经营效率提升，释放业绩弹性

26Q2财报点评：经营效率提升，释放业绩弹性 优于大市 核心观点 公司研究·海外公司财报点评 房地产·房地产服务 2026Q2实现经调整净利润同比+75%。2026Q2，公司实现GTV交易总额9338亿元，同比+6%；而营业收入245亿元，同比-6%，主要因为货币化率较低的主赛道业务（存量房和新房业务）收入占比65%，同比提升了6pct。虽然营收同比下降，但公司通过有效提升各业务贡献利润率和精细管理各项成本费用开支，实现了业绩强势增长。2026Q2，公司归母净利润为26亿元，同比+102%；经调整归母净利润为32亿元，同比+75%；归母净利率11%，同比提升6pct；经调整归母净利率13%，同比提升6pct；毛利率29%，同比提升7pct；贡献利润率33%，同比提升6pct；销售费率5.7%，同比降低1.6pct；研发费率2.2%，同比降低0.2pct；管理费率8.3%，同比增加0.3pct，主要受计提坏账准备的一次性影响。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础数据 存量房业务表现优于行业整体，经营效率明显提升。2026Q2，公司存量房业务GTV交易额6299亿元，同比+8%，其实交易单量同比增速更高，受成交套均总价下跌拖累。由于非北上、非链家交易单量同比提升更快，链家交易额占比33%，同比下降4pct。2026Q2，公司存量房业务收入70亿元，同比+5%，其中，平台加盟费收入占比24%，同比提升3pct；货币化率1.11%，同比下降0.04pct；贡献利润率46.1%，同比提升6.1pct，主要受益于收入增长释放经营杠杆、经纪人固薪成本降低以及利润率更高的平台加盟费收入占比提升。公司2025Q2开始主动出清低效门店、优化经纪人规模，保持市占率的同时缩减固定成本。截至2026Q2末，公司门店6.0万家，同比-0.4%；经纪人数量54万人，同比-3%。 新房业务逆势保持收入稳健，市占率、贡献利润率显著提升。2026Q2，新房业务实现GTV交易额2584亿元，同比+1%，其中链家交易额占比19%，同比提升0.2pct；新房市占率14.1%，同比提升1.6pct；新房业务收入为89亿元，同比+4%；新房货币化率3.5%，维持在高位；贡献利润率28.8%，同比提升4.4pct，主要受益于深度合作项目带来的佣金费率优势和精细化运营下的成本结构优化。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《贝壳-W（02423.HK）-26Q1财报点评：营收结构优化，运营效率提升》——2026-05-22《贝壳-W（02423.HK）-2025全年营收平稳盈利下滑，持续加大股东回报力度》——2026-03-25《贝壳-W（02423.HK）-三季度营收同比增长2%，两翼业务贡献持续提升》——2025-11-13《贝壳-W（02423.HK）-二季度营收同比增长11%，利润同比下滑但环比改善》——2025-08-28《贝壳-W（02423.HK）-一季度营收同比增长42%，经调整净利润同比持平》——2025-05-19 非房业务营收同比下降主要因为主动调整和模式切换，盈利能力持续改善。2026Q2，公司新赛道业务收入86亿元，同比-20%；货币化率18.8%，同比下降8pct，主要受房屋租赁业务营收占比提升的结构性影响。其中，家装家居业务2026Q2收入32亿元，同比-30%；贡献利润率40%，同比提升7.5pct，主要受益于供应链能力增强、材料成本降低。房屋租赁服务2026Q2收入48亿元，同比-15%；贡献利润率15%，同比提升6.9pct，均受省心租业务中净额法确认收入、利润率更高的新服务模式占比持续提升的影响，在管房源规模仍保持同比增长。 投资建议：综合考虑公司主赛道业务的阿尔法优势以及新兴业务模式调整且盈利改善的趋势，我们上调盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为843/801亿元（原值为873/849亿元），经调整归母净利润分别为84/87亿元（原值为60/65亿元），对应每股收益分别为2.44/2.53元，对应当前股价的PE分别为17.7/17.1倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：经济增速放缓、地产政策收紧、楼市热度下降、存量房交易佣金费率下行、新房市占率提升不及预期、新赛道业务盈利改善不及预期等。 2026Q2实现经调整净利润同比+75%。2026Q2，公司实现GTV交易总额9338亿元，同比+6%；而营业收入245亿元，同比-6%，主要因为货币化率较低的主赛道业务（存量房和新房业务）收入占比65%，同比提升了6pct。虽然营收同比下降，但公司通过有效提升各业务贡献利润率和精细管理各项成本费用开支，实现了业绩强势增长。2026Q2，公司归母净利润为26亿元，同比+102%；经调整归母净利润为32亿元，同比+75%；归母净利率11%，同比提升6pct；经调整归母净利率13%，同比提升6pct；毛利率29%，同比提升7pct；贡献利润率33%，同比提升6pct；销售费率5.7%，同比降低1.6pct；研发费率2.2%，同比降低0.2pct；管理费率8.3%，同比增加0.3pct，主要受计提坏账准备的一次性影响。 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 存量房业务表现优于行业整体，经营效率明显提升。2026Q2，公司存量房业务GTV交易额6299亿元，同比+8%，其实交易单量同比增速更高，受成交套均总价下跌拖累。由于非北上、非链家交易单量同比提升更快，链家交易额占比33%，同比下降4pct。2026Q2，公司存量房业务收入70亿元，同比+5%，其中，平台加盟费收入占比24%，同比提升3pct；货币化率1.11%，同比下降0.04pct；贡献利润率46.1%，同比提升6.1pct，主要受益于收入增长释放经营杠杆、经纪人固薪成本降低以及利润率更高的平台加盟费收入占比提升。公司2025Q2开始主动出清低效门店、优化经纪人规模，保持市占率的同时缩减固定成本。截至2026Q2末，公司门店6.0万家，同比-0.4%；经纪人数量54万人，同比-3%。 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 新房业务逆势保持收入稳健，市占率、贡献利润率显著提升。2026Q2，新房业务实现GTV交易额2584亿元，同比+1%，其中链家交易额占比19%，同比提升0.2pct；新房市占率14.1%，同比提升1.6pct；新房业务收入为89亿元，同比+4%；新房货币化率3.5%，维持在高位；贡献利润率28.8%，同比提升4.4pct，主要受益于深度合作项目带来的佣金费率优势和精细化运营下的成本结构优化。 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 非房业务营收同比下降主要因为主动调整和模式切换，盈利能力持续改善。2026Q2，公司新赛道业务收入86亿元，同比-20%；货币化率18.8%，同比下降8pct，主要受房屋租赁业务营收占比提升的结构性影响。其中，家装家居业务2026Q2收入32亿元，同比-30%；贡献利润率40%，同比提升7.5pct，主要受益于供应链能力增强、材料成本降低。房屋租赁服务2026Q2收入48亿元，同比-15%；贡献利润率15%，同比提升6.9pct，均受省心租业务中净额法确认收入、利润率更高的新服务模式占比持续提升的影响，在管房源规模仍保持同比增长。 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 投资建议：公司经营效率提升，释放业绩弹性。综合考虑主赛道业务的阿尔法优势以及新兴业务模式调整且盈利改善的趋势，我们上调盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为843/801亿元（原值为873/849亿元），经调整归母净利润分别为84/87亿元（原值为60/65亿元），对应每股收益分别为2.44/2.53元，对应当前股价的PE分别为17.7/17.1倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：经济增速放缓、地产政策收紧、楼市热度下降、存量房交易佣金费率下行、新房市占率提升不及预期、新赛道业务盈利改善不及预期等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：