2017财年业绩点评：成本管控初见成效

[Table_Title] 绿城服务（02869.HK）2017财年业绩点评 成本管控初见成效 2018 年 03 月 26 日 [Table_Summary] 【投资要点】  绿城服务于2018年3月23日发布截至2017年12月31日止年度业绩公告。  FY17，集团收入51.40亿元，YOY+38.1%；集团毛利9.46亿元，YOY+32.2%，毛利率18.4%，较去年同期下降0.8%；归母净利润3.87亿元，YOY+33%。  FY17物业服务毛利率11.2%，略高于去年同期的10.9%，主要由于集团自动化、集中化、标准化管理体系的推进带来成本控制能力的提升。咨询服务毛利率基本持平。园区服务毛利率33.5%，显著低于FY16的43.5%，主要由于业务扩张带来销售组合的变化；值得注意的是，FY17H2园区服务毛利率32%，下滑速度已经放慢，成本管控初见成效。但受到园区服务影响，预期未来集团平均毛利会持续向下。  截至FY17，集团在管面积YOY+31%达到137.8百万平方米，在管项目从去年的809个增加到1035个；储备面积YOY+25.6%达到150.0百万平方米，集团获取的储备面积的能力是未来增长的基础。  董事会建议派发2017年末期股息每股港币0.06元。 【投资建议】  基于以上判断，我们看好绿城服务的长期发展。由于物业服务和咨询服务增速超于预期，我们上调FY18/FY19收入及盈利预测，同时引入FY20，预期FY18/FY19/FY20净利润5.07/6.37/7.80亿元，每股收益0.18/0.23/0.28元，对应30.16/24.00/19.61倍PE。我们维持绿城服务“增持”评级。 盈利预测 [Table_FinanceInfo] 项目\年度 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入（百万元） 5140.05 6883.00 8827.45 10693.14 增长率（%） 38.10 33.91 28.25 21.14 EBITDA（百万元） 530.19 695.85 876.59 1073.27 归母净利润（百万元） 387.48 507.12 637.26 779.89 增长率（%） 35.70 30.88 25.66 22.38 EPS（元/股） 0.14 0.18 0.23 0.28 市盈率（P/E） 39.47 30.16 24.00 19.61 市净率（P/B） 6.93 5.63 4.56 4.08 EV/EBITDA 28.85 21.98 17.45 14.25 资料来源：Choice，东方财富证券研究所 [Table_Rank] 增持（维持） [Table_Author] 东方财富证券研究所 证券分析师：闵立政 证书编号：S1160516020001 联系人：高思雅 电话：021-23586487 [Table_PicQuote] 相对指数表现 [Table_Basedata] 基本数据 总市值（百万港元） 18972.21 流通市值（百万港元） 18972.21 52周最高/最低（港元） 7.24/2.80 52周最高/最低（PE） 51.47/24.54 52周最高/最低（PB） 9.54/4.08 52周涨幅（%） 138.92 52周换手率（%） 61.27 [Table_Report] 相关研究 《物业面积储备充足、园区业务多元发展》 2017.08.29 -2.45%26.92%56.29%85.66%115.03%144.41%3/275/277/279/2711/271/27绿城服务恒生指数挖掘价值 投资成长 [Table_Industry] 公司研究 / 社会服务 / 证券研究报告 敬请阅读本报告正文后各项声明 2 [Table_yemei] 绿城服务（02869.HK）2017财年业绩点评 【风险提示】 项目拓展速度低于预期 咨询服务显著下降 园区服务增速低于预期 市场竞争加剧 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 [Table_yemei] 绿城服务（02869.HK）2017财年业绩点评 FY17绿城服务收入YOY+38.1%。 物业服务仍然是集团最大收入、利润来源，全年收入达到35.60亿元，占比从去年的70.39%下降到69.25%；此外集团的非住宅收入占比提升，而非住宅部分单位面积较住宅可贡献更多收入；FY17集团在管面积YOY+31.0%达到137.8百万平方米，储备面积YOY+25.6%达到150百万平方米，储备面积的增加是未来增长的基础。 FY17咨询服务收入YOY+10.1%达到6.80亿元，对收入贡献占比从去年同期的16.60%下降到13.24%。 FY17园区服务收入YOY+86.0%达到9.00亿元，对收入贡献占比从去年同期的13.00%上升到17.51%；其中园区空间服务、物业资产管理服务有三位数增长。 图表1：绿城服务收入拆分（除标注外均为千元） 收入 收入贡献比例 FY16 FY17 YOY FY16 FY17 YOY 物业服务 2619927 3559644 35.9% 70.39% 69.25% -1.14% 在管面积（Mn平方米） 105.2 137.8 31.0% - 住宅面积/在管面积 72.30% 70.60% -1.70% - 非住宅面积/在管面积 27.70% 29.40% 1.70% 储备面积（Mn平方米） 119.4 150 25.6% 咨询服务 618036 680332 10.1% 16.60% 13.24% -3.37% 在建物业服务 522533 572720 9.6% 14.04% 11.14% -2.90% 管理咨询服务 95503 107612 12.7% 2.57% 2.09% -0.47% 园区服务 484030 900073 86.0% 13.00% 17.51% 4.51% 园区产品及服务 113338 186361 64.4% 3.05% 3.63% 0.58% 居家生活服务 64620 71075 10.0% 1.74% 1.38% -0.35% 园区空间服务 58816 121486 106.6% 1.58% 2.36% 0.78% 物业资产管理 236171 500986 112.1% 6.35% 9.75% 3.40% 文化教育服务 11085 20165 81.9% 0.30% 0.39% 0.09% 资料来源：公司公告，东方财富证券研究所 FY17绿城服务毛利9.59亿元，YOY+32.2%，毛利率18.4%，较去年同期下降0.8%，下降原因主要是园区服务收入的毛利率下降和业务占比调整。 FY17物业服务毛利率11.2%，略高于去年同期的10.9%，主要由于集团自动化、集中化、标准化管理体系的推进带来成本控制能力的提升；咨询服务毛利36.1%，略高于去年同期的35.5%；园区服务毛利率33.5%，显著低于FY16的43.5%，主要由于业务扩张带来销售组合的变化，集团预期该业务未来平均毛利会持续向下调整。 FY17销售费用YOY+132%达到2253万元，销售费用率从0.3%提升到0.4%；管理费用YOY+51.3%达到4.16亿元，管理费用率从7.4%提升到8.1%；行政管理费用的提升主要由于（1）收入增长带来的员工需求和工资增加，（2）智能化设施、设备和信息化系统建设的投入，（3）平台支持中心的建设投入，（4）新总部大楼带来的办公开支。 敬请阅读本报告正文后各项声明 4 [Table_yemei] 绿城服务（02869.HK）2017财年业绩点评 FY17，绿城服务其他收益及其他净收益合计1953万，略低于去年同期的2018万。其他经营开支YOY+23.60%达到4291万。 FY17集团财务收入为1890万元，去年同期财务费用167万元，财务收入来自银行存款和债券的利息收入。 FY17绿城服务所得税1.17亿元，YOY-5.6%，有效税率从去年的29.6%下降到23.0%，主要由于集团完善税务管理体系，加强税务管控。根据中国的相关税收条例，集团考虑过往一年以及2018年也不会向境外分配利润所得，因此2017年度集团做了本集团中国附属公司利润预扣税的拨回。 FY17，绿城服务归母净利润YOY+35.7%达到3.87亿元，净利润率从去年同期的7.67%下降到7.54%，净利润率下降的主要原因是集团于文化教育服务、资产管理服务上的战略投资出现策略性亏损。 利润表（百万元） 项目\年度 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入 5140.05 6883.00 8827.45 10693.14 营业成本 4193.66 5611.66 7217.77 8736.09 毛利 946.39 1271.34 1609.68 1957.05 其他收入 19.53 14.95 17.06 18.87 销售及分销成本 22.53 30.17 38.70 46.87 行政开支 415.95 563.88 723.18 876.02 其他开支合计 42.91 50.19 57.28 63.33 资产重估盈余或减值 0.00 0.00 0.00 0.00 应占联营或合营公司溢利 0.00 0.00 0.00 0.00 财务成本 -18.90 -23.18 -27.54 -31.42 影响税前利润的其他项目 0.00 0.00 0.00 0.00 利润总额 503.43 665.23 835.13 1021.11 所得税 116.85 152.74 191.75 234.45 影响净利润的其他项目 5.49 0.00 0.00 0.00 净利润 392.07 512.49 643.38 786.66 本公司拥有人应占净利润 387.48 507.12 637.26 779.89 非控股权益应占净利润 4.59 5.36 6.12 6.77 资料来源：Choice，东方财富证券研究所 敬请阅读本报告正文后各项声明 5 [Table_yemei] 绿城服务（02869.HK）2017财年业绩点评 西藏东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师申明： 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资建议的评级标准： 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后3到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的3到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上； 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间； 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-5%～5%之间； 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-15%～-5%之间； 卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上； 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间； 弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明： 本研究报告由西藏东方财富证券股份有限公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。 本研究