中国税务执法风险间接影响；零售地产业主

CITI'S TAKE 有限直接冲击；可能间接损害—继7月海外信托税宣布后，中国某些城市（如北京、杭州）可能对离岸保险产品征收20%的税（8月5日；Caixin/Bloomberg），投资者可能将其视为中国进一步收紧税收征管的步骤。我们预计对房地产行业的直接冲击有限：实物资产不属于共同报告标准框架范围。即使房产以信托结构持有，税收负债也仅在金融交易（租金收入、房产处置等）时产生，而非持有资产时。然而，存在潜在的间接影响：更严格的离岸税务执法可能会抑制资本流入香港，短期内对非本地买家住宅需求构成压力，如果风险持续，中期内对相关企业的办公需求也会构成压力。但目前很难量化任何影响程度。

潜在长期抵消性积极因素来自加速香港居民身份形成—我们认为不断变化的税收环境可能会激励某些中国大陆居民考虑离岸税务居民身份。在此背景下，鉴于其有竞争力的税收制度、成熟的金融生态系统以及与中国大陆的紧密地理和文化联系，香港可能会成为一个有吸引力的选择。随着时间的推移，这些因素可能会通过支持当地经济扩张和增加对优质住宅和办公物业的需求，部分抵消更严格的离岸税务执法的影响。

看好零售房东至2026年下半年—我们重申我们的观点，即零售业将在2026年下半年引领潜在的行业复苏；我们认为，零售和办公部门在8-9月可能跑赢住宅部门，这得益于租金和转售的拐点，以及相对较少受到近期与税收相关的头条新闻的冲击。唯一的问题是2026年下半年零售销售额同比基数较高（尤其是10-12月），可能导致同比增长率放缓（2026年上半年同比增长+10%）。然而，增长率的正常化不应被视为负面；事实上，在较高的基数之上维持增长仍然表明基本面动能强劲，我们认为这应继续增强零售商的信心和租赁需求。我们的行业首选股是Swire Properties、Link REIT、Wharf REIC和SHKP。

–Swire Properties：我们认为它是一个核心的长期持有股，其回报由其承诺的股息增加、香港/中国零售正转售以及从‘27E起办公正转售可能转为正转售所支撑。——Link REIT：剥离回购执行的执行和现货租金稳定。——Wharf REIC：新的90%派息率和其剩余SG资产的可能处置将有利于股东回报；香港零售正转售正在转向。——对于SHKP：对我们来说，它仍然是最专注于住宅的名字，西九龙办公群组带来的租金增长以及强大的资产负债表可以用来抓住新的投资机会。