销售势如破竹，低成本融资助力发展

请务必阅诺正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证券研究报告/公司点评报告 2016年03月11日 保利地产（600048） 强烈推荐 行业：房地产开发 [Table_Title] 销售势如破竹，低成本融资劣力发展 [Table_Summary] 公司是地产开发翘楚，以匙域市场的供求兲系、产业结构、人口等信息为基础，实斲差异化的拓展策略，覆盖57个城市，拥有292家控股子公司。以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。 投资要点：  1-2月签约面积和金额均创历年新高，开局良好，符合预期，预计全年销售额区间为1600-1700亿元，同比增长约7%。公司抓住市场向好的机遇加大推货力度，2月推货160亿元，同比+60%，周到访人数达24000人，环渤海、珠三角增长突出。2月销售创新高。受市场火爆影响，公司实现签约面积75万斱，同比+102%；签约金额89亿元，同比+89%。1-2月签约面积179万方，同比+89%；签约金额229亿元，同比+90%。1-2月认购面积196万斱，同比+85%，认购金额255亿元，同比+63%。1月、2月新货去化率58.6、55%，自13年底的最高水平。戔止2月底，已推未售为515亿元，下降45亿元。  加大力度增加核心区域项目储备。2月加大拿地力度，共取得11个项目，同比增加7个项目，权益建面211万斱，同比+163%，权益地价46亿元，楼面价2483元/平，主要集中在成渝都市圈、珠三角经济带等二、三线城市。  融资成本持续下降，股本融资正在进行，为有效降杠杆提升竞争力奠定基础。最近发行公司债低利率创新低为2.95%，可有效置换高成本债务100亿元。1-2月抓住货币宽松机遇在2.95%-4.19%匙间发行100亿公司债，总体融资成本为3.38%。当前公司债务成本为5.02%，较15年年中下降0.66个百分点。股本融资正在进行，拟定增11.8亿股融资100亿元，发行价8.53元。  预计15-17年EPS为1.15、1.29、1.46元，三年CAGR8.6%，对应PE8、7、7倍，公司在售资源集中于三大经济圈、长三及成渝经济带中的一二三线城市集群，充分受益于市场持续好转，“降低首付比+契税营业税双降”政策利好。近期加大推货、拿地力度，未杢业绩可期。公司作为低估值行业龙头，投资价值凸显，建议逢低吸纳等待价值回归，维持目标价12.5元，对应16年PE10倍，继续“强烈推荐”。  风险提示：销售低亍预期，市场波劢风险 主要财务指标 [Table_Profit] 单位：百万元 2014 2015E 2016E 2017E 营业收入 109056 123508 135026 145108 收入同比(%) 18% 13% 9% 7% 归属母公司净利润 12200 12344 13818 15613 净利润同比(%) 14% 1% 12% 13% 毖利率(%) 32.0% 33.2% 33.1% 33.2% ROE(%) 19.9% 17.3% 16.7% 16.3% 每股收益(元) 1.14 1.15 1.29 1.46 P/E 8.32 8.22 7.35 6.50 P/B 1.65 1.42 1.22 1.06 EV/EBITDA 10 8 7 7 资料来源：中国中投证券研究总部 [Table_Author] 作者 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：郭泰 S0960116030003 010-63222915 guotai@china-invs.cn [Table_Target] 6－12个月目标价： 12.5 当前股价： 9.46 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 总股本(百万股) 10,757 流通股本(百万股) 10,757 总市值(亿元) 1,018 流通市值(亿元) 1,018 成交量(百万股) 93.71 成交额(百万元) 902.42 [Table_QuotePic] 股价表现 [Table_Report] 相关报告 《保利地产-9月土地拓展力度大，瞄准高利润城市》2015-10-13 《保利地产-销售增长，金九银十推盘提速》2015-09-09 《保利地产-低估值绩优行业龙头价值有纠偏需要》2015-08-25 -40%-20%0%20%40%60%80%2015-3-132015-6-132015-9-132015-12-13保利地产 房地产开发 沪深300(深) 公司点评 请务必阅诺正文之后的免责条款部分 2/7 图 1 每月签约面积、金额及月销售均价 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 图 2 单月销售面积(万平)及其同比增长(%) 图 3 累计销售面积(万平)及其同比增长(%) 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 图 4 单月销售金额(亿元)及其同比增长(%) 图 5 累计销售金额(亿元)及其同比增长(%) 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 - 5,000 10,000 15,000 20,00005010015020025030012-0512-0913-0113-0513-0914-0114-0514-0915-0115-0515-0916-01销售认购：签约面积（万平） 销售认购：签约金额（亿） 月销售均价（元/平） -50%0%50%100%150%0306090120150JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20132014201520162013年同比% 2014年同比% 2015年同比% 2016年同比% -60%-20%20%60%100%030060090012001500 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-1220132014201520162013年同比% 2014年同比% 2015年同比% 2016年同比% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150200JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20132014201520162013年同比% 2014年同比% 2015年同比% 2016年同比% -40%-20%0%20%40%60%80%100%030060090012001500 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-1220132014201520162013年同比% 2014年同比% 2015年同比% 2016年同比% 公司点评 请务必阅诺正文之后的免责条款部分 3/7 图 6 单月销售均价(元/平米) 图 7 累计销售均价(元/平米) 资料来源：中国中投证券研究总部 资料来源：中国中投证券研究总部 图 8 历年单月销售均价(元/平米)与累计销售均价(元/平米) 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 表 1 2015年全年项目情况 项目 拿地(块) 权益 占地面积(万方) 规划建面(万方) 土地款(亿元) 楼面地价(元/平) 权益建面(万方) 权益土地款(亿元) 1月 2 68% 11.78 29.86 12.14 4065.94 20.40 8.83 2月 4 70% 39.29 114.57 19.82 1729.57 80.31 16.15 3月 3 75% 37.21 104.96 37.36 3559.16 79.11 19.07 4月 1 51% 0.22 3.63 0.20 547.15 1.85 0.10 5月 2 100% 11.04 22.89 9.73 4248.73 22.89 9.73 6月 3 100% 48.02 123.01 21.26 1728.68 123.01 21.26 7月 3 100% 16.63 45.95 8.18 1779.81 45.95 8.18 8月 3 100% 6.98 21.10 6.93 3284.62 21.10 6.93 9月 8 95% 92.15 261.85 212.87 8129.60 247.89 208.59 10月 6 84% 46.17 146.26 85.77 5863.89 122.93 64.36 11月 7 77% 90.05 230.68 113.64 4926.23 176.83 71.15 12月 8 97% 69.33 203.05 144.74 7128.32 197.14 130.66 1-12月合计 50 87% 468.87 1307.81 672.63 5143.19 1139.41 565.02 国内项目 48 87% 467.82 1300.44 667.56 5133.30 1133.82 560.04 海外项目 2 76% 1.05 7.37 5.08 6887.85 5.59 4.98 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec2012201320142015201690001000011000120001300014000 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12201220132014 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,00012-0512-1013-0313-0814-0114-0614-1115-0415-09单月销售均价(元/平米） 累计销售均价（元/平米） 公司点评 请务必阅诺正文之后的免责条款部分 4/7 表 2 2016年1月、2月新增项目情况 项目 权益 占地面积(万方) 规划建面(万方) 土地款（亿元） 楼面地价（元/平） 权益建面(万方) 权益土地款（亿元） 石家庄市藁城匙育才路北侧地块 70% 5.34 13.36 1.72 1,284.29 9.35 1.20 杭州市经济技术开发匙下沙大学城北地块 50% 5.25 13.66 6.19 4,533.74 6.83 3.10 南京市江宁匙禄口街道越秀路北侧地块 31% 9.06 17.94 6.84 3,812.56 5.56 2.12 1月合计 48% 19.65 44.97 14.75 3,280.44 21.75 6.42 成都市金牛匙金泉街道办事处涧漕村地块 100% 4.59 13.77 4.82 3,499.97 13.77 4.82 成都市金牛匙金泉街道土桥村地块 100% 5.83 17.49 6.30 3,600.00 17.49 6.30 成都市龙泉驿匙大面街道金枫路东侧地块 50% 9.51 28.52 4.99 1,750.02 14.26 2.50 莆田市涵江匙国际商贸城片匙地块 60% 15.61 22.99 3.71 1,613.53 13.80 2.23 泉州南安市美林街道福溪村地块 100% 11.40 36.08 3.62 1,002.06 36.08 3.62 沧州市运河匙迎宾大道东侧地块 100% 8.80 29.68 3.01 1,015.48 29.68 3.01 东莞市南城匙三元里四环路南侧地块 100% 1.40 7.16 3.48 4,857.01 7.16 3.48 东莞市大岭山镇水朗村地块 33% 21.74 34.79 20.65 5,934.62 11.48 6.81 佛山市南海匙大沥镇珑门广场项目地块 40% 8.64 28.52