5月销售提速，土储充沛，业绩释放可期

金地商置（00535） 证券研究报告·公司研究·房地产 1 / 4 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 5月销售提速，土储充沛，业绩释放可期 增持（维持） 盈利预测预估值 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入（百万元） 4,381.07 8,091.83 10,964.43 14,494.98 同比（%） -49.68% 84.70% 35.50% 32.20% 净利润（百万元） 1,643.53 3,059.27 4,055.50 5,135.23 同比（%） 20.27% 86.14% 32.56% 26.62% 每股收益（元/股） 0.10 0.19 0.26 0.32 P/E（倍） 7.27 3.91 2.95 2.33 事件  金地商置公布2018年5月经营数据：5月实现合约销售额约34亿元，合约销售面积17.24万平方米，销售均价19700元/平方米；2018年1-5月公司累计实现合约销售额131.55亿元，销售面积58.63万平方米。 点评  受推盘节奏影响，5月销售增速自2018年以来首次转正。公司5月合约销售额约34亿元，同比增长25.88%；合约销售面积17.24万平方米，同比下降3.9%；销售均价19700元/平方米，同比增长30.46%。公司单月销售金额2018年以来首次实现由负转正，推盘项目结构变化推动销售均价有所提升，公司主要销售项目布局在一、二线城市的非核心区域，受限价政策因素相对有限。从累计数据看，2018年1-5月累计合约销售额131.55亿元，同比下降19.18%；累计合约销售面积58.63万平方米，同比下降29.7%。累计销售额出现下滑主要系公司推盘节奏有所变化。公司于2017年上半年推盘较多，2017年1-5月销售金额增速达291%，基数较高叠加2018年上半年可推货值较少，累计增速出现滑落，预计后期随着可推货值提升，销售有望持续改善。  拿地更为积极，土地储备充沛且成本持续低位。公司继续重点布局一线及二线热门城市，2017年在北京、昆明、昆山、济南、南京等地新增25个项目，累计规划建筑面积406.1万平米，其中位于北京、上海项目占比达14%；权益建筑面积187.8万平米；拿地总金额309.93亿元，平均收购成本6600元/平米，是2017年末销售均价的36%。2017年公司土地储备建筑面积达1371万平方米，同比增长104.29%；其中一线城市占比达21%，长沙、杭州、昆明、昆山、南京、青岛、天津、武汉等二线城市占比71%，淮安、太仓、太原等三线城市占比8%。  持有物业位于核心地段，租金可观。公司旗下持有的投资物业位于核心城市核心地段，出租率高提升公司租金规模。2017年末，深圳威新软件科技园第一二期、北京搜狐网络大厦及上海8号桥项目出租率均达100%，目前在开发商业项目主要布局在苏州、南京、上海等城市的5个新商业圈，预计竣工后商业地产板块租金收入有望超过10亿元。  投资建议：金地商置拿地前瞻，重点布局核心一二线城市，土地储备充沛且成本较低，目前土地储备规模接近1400万平米。受推盘结构影响公司销售增长有望提速。同时公司还在核心城市持有大量优质物业，同时还有大量在建物业，未来租金收入将持续提升。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.19、0.26、0.32元人民币，对应PE分别为3.9、3.0、2.3倍。  风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行；港股波动性较大。 [Table_PicQuote] 股价走势 [Table_Base] 市场数据 收盘价(港元) 0.92 一年最低/最高价 0.51/1.28 市净率(倍) 1.09 港股流通市值(百万港元) 14604.00 基础数据 每股净资产(元) 0.69 资产负债率(%) 70.12 总股本(百万股) 15873.91 流通股本(百万股) 15873.91 [Table_Report] 相关研究 1、《金地商置：主业欣欣向荣、内在价值低估》2018-02-01 [Table_Author] 2018年06月04日 证券分析师 齐东 执业证号：S0600517110004 021-60199775 qid@dwzq.com.cn -20%0%20%40%60%80%100%120%140%2017-062017-102018-02金地商置 沪深300 2 / 4 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司深度 公司点评报告 F 图1：金地商置单月销售面积（万平米）及增速 图2：金地商置单月销售金额（亿元）及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图3：金地商置累计销售面积（万平米）及增速 图4：金地商置累计销售金额（亿元）及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图5：金地商置累计销售均价（元/平方米） 图6：2017年金地商置各线城市土储建筑面积占比 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 -4% -100%0%100%200%300%400%500%0102030402016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-05单月销售面积（万平米） 同比 26% -200%0%200%400%600%800%0102030405060702016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-05单月销售金额（亿元） 同比 -30% -100%0%100%200%300%400%500%0501001502002503002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-05累计销售面积（万平米） 同比 -19% -100%0%100%200%300%400%500%600%700%01002003004005002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-05累计销售金额（亿元） 同比 22437 0500010000150002000025000300002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-05累计销售均价（元/平米） 21% 71% 8% 一线城市 二线城市 一线城市 3 / 4 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司深度 公司点评报告 F 金地商置三大财务预测表（人民币百万元） 资产负债表 （百万元） 2017 2018E 2019E 2020E 利润表 （百万元） 2017 2018E 2019E 2020E 流动资产： 28,024 37,198 47,380 63,754 营业收入 4,381 8,092 10,964 14,495 现金 5,350 10,467 12,858 21,785 营业成本 2,777 4,600 6,207 8,156 应收款项 17 50 41 79 直接营业费用 948 1,023 1,386 1,832 存货 14,958 17,989 23,871 29,754 管理费用 82 162 164 290 其他 7,699 8,693 10,610 12,136 其他 (1,302) (1,335) (1,670) (1,916) 非流动资产： 15,645 16,273 18,572 21,095 营业利润 1,875 3,643 4,878 6,133 固定资产净值 63 70 77 84 财务收入/(费用)净额 316 (167) (223) (376) 权益性投资 5,892 6,187 6,496 6,821 融资活动的汇兑收益 (37) (40) (44) (49) 其他 9,689 10,016 11,999 14,190 应占共同控制实体损益 3 4 4 5 资产总计 43,669 53,471 65,952 84,849 应占联营公司损益 1,190 1,309 1,898 2,562 流动负债： 26,598 34,702 39,560 51,953 除税前溢利 2,752 5,122 7,003 9,076 短期借款 6,482 7,778 9,334 11,200 所得税及相关税收 945 1,758 2,544 3,433 应付款项 1,537 4,597 2,713 6,950 净利润(含少数股东权益) 1,807 3,364 4,459 5,643 其他 18,579 22,328 27,514 33,802 净利润(不含少数股东权益) 1,644 3,059 4,055 5,135 非流动负债合计 4,023 4,885 5,182 6,303 长期借贷 3,063 3,829 4,020 5,025 其他 960 1,056 1,162 1,278 重要财务与估值指标 2017 2018E 2019E 2020E 负债总计 30,621 39,587 44,742 58,256 每股收益(元) 0.10 0.19 0.26 0.32 少数股东权益 2,133 2,270 3,467 4,347 每股净资产(元) 0.69 0.73 1.12 1.40 归属母公司股东权益 10,915 11,615 17,743 22,246 发行在外股份(百万股） 15,874 15,874 15,874 15,874 负债和所有者权益合计 43,669 53,471 65,952 84,849 ROE(%) 15.06% 26.34% 22.86% 23.08% 现金流量表 （百万元） 2017 2018E 2019E 2020E 毛利率(%) 36.61% 43.15% 43.39% 43.73% 经营活动现金流 2,621 5,398 (1,311) 6,172 销售净利率(%) 36.23% 37.81% 36.99% 35.43% 投资活动现金流 1,593 (13,750) (13,029) (16,795) 资产负债率(%) 70.12% 74.03% 67.84% 68.66% 筹资活动现金流 (1,650) 13,510 16,776 19,599 收入增长率(%) -49.68% 84.70% 35.50% 32.20% 汇率变动的影响 (37) (40) (44) (49) 净利润增长率(%) 20.27% 86.14% 32.56% 26.62% 现金净增加额 2,527 5,117 2,391 8,927 P/E 7.27 3.91 2.95 2.33 折旧与摊销 25 30