2017财年业绩回顾：战略投资推动增长

 内地物业盈利强劲打破共识：码头集团报告了其分拆后的首个年度业绩。我们将Wharf REIC的贡献（即香港的租金收入和HCDL的财产利润）排除在外，以进行同类比较。来自持续业务的核心利润同比增长36％至71亿港币，较市场预期高6％。股票评级中性1年库存性能来自香港和内地发展的核心利润同比增长76％（占核心的88％利润）。  均价增长带来的利润增长：内地物业销售仅与去年同期持平，平均售价上升被建筑面积预订的同比下降27％至仅120万平方米抵消。然而，息税前利润率上升7个百分点至23％，使内地物业利润同比增长55％。得益于Mount Nicholson的库存销售，香港房地产利润也同比增长18％。内地净租金收入也同比增长16％，同比增长20％在成都IFS，2017年零售销售同比增长30％为后盾。 预计2018-19年度温和增长：尽管管理层预计香港和内地物业（占分部资产的75％）在未来几年仍将是盈利的驱动力，但我们仅预期核心利润会停滞不前。 2017年末的未预定收入比一年前低15％，而2018年的合同销售目标为220亿元人民币，比2017年的合同销售低13％。尼科尔森山（Mount Nicholson）仅售出8栋房屋和16套公寓，相当于约2年的预订。 战略投资：为促进增长，九龙仓以125亿港元变势头自2017年上半年以来，香港/内地的土地储备达325亿美元。它已在香港开发商手中建立了约100亿港元的股票投资组合，以补充土地。此外，它正在探索CME2，已建立了150亿港元的相关上市股票投资组合，并且不排除建立自己的CME2业务的可能性。 保持中立：自2H17以来，九龙仓的资本支出超过700亿港元，截至2018年2月，其净负债比率已恢复至15％。尽管我们认为投资者可能会将重心从私有化转向基本面，但他们可能要求更大的资产净值折让，以反映码头的增长前景放缓。我们将分拆后的资产净值调整为50.0港元，并根据40％的资产净值折让将目标价从30.00港元上调至30.00港元，与成长缓慢的同业一致。财经摘要是/是12月31日2016^2017^2018年2019年2020年收入（百万港元）29,77624,09920,59120,88920,784同比增长（％）27.8(19.1)(14.6)1.4(0.5)核心溢利（百万港元）5,2387,1227,1257,2087,262核心每股收益（港币）1.732.352.352.372.39同比增长（％）109.535.9(0.0)1.10.7先前每股盈利（港元）4.534.43不适用变化（％）(48.2)(46.4)不适用市盈率（x）17.913.213.213.113.0BVPS（港元）38.8846.8047.9549.3750.82市净率（x）2.1501.5900.9500.9500.950股息收益率（％）6.945.133.063.063.06资料来源：公司数据，交银国际估计^根据报告的数据进行了调整资料来源：彭博社股票数据52瓦高（港元）33.3552w低（港元）23.38市值（港币）m）151,657.9平均每日交易量（米）5.46年初至今变化(%)(15.60)200天（港元）62.46资料来源：彭博社刘家辉, CFA，FRM后面的分析师证明，声明和免责声明构成本报告的一部分，必须阅读。从彭博社下载我们的报告：BOCM或https://research.bocomgroup.com交银国际研究公司更新2018年3月9日2017财年业绩回顾：战略投资推动增长九龙仓集团（4 HK）上升空间-3.2%目标价HK $ 30.00↓最后收盘HK $ 31.00香港物业40%恒指4香港30%20%10%0%-10%三月-17N 7月17日ov-173月18日 2018年3月9日九龙仓集团（4 HK）2从彭博社下载我们的报告：BOCM或https://research.bocomgroup.com图1：2017财年业绩摘要交行已报告调整持续的可比2017在码头上商业结果是（百万港元）结果*REIC在码头2016同比百分比备注息税前利润-香港知识产权10,57110,458113117(3.7)-CH IP1,458-1,4581,25316.4CDIFS的租金收入同比增长20％2017年出售了5套房屋和14套公寓-香港DP2,400-2,4002,02518.5（总值94亿港元）收入同比持平；均价同比增长37％;-CH DP9,3543,6975,6573,65254.9建筑面积-27％同比-酒店328304242021.0-物流957-957974(1.7)-芝商所(294)-(294)59NM从2018年开始不再有贡献/损失-投资57748529307NM- 高架(440)(26)(414)(459)(9.9)息税前利润总额24,91114,48110,4307,94831.2复仇获得2,3101,2591,051(281)(474.0)利息收入64012251841724.2其他净收入3,7223,3184045,619(92.8)平均利息成本升至3.5％（2016年12月：利息支出(1,542)(937)(605)(690)(12.3)3.1％），因为公司筹集了更多的人民币债务利息资本化369(96)465727(36.0)其他财务费用1604156(47)(431.9)当期税(6,669)(4,179)(2,490)(1,842)35.2递延税(1,298)(88)(1,210)(370)227.0MI(727)(675)(52)42(223.8)净利21,87613,2098,66711,523(24.8)核心利润15,7188,5967,1225,23836.0核心每股收益（港币）2.351.7335.8每股股息（港元）1.59NM2017年上半年：0.64港元; 2017年下半年：HK $ 0.95-支出（％）67.7NMCH IP保证金（％）55.353.3+ 2.0ppt香港DP利润率（％）51.140.9+ 10.2pptCH DP利润率（％）30.162.623.216.0+ 7.2ppt物流毛利率（％）23.726.3-2.6pptBVPS（港元）46.8038.8820.4截至2018年2月，已增至15％净负债率（％）(6.5)17.2NM香港/香港土地储备和股权投资资料来源：公司数据，交银国际*报告的结果包括码头REIC的11个月贡献和剩余业务的12个月贡献图2：核心利润细分（百万港元）20172016同比百分比-IP747807(7.4)-香港DP2,3991,97021.8-大陆DP3,8401,568144.9- 其他136893(84.8) 核心利润7,122 5,238 36.0资料来源：公司数据，交银国际 2018年3月9日九龙仓集团（4 HK）3从彭博社下载我们的报告：BOCM或https://research.bocomgroup.com图3：按部门划分的资产细分图4：按部门划分的2017财年EBIT细分CH DP香港DP 7％26%旅馆1％后勤香港预科课程21％CH IP13%CH IP 27％香港知识产权9％投资7％13%其他10％CH DP 51％投资5％香港知识产权1％酒店0％物流9％资料来源：公司数据，交行国际资料来源：公司数据，交行国际图5：资产净值摘要资产净值资产净值百分比每股（百万港元）(%)（港元）-香港知识产权27,70612.89.12-CH IP51,63423.917.00-香港DP22,45310.47.39-CH DP57,52226.718.94-酒店2,1871.00.72-物流14,0706.54.63-投资32,10014.910.57-未分配7,9933.72.63总资产215,665100.071.02借款总额(31,409)(10.34)其他净债务/负债(32,424)(10.68)资产净值151,83250.00每股资产净值（港元）50.00目标资产净值折让（％）40.0 目标价（HK $）30.00资料来源：彭博社，交通银行国际估计 4从彭博社下载我们的报告：BOCM或https://research.bocomgroup.com2018年3月9日九龙仓集团（4 HK）财务报表 损益表（百万港元） 现金流量表（百万港元） 待售物业21,91725,20036,96735,11933,363贸易及其他应收款3,4635,1924,9774,9644,956其他10,592109109109109 财务比率当前资产67,71776,19853,39555,80763,189是/是12月31日201620172018年2019年2020年知识产权74,92382,12882,12882,12882,128收入增长（同比百分比）27.8(19.1)(14.6)1.4(0.5)个人防护装备13,73513,20112,83412,47712,130息税前利润（同比增长％）86.731.2(12.8)4.02.1协会/ JCE27,92230,44538,85336,25833,846核心利润增长（同比百分比）109.536.00.01.20.7AFS投资3,42219,10931,90931,90931,909息税前利润率（％）26.743.344.245.346.5其他32,3901,5661,5661,5661,566核心净利率（％）17.629.634.634.534.9非流动资产152,392146,449167,290164,338161,579净资产收益率（％）4.85.55.04.94.8总资产220,109222,647220,685220,144224,769资产回报率（％）2.43.23.33.43.4应付账款16,31316,98217,22717,30017,395核心每股收益（港币）1.732.352.352.372.39预售保证金13,9079,0839,0028,9268,853BVPS（港元）38.8846.8047.9549.3750.82ST借款13,94610,1426,2825,8106,074每股股息（港元）2.151.590.950.950.95应付税款7502,5291,6891,7451,880支付比例（％）NM67.740.540.039.7其他1,042343343343343核心市盈率（x）17.913.213.213.113.0流动负债45,95839,07934,54334,12434,546市净率（x）0.800.660.650.630.61长期借款42,46626,26725,12720,59920,335产量 （％）6.945.133.063.063.06递延所得税负债8,87111,25211,25211,25211,252净负债/（现金）（％）(14.1)(6.5)13.87.21.1其他1,544578578578578NOSH（百万）3,0323,0343,0373,0373,037非流动负债52,88138,09736,95732,42932,165已发行股本29,49729,76029,76029,76029,760保留收益及其他83,627109,329113,570117,893122,270拟派股息4,7602,8852,2772,2772,277股东基金117,884141,974145,607149,931154,308MI3,3853,4973,5773,6613,750权益总额121,269145,471149,184153,592158,058资料来源：公司数据，交银国际估计是/是12月31日201620172018年2019年2020年是/是12月31日201620172018年2019年2020年内地租金净收入1,2531,4581,7342,1032,319息税折旧摊销前利润9,178