1至9月房地产行业数据点评：销售拐点如期而至，补库存支撑投资反弹

 数据回顾 统计局公布的数据显示，1-9月全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点；1-9月商品房销售面积同比增10.3%，创2015年以来最低增速，1-8月增12.7%。  数据点评 商品房成交全线回落，单月成交年内首现负增长。1-9月全国商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别较1-8月减少2.40和2.60pct至10.30%和14.60%，销售额累计增速创16年以来新低。其中9月份单月销售面积同比减少1.50%，单月销售金额同比增长1.64%，单月销售均价7905元/平米，同比增长3.20%，环比上月持平，处于年内次低水平。 东中西部销售面积和销售额同比增速全线回落，回落幅度分别达到2.4/2.9、2.7/2.5、2.6/3.1 pct。东部热点一二线城市在稳定的行政调控系统、连续9个月攀升的房贷利率以及长效机制对一致性预期的引导之下延续积极的量价调整，作为全国房地产市场的重要权重板块，预期进一步发挥稳定行业系统性风险的作用。中西部在需求集中释放和棚改货币化安置力度趋弱的双重压力下展现出一定的调整需求，其中中部城市群受益于相对宽松的政策环境和比价效应，呈现量缩价稳的态势。西部城市群经历年初以来的快速上涨之后面临基本面透支和政策面升级的双重压力。 9月末至10月初，中西部城市密集跟进调控，限售版图的扩围在抑制投资性需求的同时也会误伤刚需，前期价格过快上涨所带来的财富效应预期引发投机效应，为避免重蹈覆辙未来政策情绪趋于谨慎可能会进一步影响市场的成交意愿。对标利率中枢的变化幅度，保守预计首套房贷款利率依然有20BP左右的上升空间。十九大再次强调房住不炒和长效机制的建设，未来租赁市场的超预期推进对传统需求的分流预期更加明显。东部权重板块成交水平预期延续调整，四季度全国商品房成交中枢预期延续下行。 销售拐点如期而至，补库存支撑投资反弹 ——1至9月房地产行业数据点评 房地产行业证券研究报告 2017年10月20日 行业评级：中性 分析师 韩笑 电话 010-56511912 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 执业证书 S0110517070001 行业数据 2017/10/19 A股公司家数（家） 153 总市值（亿元） 26,270 本周涨跌幅（%） -2.50 年初以来涨跌幅（%） -0.66 市盈率（TTM） 16.96 市净率（LF） 2.09 一年内股价走势___ ___________ 2016-09-222016-10-222016-11-222016-12-222017-01-222017-02-222017-03-222017-04-222017-05-222017-06-222017-07-222017-08-222017-09-22房地产（中信）沪深300 2 房地产行业数据点评 Page 2 狭义库存的挤压式改善依然明显，中短期真实库存供给压力提升。10月末全国商品房待售面积6.11亿平米，创2015年以来新低，同比减少12.20%，同比降幅再次刷新数据统计以来新高。环比8月份减少1212万平米，减少幅度较前两月有所扩大。一方面9月份单月成交面积虽然在高基数效应下同比减少，但是环比7、8月份的低点水平依然同比大幅增长46.31%，对库存的边际改善效应突出。另一方面房企施工意愿有所下降，竣工节奏有所放缓，竣工面积累计同比增速创年内新低的1.00%。前期销售过快和补库存滞后对狭义库存的挤压式改善依然较为明显。 我们的高频数据显示截止到10月15日全国29城商品房可售面积（非待售面积）合计值达到1.46亿平米，连续6周保持环比增长，创4月份以来新高，较年初以来低点水平增长3.93%。金九银十销售增速放缓同时房企积极推盘对库存的累积效应开始显现。此外监管层加强对已出让未入市项目的监督，真实供给压力下未来库存存在反弹预期。 土地成交支撑投资反弹，分化格局下主流房企补库存意愿不减。1-9月份全国房地产开发投资完成额同比增长8.10%，较8月份反弹0.20pct。其中施工面积增速同比增速维持3.10%，新开工面积增速显著回落0.80pct至6.80%。土地购置面积增速12.20%，成交价款增速46.30%，均刷新2012年以来新高。 短期土地投资依然强势支撑着房地产开发投资的反弹，我们认为分化格局下龙头房企提升市场集中度的动力支撑着投资和销售日趋背离的空间。CRIC数据显示前三季度TOP10房企市场占有率高达24.4%，较16年末提升5.7pct，显著高于其他各梯队-1.0至1.6pct的窄幅区间，一线房企在销售端普遍延续强势表现，平均实现全年销售目标的80%以上，补库存和抢占市场的意愿较为积极。我们此前所担忧的上游价格上涨和预售管控对行业利润空间的挤压短期内并未进一步加强，设备工器具购置费同建筑工程、安装工程同比增速的分化表明建筑工程商作为中游环节面对涨价效应表现出一定的吸收和调节能力。销售和融资表现依然制约着房企的施工节奏，短期行业投资表现将取取决于土地投资的持续性，而销售下行对投资的引导作用依然突出，我们认为四季度投资数据预期进一步震荡回落至6%区间。 3 第3页 Page 3 分析师简介 免责声明 评级说明 韩笑，房地产行业分析师，伦敦大学学院巴特莱特建筑学院房地产理学硕士，1年房地产行业从业经历，2年证券行业研究经历。 本报告由首创证券有限责任公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准； 2． 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准： 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持 相对沪深300指数跌幅5％以上 行业投资评级 看好 行业超越整体市场表现 中性 行业与整体市场表现基本持平 看淡 行业弱于整体市场表现