房地产：投资价值保持不变

香港行业更新4月20日2018物业|房地产真实房地产超重（保持）涵盖库存：13保持投资优势完整评级（买/中/卖）：9/2/2在17-20财年，我们坚信30％的收益复合年增长率（由净资产回报率反弹和行业整合支持）应保持不变。但是，鉴于潜在的下行风险，我们认为该行业可能在18年第二季度横盘整理，这主要是受未来三个月全国房地产销售放缓的支撑。由于该行业已经接近其10年历史平均水平（相对于资产净值折让40％），我们认为估值的进一步回落将为投资者提供积累头寸的理想切入点。碧桂园，华润置地，龙湖和CIFI是我们的首选，因为我们喜欢其柜台的周期性增长能力。我们重申对该行业的增持评级。开发商的合同销售势头强劲。截至2018年第一季度，RHB跟踪的31家开发商的合同销售价值同比增长30％，与我们预计的全年增长率29.5％一致（图1）。我们覆盖的12家开发商（不包括中国南方城市）的合同销售价值在2018年第一季度同比增长33.1％，略高于我们对32.3％的年度预测。在完成销售目标方面，有19家宣布公布其2018财年销售目标的开发商完成了其目标的21.8％，与去年的进度相似。尽管2017财年的基数较高，但31家开发商在2018年第一季度的合同均价仍实现1.9％的同比增幅（分别较18年第二季度的5.2％和2017年第一季度的8.7％增速），而我们研究范围内的12家开发商的合同均价均上涨3.8％ 2018年第一季度同比（2018年首两个月同比增长5.7％，2017年第一季度同比增长4.6％）。使2018年第二季度的销售业绩正常化。由于我们预计去杠杆化和针对特定城市的紧缩措施将带来负面影响，我们预计18年第二季度全国总建筑销售将放缓（或可能出现负增长率）。房地产价格应保持在低个位数的同比增长率。在合同销售方面，我们预计未来三个月的每月合同销售价值将同比增长25-30％，主要是由于充足的新供应。由于开发商的快速周转策略和低端城市的贡献增加，合同销售均价的增长可能正在放缓。对房地产投资（REI），新动向和国家库存的正面评价。 3月，REI和新起点稳定增长至10。8％和17。分别同比增长8％，1。4个百分点和4。比2017年3月的数字高出7个百分点。 本季度，REI和新开工数量增加了10个。4％和9。分别同比增长7％（vs 9。1％和11。2017年第一季度为6％。 此外，国家库存下降了16。截至2018年第一季度末，同比增长7％至5.73亿平方米，创三年新低。 同时，3月份全国房屋销售量和房地产价格上涨了3。2％和2。分别从14的高基回落至9％。7％和8。2017年3月为5％。 2018年第1季度售出总建筑面积增加3。同比增长6％（2017年第一季度：19。5％），而全国房地产价格则上涨了6。同比增长6％（2017年第一季度：4。7％）。重申超重。 虽然我们坚信该行业的长期收益增长故事仍然成立，但我们认为短期内会有下行风险，这是由于18年第二季度全国房地产销售数据的负面报道所致。 鉴于该行业的交易接近其10年的历史均值，我们认为估值的进一步回落为积累头寸提供了理想的切入点。资料来源：公司数据，RHB热门精选目标价碧桂园（2007 HK）–买港币22。0华润置地（1109 HK）–买港元31。5龙湖（960 HK）–买港币26。3CIFI（884 HK）–买港元7。80整合仍然是关键主题资料来源：国家统计局，公司数据，RHB开发人员将重点从规模转移到盈利能力资料来源：公司数据，RHB分析师何FA（CFA） 托尼。ho @ rhbgroup。com黄安琪angelo.wong@rhbgroup.com房地产香港行业动态图3：3M18的合同销售摘要请参阅本报告末尾的重要披露 页国家房地产销售数据图1：中国房地产业的主要统计数据资料来源：国家统计局，风能，RHB开发者三月份的合同销售图2：3月份的合同销售摘要注意：* COLI和COGO的合同销售收入和ASP均以港元计价资料来源：RHB图3：3M18的合同销售摘要注意：* COLI和COGO的合同销售收入和ASP均以港元计价资料来源：RHB行业估值+852 2103 5888资料来源：RHB+852 2103 9218图6：同级比较II1 RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II2注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社房地产香港行业动态 RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II3 页RHB投资评级指南交易购买： RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II4未来12个月股价可能超过10％交易购买： RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II5未来三个月股价可能超过15％，但长期前景仍不确定中性：未来12个月内股价可能在+/- 10％的范围内 RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II6得到好处：达到目标价。希望在较低水平上积累库存不在常规研究范围内投资研究免责声明 RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。注2：**表示RHB所涵盖的股票资料来源：RHB，彭博社图6：同级比较II7没有评分：库存不在常规研究范围内投资研究免责声明 RHB已发布此报告仅供参考。本报告旨在在RHB及其关联公司的客户之间或在RHB认为有资格获得此报告的人士中散发，并且未考虑任何特定人士的特定投资目标，财务状况和特定需求可能会收到此报告。本报告无意，并且在任何情况下均不应解释为要约或要约的邀约，以买卖本文中提及的证券或任何相关金融工具。该报告可能还包括全部或部分由RHB的战略，合资企业和/或业务合作伙伴准备的摘要，研究，汇编，摘录或分析。对于此类信息的准确性或完整性，不作任何陈述或保证（明示或暗示），因此，投资者应在做出依赖于此的信息之前做出自己的知情决定。8本文包含的所有信息均基于可公开获得的信息，并已从RHB认为在本报告发布之时可靠和正确的来源获得。但是，此类来源尚未得到RHB和/或其分支机构的独立验证，并且本报告并不意图包含潜在投资者可能需要的所有信息。本文所表达的观点仅是RHB当前的观点，如有更改，恕不另行通知。 RHB没有义务更新或保持本文所表达的信息和观点或使接收者能够访问任何其他信息。因此，RHB对于本报告中所包含信息和意见的充分性，准确性，可靠性，公平性或完整性，不做任何明示或暗示的保证，陈述或保证。 RHB（包括其高级管理人员，董事，合伙人，关联方和/或雇员）或任何代理商均不对因使用而引起的任何直接，间接或间接损失，利润损失和/或损害承担任何责任或依赖于本研究报告和/或与本报告有关的进一步交流。特此明确否认任何此类责任。尽管已尽一切努力确保本报告中的事实陈述准确无误，但本报告中包含的所有估计，预测，预测，观点表达和其他主观判断均基于被认为是合理的假设，因此不能解释为表示其中提到的事项将会发生。 RHB或任何其他来源的不同假设可能会产生实质上不同的结果，并且一种类型的研究产品中包含的建议可能与其他类型的研究中包含的建议不同。货币的表现可能会影响本报告中引用的证券或任何其他金融工具的价值或收入。由本报告中讨论的证券支持的存托凭证持有人承担货币风险。过往表现并不代表未来表现。投资收益可能会波动。本报告直接或间接涉及的投资价格或价值可能会因投资者的利益而下降或上升。本报告并不旨在提供全面的信息，也不包含潜在投资者做出投资决定所需的所有信息。本报告的接收者针对本文引用的任何证券或金融工具做出自己的独立评估和决策。根据投资者的特定投资目标和财务状况，本报告中讨论或推荐的任何投资均可能不适合该投资者。本报告中的材料是面向了解金融工具投资风险的收件人的一般信息。该报告未考虑投资或行动方案以及任何相关风险是否适合接收者。因此，根据接收者的个人情况，不得依赖本报告中的任何建议作为投资建议。投资者应对本文中包含的信息进行独立评估，考虑自己的投资目标，财务状况和特殊需求，并就投资任何证券或投资策略的适当性寻求自己的财务，业务，法律，税收和其他建议。在本报告中讨论或推荐。本报告可能包含前瞻性陈述，这些陈述通常但并非总是通过使用“相信”，“估计”，“打算”和“期望”等字眼来识别，以及事件或结果“可能”，“将”或“可能”出现或实现，以及其他类似表达。此类前瞻性陈述基于RHB所作的假设和当