地产供给侧改革如何影响行业现金流20260907 原文

828新政通过销售信贷、资本市场、城市更新四支柱的闭环改革，将现房销售拐点制度化，预售融资功能归零但更多是回款节奏后移。以一个100亿项目为例，新规下资金占用峰值提升32%至57.5亿，但若配套开发贷则峰值回落。新规预售和现房销售的现金流基本拉平，按揭延后每年带来约9000亿回款，占到位资金9.7%。本质上改变的是回款节奏而非净利润率，旧模式IRR可达26.7%，新规预售IRR为5.7%，现房销售IRR为4.9022%

地产行业从资本回报率经营切换到资本厚度经营，竞争主线从资本回报率切换为资本厚度、融资成本比拼。头部份额已集中，如海南75%，国企主导的资本厚度竞争时代回归。按揭延后带来每年约9000亿回款，风险集中窗口期在2024年四季度至2027年，月均错配750亿。新模式放大行业技术工作，而非粉碎行业，促进行业平衡与发展。

报告重点分析了828新政对房企现金流的具体影响，包括回款节奏变化、资金占用峰值变化、IRR变化等。同时分析了按揭延后对行业的影响，如每年约9000亿回款、风险集中窗口期等。此外还探讨了银行影响、宏观影响以及行业竞争格局变化等方向。

当前地产市场现房销售占比已达32%，保交楼交付率约99%。按揭占销售回款30%，首付占70%。2025年房企开发到位资金9.3万亿，按揭占13%。新政短期带来压力，但中长期促进行业平衡与发展，核心城市供需有望2027年前再平衡。

报告提示的风险主要集中在按揭延后带来的资金错配，风险集中窗口期在2024年四季度至2027年，月均错配750亿。此外，资金占用峰值提升可能加大房企融资压力，新规下资产端按揭投放后移但需求未消失，负债端监管账户息差承压但可做ABS。