京投发展：2026年半年度报告

公司代码：600683 京投发展股份有限公司2026年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用公司2026年半年度报告中涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 具体内容详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................5第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................20第五节重要事项................................................................................................................................21第六节股份变动及股东情况............................................................................................................29第七节债券相关情况........................................................................................................................31第八节财务报告................................................................................................................................38 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 公司2026年半年度归属于上市公司股东的净利润-313,200,226.39元，扣除永续融资产品利息 （ 税 后 ）84,059,416.68元 影 响 ， 本 报 告 期 归 属 于 上 市 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 为-397,259,643.07元 ， 归 属 于 上 市 公 司 普 通 股 股 东 的 扣 除 非 经 常 性 损 益 的 净 利 润 为-378,484,008.65元。 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。 报告期内，营业收入较上年同期大幅增加主要系森与天成项目满足交付条件集中交房所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况 2026年上半年，房地产市场政策调控以“稳市场、化风险、提品质”为导向，推动房地产市场平稳健康发展。宏观政策层面，中央层面持续释放“稳楼市”明确信号，4月中央政治局会议部署稳定房地产市场重点任务，5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》确立地产市场中长期稳定发展框架；央行、住建部、财政部、税务总局多部委协同出台一揽子配套举措，公积金利率下调、房贷首付比例优化、二手房交易税费减负、存量房源收储等政策稳步落地；地方政府通过一城一策、因城施策等方式推动房地产市场持续修复。 需求角度，公积金贷款利率下调、公积金使用范围拓展，叠加卖旧买新退税、置换补贴等政策，持续降低居民换房成本，充分释放刚需与改善型住房需求；供给角度，政策鼓励各地国企依托专项资金收购存量滞销房源、闲置土地转化为保障房；同步推进城市更新与“好房子”建设，满足居民居住升级需求。 根据国家统计局数据，2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554,049万平方米，其中住宅施工面积384,453万平方米。房屋新开工面积23,239万平方米，其中住宅新开工面积16,900万平方米。房屋竣工面积17,221万平方米，其中住宅竣工面积12,148万平方米。全国房地产开发投资38,074亿元，其中住宅投资29,300亿元。 （二）主营业务情况 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米，公司始终秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）公司经营情况 报告期内，公司持续深耕核心主业，科学研判行业新形势、市场新趋势及用户新需求，不断深化项目价值赋能与品质升级，聚焦品质交付、全力去化、资产盘活核心任务，多措并举统筹推进各项业务稳健高效开展。公司深入贯彻提质增效、开源节流总体经营部署，常态化加强成本控制、强化精细化管控，持续提升经营管理效率。同时，公司迭代优化组织管理体系，深化营销模式创新、强化产品研发攻坚，推动核心业务综合竞争力稳步提升。此外，公司全面推进合规管理体系常态化、规范化建设，持续夯实内控管理机制，常态化开展风险排查与防控，全面提升合规经营、稳健运营能力，为公司稳健发展筑牢坚实根基。 2026年上半年（全口径）实现签约销售额13.69亿元，回款额16.33亿元。 1、2026年上半年北京主要项目具体情况如下： （1）北熙区：伴随周边重点规划配套逐步落地兑现，区域城市界面持续更新、板块价值热度稳步提升。项目一、二期已顺利完成交付，社区实景品质全面呈现，配套业主邻里中心已建设完成并落地实景，项目成熟度、客户认可度持续提升。三期工程稳步推进，当前已全面进入主体结构施工阶段。五期盖上产品实现样板间顺利开放，同步完成预售证获取工作，正式启动市场蓄客，为后续推售奠定良好基础。 （2）檀谷：2026年上半年檀谷项目商业保持良好运营，累计客流量达72.56万人次，持续深耕北京山系微度假目的地名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。上半年商街新开业黑胶爵士音乐综合体“开场DEFACTTO”（京西首店）、潮流IP零售品牌“萌芽怪兽”（京西首店）、 百万美食博主杨草莓熊所属MCN机构打造的首家烘焙实体店“面团出版社”（全国首店）等6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳定，举办檀谷开山节、爵士生活艺术节、檀谷回声音乐节、Rouleur Live China骑行嘉年华、FIRST电影市场公开周等多档期城市级文化活动。项目多次登上央视新闻、BTV、《北京日报》《北京商报》等媒体报道，上半年累计受到21家主流媒体45余次报道，总曝光量破亿。 （3）森与天成：项目建设整体稳步推进，盖上区圆满完成业主开放日与集中交付，以高品质产品、全流程暖心服务兑现交付承诺，到访交付率达99%；盖上住宅产权办理领域实现突破，完成全流程三维不动产权证书办理，实现“交付即交证”。落地区顺利完成结构阶段业主开放日，精装、外立面及市政园林施工有序推进；项目严格落实现场安全生产标准化管理要求，成功获评“北京市绿色安全文明样板工地”称号。 项目街区式邻里中心展示开放，同步举办媒体论坛；依托「森与森邻」系列IP打造的互动活动实现广泛自发传播，结合邻里中心主题功能空间打造的森系生活方式沉浸式体验场景，既为盖上区顺利交付提供有力支撑，也有效提升了潜在客户的关注度。 （4）岚山：作为位于海淀区的远端站点TOD项目，2026年6月份获得由北京土木建筑协会颁发的荣誉证书，表彰“既有运行地铁停车库上盖隔震减震降噪装配式群体住宅设计及施工技术的研究与应用”成果，不仅具有良好的社会、经济、环境效益，整体上达到了国内领先水平，其中轻量化“包梁抵柱型”钢框架塔吊技术达到国际先进水平；同时通过精准拓客推广项目车位、仓储资源，全力推进存量去化及经营盘活工作。 （5）北京公园悦府：2026年上半年，小站公园客流量252.2万人次，项目坚持“家外之家”的经营理念，营造文艺、轻松、自然的消费场景，将小站公园打造成审美在线、体验温暖的非标社区商业标杆。项目上半年新签约商户9家，包括润百颜（全国首店）、湘彬萱小馆（昌平首店）、什么美术馆（昌平首店）等；在营商户60余家，店铺运营状况稳中有升，场内业态日臻完善。同期，小站公园举办了“花园漫游季”等多个主题活动及邻里社群活动，让商圈不止有消费，更有生活美学与萌宠乐游。项目荣获北京市商务局颁发的“北京十大商业品牌”之商业新秀奖，CSVB中国商业地产价值榜“非标商业大奖——审美大师•金奖”。 2、2026年上半年无锡项目具体情况如下： 愉樾天成：2026年上半年，四期住宅部分楼栋按期完成主体封顶，工程进度稳步推进；酒店工程按计划推进，陆续进入收尾阶段；销售业绩表现突出，2026年上半年项目住宅成交金额、成交面积、成交套数三项核心指标均位列无锡市经济开发区普通商品住宅销售排行榜首位、无锡市普通商品住宅销售排行榜第二位。无锡小站公园依