谈谈当前房地产行业所处位置以及地产股的机遇

地产股估值修复与公积金政策催化下的结构性机会分析 摘要 ●地产股估值与持仓创历史新低，7月中旬起开启修复行情，累计涨幅约13%,资金从科技板块回流超跌地产板块。●基本面结构性超预期：一线城市二手房挂牌量持续下降，租金连续5个月环比上涨，租售比上升正逐步接近公积金贷款利率。·公积金政策成核心变量：利率机制调整草案已获批，预计引发下调周期(2.6%->2.4%),将显著稳定300万以内房产基本盘。●库存周期因产品迭代失真：新规产品去化仅5-7个月，占比提升将拉低真实库存，核心区2027年库存有望降至12个月以下。●房价跌幅收窄趋势明确：预计2026年跌幅收窄至6%,2027年进一步收窄至3%,市场预期逐年改善，股价有望超越2025年高点。●投资聚焦核心城市与优质房企：看好杭州、合肥、沪深核心区布局，推荐保利、招商、华润、建发、滨江、绿城等头部及地方龙头。 Q&A 从基本面和市场交易层面来看，近期地产股上涨的原因是什么?当前房地产市场处于怎样的阶段? 近期地产股的上涨，一方面是由于交易风格的极致化所导致的修复。自2026年5月后，科技股行情吸纳了大量资金，导致地产板块深度调整，多数公司估值在6月底创下历史新低。从7月中旬至今，地产股已出现一波平稳修复，累计涨幅接近13个百分点。另一方面，基本面表现好于市场预期。尽管市场普遍担忧三季度数据会转差，但一线城市的韧性相对较强，呈现出结构性机会。具体来看，基本面存在符合预期和超出预期的两方面情况。符合预期的是，成交量环比确实在下降，这符合每年七八月份作为传统淡季的季节性规律，尤其是在六月份房企集中推盘之后。房价降幅也在扩大，近两个月已扩大至0.4%,这也符合下半年市场通常弱于上半年的季节性特征。超出预期的方面体现在以下三点：第一，成交热度好于预期。尽管是传统淡季且受台风等极端天气影响，但成交量依然可观。以重点城市新房成交量为例，单月同比降幅已从4月的-13%逐步收窄至7 月的-2%,到8月第一周已转为正增长2%。二手房市场在四五月份同比增速曾高达0%至30%,目前在淡季仍维持着约15%至20%的同比增长，并未出现市场担心的负增长情况。第二，一线城市二手房挂牌量持续减少。春节后挂牌量短暂上：涨后便持续下降，目前每周环比仍下降约0.1%至0.2%。这表明二手房成交热度得以维持，同时房主对未来预期平稳，未出现恐慌性抛售例如，市场去年曾担忧上海因房源解禁导致挂牌量暴噌，但今年上海市场表现反而超预期地强劲。第三，租金回升超预期。全国租金在企稳后，涨幅正在扩大。根据中指院数据，7月份租金环比增长0.13%,此回升幅度为过去三四年来的高位。尤其是一线城市，租金已连续五个月环比上涨，这是过去三到四年未曾出现的情况，租金的企稳回升对房价具有重要的引领作用，虽然未必能直接带来房价上涨，但至少能为房价提供稳定基础。当前房价微跌而房租持续上涨，意味着租售比在缓慢上升，未来可能在某个临界点触发房价企稳回升。 在当前市场环境下，房地产行业存在哪些潜在的政策空间? 政策层面仍存在一定的空间，主要体现在两个方面：第一，以北京为代表的一线城市有进一步宽松的潜力。近期北京在五六月份市场刚出现转弱迹象后，便在八月份迅速出台政策进行托底，这表明无论是中央还是地方政府都对房地产市场高度关注。从历史上看，北京的政策调整往往领先于上海和深圳。此次北京的行动，可能为上海和深圳进一步打开政策空间提供了信号。例如，202.5年12月北京率先小幅调整政策后，上海和深圳分别在2026年2月和4月出台了力度更大的政策。因此，下半年其他一线城市完全有可能根据自身市场情况推出新的政策。例如，若深圳市场热度持续回落，地方政府可能会进一步放开部分核心区域的限购，或调整公积金贷款额度等，这些都属于地方政府拥有的政策工具.第二，公积金政策是未来最有可能且最具操作性的政策方向，但当前市场对此预期不高。2026年6月5口发布的《住房公积金管理条例(修订草案征求意见稿)》预示了未来的调整方向，主要涉及四大板块：一是缴存人群扩容，向灵活就业人员开放：二是用途大幅扩充，除购房、租房外，还可用于装修、支付物业费等；三是使用效率提升，例如支持异地使用；四是利率调整机制变化，征求意见稿中提到，公积金贷款利率的调整机制将由住建部牵头，商财政部和央行共同制定，而此前是由央行决定。这一变化可能意味着未来公积金利率的调整将更具灵活性和自三性。 公积金贷款存款利率机制的调整草案目前进展如何，若该机制调整落地，将对房地产产生何种影响? 关于公积金贷款存款利率机制的调整，相关文件草案于2026年6月5日发布，并在全国范围内进行了一个月的意见征求，于7月5日定稿并提交有关部门审批。国务院常务会议已于7月31日审批通过了该修改草案，标志着文件已正式通过。尽管修改后的具体原文与征求意见稿是否存在变化尚不明确，但若利率机制发生调整，预计将可能引发新一轮公积金利率的下调周期。相较于以往由央行主导的利率调整机制，新的机制若由不同部门牵头，未来调整公积金贷款利率的可能 性或将增大。目前五年期以上公积金贷款利率为2.6%.若能进一步下调至2.5%或.4%,将显著缓解重点城市刚需群体的购房压力。当前，许多城市核心区的“老破小”住宅的租售比已接近2.2%至2.5%的水平，与下调后的公积金贷款利率非常接近。随着房价下跌和租金持平，租售比与公积金贷款利率的差距将进一步缩小，这将为低总价房产市场带来企稳甚至回升的契机以北京和上海为例，目前300万以下房产占二手房市场的70%,而二手房又占整体市场的70%,这意味着市场上约一半的房产属于300万以内的基本盘。若公积金贷款额度进一步放宽，例如提升至240万或340万，并结合利率的下调，将对这部分市场基本盘起到非常强的稳定作用，因此，相较于收储、贴息等政策，公积金利率机制的调整可能更具实际操作意义和信号价值，值得在8月底至9月份密切关注相关文件的正式发布。 从资金面和基本面来看，近期(2026年7月中旬以来)地产股上涨背后的驱动因素是什么? 近期地产股的上涨并非始于今日，而是从2026年7月中旬开始，部分个股涨幅已达10%至15%以上。这轮上涨主要有以下几个驱动因素：首先，从资金层面看，部分科技板块的资金开始寻求超跌或低配的行业进行板块轮动和资金叵流，这是一种市场均衡化的正常现象，不仅地产板块，消费、恒生科技等板块也出现了持续修复。根据2026年二季度报告的统计，地产股在A股的持仓比例已降至0.31%,创下有数据以来的最低水平，许多公司估值也创下新低。在板块被严重低配的背景下.出现i0%至20%的修复性反弹是正常的。其次，从基本面来看.当前房地产市场的修复动力和质量可能优于市场普遍预期。尽管全国80多个城市的库存去化周期高达约34个月，但市场内部已出现显著的结构分化。自2024年起，符合新规的产品大量入市并持续迭代，其在居住舒适度、得房率、设计及配套等方面均有大幅提升。这类新规产品的市场去化效率非常高，通常5到7个月即可售磬，而老旧规产品则需要20至30个月。这种去化周期的巨大差异导致整体库存数据失真。据估算，2026年上半年，重点城市的新规产品在新增供应中的占比己达到30%至40%,其去化周期低于16个月。随着各地新拍土地倾向于建设新规产品，其在存量中的古比将持续提升，预计当前约占20%,到2027年及以后可能达到40%。这将有效拉低真实库存周期，尤其是在核心区域。目前，重点十个城市核心区的库存周期约为18个月，预计到2027、2028年可能降至12个月以下，届时这些区域的房价可能进入上升通道。 在当前结构性分化的背景下，哪些城市的房地产市场以及哪些类型的公司更具投资潜力? 市场结构性分化是当前的核心特征，不同城市和公司的表现差异显著。在城市选择上，杭州、合肥、上海、深圳这四个城市的核心区由于老旧库存占比较低，其房价弹性预计将高于其他城市。上海市场已经表现良好，深圳核心区的高端物业销售情况亦佳，而杭州和合肥的主城区库存压力相对不大，因此，在这些城市布周较多的公司将更具优势。在公司选择方面，主要有三类值得关注：第一类是 行业头部公司，如保利发展、招商蛇口、华润置地等。第二类是历史负担较小的公司，例如建发股份。第三类是在特定城市拥有较强话语权和市场地位的公司。例如，在杭州市场表现突出的滨江集团和绿城中国；在深圳，招商蛇口等本地龙头企业也具备优势。总体而言，当前具备拿地能力，且在优势城市有深度布局的公司，其业务弹性将相对更优。 对于房地产市场未来的整体走势和投资策略有何展望? 展望未来，房地产市场的预期将逐年改善。2025年房价下跌了15%,2026年至今下跌约3%,预计全年累计跌幅在6%左右，而2027年的跌幅预计将进一步收窄至3%。市场的基本面正在一年比一年好转，因此股价表现不应持续恶化。本轮地产股的修复行情至少有望回升至超越2025年的高点。在投资策略上，关键在于选择优质公司，即前述提及的头部企业、历史负担轻的公司以及在核心城市具备竞争优势的公司。