%5.44%EV / EBITDA（x）6.937.165.474.583.93P / FCFE（x）3.91不适用11.1213.7611.92净负债7.3%27.1%21.2%19.5%17.4%P / BV（x）1.211.010.910.810.71鱼子13.0%14.1%14.5%15.7%16.5%CIMB /共识EPS（x）1.011.031.05资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■中国海外发展公布了1H18的一系列业绩，核心盈利同比增长14％至191亿港币。■1H18的毛利率为35％，这令人鼓舞，管理层表示18-20财年的毛利率应至少为30％。■我们预计其2H18F的合同销售额将加速增长，到2020年实现4,000亿港元的年度销售目标，这一目标将在2019F之前一年实现。■我们认为其最近宣布的股票期权计划可能会激励管理层追求未来更快的盈利增长。■维持增持和基于资产净值的目标价33.3港元。CFA T郑(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社HK $ 24.45 HK $ 33.30 HK $ 33.3036.2%0.0%0688.HK688港币34,126百万美元267,879百万美元57.26百万美元454.6百万港元10.956亿34.9%体积 物业发展│香港中国海外发展有限公司│八月23，20182图1：中国海外发展的1H18业绩回顾百万港元1H171H18同比变化1H18F变异率（％）周转87,19988,6012%104,322-15%销货成本(60,604)(56,900)-6%(71,982)-21%毛利26,59531,70119%32,340-2%SG＆A(2,295)(2,785)21%(2,951)-6%其他1,5541,400-10%1,865-25%营业利润25,85430,31517%31,253-3%应占联营公司/合资企业的利润1,3902,08850%332528%财务经费(651)(691)6%(725)-5%除税前溢利26,59331,71219%30,8603%所得税费用(9,431)(11,531)22%(10,670)8%少数群体利益(832)(1,037)25%(941)10%核心利润16,33019,14517%19,249-1%一次性项目5,3254,074-23%不适用年报利润21,65423,2187%19,24921%比率ppt chgppt chg毛利率30.5%35.8%5.3%31.0%4.8%SG＆A2.6%3.1%0.5%2.8%0.3%营业利润率29.6%34.2%4.6%30.0%4.3%核心利润18.7%21.6%2.9%18.5%3.2%净负债27.9%28.1%0.2%35.0%-6.9%每股股息（港元）0.3500.40014.3%0.3851.5%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：中国房地产股的同业比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币24.4533.30加39,15237.034367.86.65.54.61.00.90.83.34.24.8272119华润置地1109 HK27.8033.60加26,00442.0342110.48.47.26.31.31.21.23.44.14.9363431万科-A *000002 CH22.8235.00加55,64135.035539.27.05.74.91.91.61.33.95.26.392318万科-H2202 HK25.9539.10加55,58639.134519.17.05.74.91.91.61.34.05.26.492318CIFI884港币4.609.10加6,77013.065987.05.54.23.31.21.00.85.26.27.2514741碧桂园2007香港12.0611.20降低46,36314.014(7)11.27.55.64.82.41.91.63.85.57.4574037恒大3333港币28.8535.00加46,66135.0182112.27.76.15.12.92.11.90.011.18.218411997绿城3900港币8.279.00降低3,15415.04598.69.58.88.10.60.60.52.82.62.8757681广州富力2777 HK15.0625.90加8,15337.059726.44.33.22.40.70.60.57.58.810.3180165134克格勃1813 HK8.8712.60加4,62218.051426.85.14.03.10.90.80.75.36.88.7686965盼望960港币22.6030.60加18,54134.0343511.79.27.56.51.61.51.33.84.35.3484038世茂地产813港币22.8529.60加9,81737.0383010.28.06.86.01.11.00.94.14.14.8565447中洋3377 HK3.956.12保持5,60610.261556.74.93.73.20.50.50.57.78.010.5624637SOHO中国410港币3.142.70降低2,7364.530(14)不适用53.232.223.30.40.50.533.70.91.6514952苏纳克1918年香港25.3522.40降低19,22628.09(12)30.010.95.84.02.21.91.52.03.26.1257213167禹州1628 HK4.036.60加3,07111.063644.73.62.82.40.90.70.67.38.810.3585350大湾区玩s（BBA）敏捷3383 HK11.8219.20加8,47324.051627.25.23.83.01.00.90.87.710.013.6715742中国奥园3883 HK5.988.40加2,52812.050409.26.74.83.61.41.10.94.86.49.4515944洛根房地产3380港币10.0014.00加8,59220.0504010.87.14.83.62.11.41.13.55.68.2434646深圳投资604 HK2.623.60保持3,4917.264374.47.66.66.00.40.40.46.86.26.5222831时代中国1233 HK9.7314.00加2,86020.051446.04.43.22.31.00.80.64.96.38.2586139BBA平均值53457.56.24.73.71.20.90.85.56.99.2495041中小盘平均48416.85.54.43.60.90.80.65.26.27.7605851总体平均42379.56.85.34.41.31.10.94.66.17.5706354截至2018年8月22日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│香港中国海外发展有限公司│八月23，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收