销售放量叠加收地收益，基础盈利高增

恒基地产（00012）研报总结

核心观点

投资评级：买入（维持）。公司中期业绩表现强劲，盈利高增主要得益于物业销售盈利显著提升及政府收地应占收益增加。本港销售放量，物业发展盈利弹性充分释放；内地物业发展持续收缩。租赁业务稳固，出租率维持高位。新界农地储备变现多路径推进，地主价值持续兑现。

关键数据

• 收盘价：28.18港元
• 流通股本：48.41亿股
• 每股净资产：66.13元
• 总股本：48.41亿股
• 收入：172.03亿港元（同比+80.0%）
• 盈利：40.90亿港元（同比+40.6%）
• 基础盈利：50.71亿港元（同比+66.4%）

业务表现

• 香港物业发展：应占营业额118.78亿港元（同比+212%），应占税前盈利33.00亿港元（含收地税前收益15.68亿港元）。自占合约销售181.18亿港元（同比+188%），已售未入账170.61亿港元（其中63.65亿港元将于2026年下半年入账）。
• 内地物业发展：合约销售3.37亿港元（同比-74%）。
• 租赁业务：香港应占租金总收入35.17亿港元（同比+3%），税前净收入25.93亿港元（同比+4%），平均出租率94%。内地应占租金净收入5.94亿港元（同比-10%）。
• 新界农地储备：持有约3,840万方呎，期内政府刊宪收地225万方呎，收取现金补偿23.49亿港元；洪水桥原址换地可提供约140万方呎自占商住楼面；牛潭尾换地拟以76万方呎农地换取494万方呎楼面。

研究结论

公司开发物业有望修复盈利，物业租赁盈利稳定，最大规模农地与核心区旧楼重建，共同为公司长期价值提供支撑。维持盈利预测不变，预计2026-2028年归母净利润分别为75.7、83.9、94.0亿港元（同比分别+34.0%、+10.7%、+12.1%），对应PE分别为18.0x、16.3x、14.5x。维持“买入”评级。

风险提示

宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；物业销售不及预期。