新城发展2026 中期报告

Seazen Group Limited (以下简称“公司”或“Seazen”) 在 2026 年上半年建立了符合资产管理战略的高质量发展路径，并抓住了行业转型带来的机遇。所有业务板块运营稳定，协同发展，公司基本面质量得到提升，同时保持了稳定。

商业运营方面： 2026 年上半年，公司成功开业了位于山东泰安、重庆和浙江台州湾的三个新吾悦广场，新增商业建筑面积 27.22 万平方米。截至 2026 年 6 月 30 日，全国运营的吾悦广场数量增至 181 个。公司商业地产运营质量持续提升。2026 年 1 月至 6 月，公司运营的吾悦广场实现商业运营收入 71.12 亿元，同比增长 2.42%；总零售额 520 亿元（不含车辆销售额），同比增长 0.97%；总客流量 10.33 亿人次，同比增长 8.74%。

住宅开发方面： 公司坚持“保交楼、降库存”的核心战略，集中资源推进现有项目的建设和交付。2026 年上半年，公司成功交付超过 1 万套房产。在销售方面，公司保持以稳销、强利润为目标的运营策略，努力加速资金回笼，提升运营效率。2026 年 1 月至 6 月，公司累计合约销售额约为 63.57 亿元，总资金回笼达到 75.30 亿元。

建设管理业务方面： 公司利用其在主体信用、资产基础和全国布局方面的综合优势，建设管理板块在经受住经济周期考验的同时，稳步扩大业务范围，并利用专业能力实现市场价值，有效 diversifying 公司的收益结构。

融资方面： 公司继续优化债务结构，通过精准把握市场机遇，合理布局融资工具，延长债务期限结构，提升财务韧性。2026 年，公司子公司 Seazen Holdings Limited 成功发行 3.55 亿美元离岸债券和 7.5 亿元国内中期票据，完成 2.146 亿元中国消费类机构 REITs 的首次扩募发行，在优先权期结束后完成 8.958 亿元第一期商业抵押贷款支持证券（CMBS）的续期，有效补充了公司运营现金流，增强了财务安全。积极响应政策指导，公司成功完成商业 REITs 的申报，成为首批主动抓住政策红利的民营商业运营企业之一。

ESG 和评级方面： 2026 年 5 月，标普全球评级将 Seazen Group 的前景展望从“负面”上调至“稳定”。2026 年 8 月，MSCI ESG 评级将 Seazen Group 评级上调至 AA 级，表明国际资本市场对公司环境、社会和治理综合表现的认可，进一步巩固了公司的长期信用和品牌价值。

未来计划： 预计下半年行业将迎来存量资产转型进一步深化的趋势，公司将继续坚持“稳”字当头、“质”字为先的发展战略，持续追求各业务板块之间的协同效应。对于商业板块，公司将寻求提升专业能力，驱动经营业绩实现可持续的、逐年领先的确定性增长；对于住宅板块，公司将优化资产结构，加速现有资产价值的释放，全力支持业务发展；对于建设管理板块，公司将拓展外部市场，放大轻资产竞争优势；对于资产管理板块，公司将全面实施 REITs，盘活存量资产价值；对于融资板块，公司将利用政策优化债务结构，巩固信用优势。

财务表现方面： 2026 年上半年，公司总收入约为 176.86 亿元，同比减少的主要原因是受房地产市场下行影响，房产销售收入下降。毛利润约为 54.24 亿元，同比增长 0.23 亿元，毛利率为 30.7%，同比增长 6.3 个百分点，主要原因是商业地产管理服务收入和租金收入占比较高，且毛利率高于去年同期。投资性房地产公允价值损失约为 2.03 亿元，主要由于受市场竞争加剧影响，部分市场板块的某些投资性房地产估值下降。销售及市场推广费用约为 6.74 亿元，同比减少 31.8%，主要原因是与去年同期相比，广告及宣传费用、销售佣金和人员工资减少。管理费用约为 11.80 亿元，同比减少 12.7%，主要原因是成本节约。净融资成本约为 14.55 亿元，同比增加 5.6%，主要原因是随着房地产开发业务收缩，资本化利息减少。所得税费用约为 9.45 亿元，同比增加 23.8%，主要原因是与去年同期相比，递延所得税费用增加。

财务状况方面： 截至 2026 年 6 月 30 日，公司总借款约为 554.4 亿元，现金余额约为 78.5 亿元。净债务权益比率为 57.1%，剔除预收款后的资产负债率为 64.3%。长期借款占总借款的比例为 80.5%，确保了公司未来现金流的健康和稳定。公司继续优化并维持合理的债务水平和财务结构，为公司抵御市场波动和降低财务风险奠定了坚实基础。

其他重要信息： 公司董事会未建议在 2026 年上半年进行任何中期派息。公司宣布将进行商业 REITs 的分拆，以优化其资本结构，提升其核心竞争力。公司还完成了 11.8% 有担保优先票据的发行，并回购了部分优先票据。公司还进行了现有股份的配售和新股的增发。公司还进行了多项业务重组和资产处置。