华泰地产周周谈第73期：解读沪穗非住宅土地续期政策影响

发布时间：2026-08-16 一、核心要点 1. 2025年5月广州、7月上海先后出台非住宅土地续期政策，确立应续尽续导向，解决此前续期定价、年限等模糊问题，对商业地产估值、REITs市场形成深远影响。 2. 此前持有型商业物业因土地到期年限短存在估值折价，核心资产（如90-00年拿地的核心城市资产）剩余年限已进入20年以内的续期关键窗口。 二、政策与实操细节 1. 政策层面，民法典明确住宅自动续期，非住宅除公共利益收回外应批准续期，但续期年限、定价无全国统一标准，各地为试点自行规定，呈一事一议特征。 2. 实操中，续期定价参考当地基准地价，上海政策提及与REITs衔接，广州未明确关联REIT s；基准地价在同一城市不同区域、用途（如城市更新项目）差异较大，部分城市需按剩余年限乘修正系数，续期价格普遍低于新拿地价格，全国范围内最低下限或为基准地价35%（深圳）、70%（多数城市）。 3. 税费方面，目前无针对非住宅土地续期的专项优惠减免，土地增值税、契税按正常交易规则处理，续期费用多做资本化计入资产成本。 三、投资与市场影响 1. 公募REITs方面，目前未允许将续期成本直接计入估值，需通过发产品资金解决，需与当地政府确认续期相关前置手续后才可考量，估值仍以折现法为主，土地年限仍影响估值，未来或参考国际接轨增加市场法平衡。 2. 机构REITs（私募）机制更灵活，可通过募资提前缴续期资金、到期后由机构出资续期或由发行人回购等方式操作，或率先出现落地案例。 3. 受益主体方面，外资、头部民营企业、国企（尤其是剩余年限不足5年的老核心资产国企）续期动力较强，国央企因融资成本低、暂未到期动力不足；核心一线及产业集中城市的核心商业资产更受关注，上海因REITs衔接政策更具优势。 四、风险与关注点 1. 各地续期规则差异大，一事一议属性导致投资模型难以准确定价，续期成本不确定性高。 2. 目前无全国统一非住宅续期政策，后续是否出台全国性指导规则仍待观察，需关注试点进展。五、后续判断 1. 今年各地试点推进，2026年有望出现更多落地的续期操作案例。2. 全国性非住宅土地续期政策或需2-3年试点后出台，当前仍以各地自主试点为主。