中金公司 香港地产月月观2026061H26新房成交量同比增三成房价累计上涨12

00:00:01 大家好，欢迎参加中金公司香港地产月月观eh H26新房成交量同比增三成，房价累计上涨12%。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，本次会议为中金公司闭门会议，仅限受邀嘉宾参会。本次会议交流内容仅供参考。不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价，或提供任何投资决策建议的服务。嘉宾交流观点仅代表其本人的判断，中金公司对其信息及观点的完整性、准确性不作任何形式的确认或保证，对依据或者使用本会议内容所造成的一切后果，中金公司及或其关联机构人员均不承担任何责任。 00:00:44 未经中金公司和演讲嘉宾书面许可，任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。如有违反上述限制的行为，中金公司保留追究相关方法律责任的权利。更多中金电话会议。 00:01:02 会议回放和AI转纪要，欢迎登录中金点睛网站或小程序查看，This is a close door of CICC.Only invited guests are allowed to attend the conference. The information and opinionspresented in this conference are for reference only, and do not constitute an offer to buy orsell or a solicitation of an offer to buy or sell any securities or financial products, or anyinvestment advice or service. The invited guest speech only represents their own opinionsand or or judgment. CICC does not make any form of confirmation or guarantee for thecompleteness or accuracy of any information, opinions and or or judgment presented by theguests. 00:01:42 CICC and or or its associated entities and persons shall not be held liable for anyconsequences arising from the reliance on, or use of any content of this conference withoutthe written permission of CICC and the guest speaker. No organization or individual isallowed to disclose, publish, forward, reprint, disseminate, copy, edit or modify in any formthe conference contents and relevant information. CICC reserves the right to take legalactions against any violator of the above restrictions. 00:02:17 诶好，各位那个投资者朋友大家下午好哈，我是这个中金地产组的孙元喜。那么今天一到啊在线的呢，还有我的这个同事李小豪和这个陈江两位老师哈。那么一会儿呢，请这个两位老师呢，具体来给大家就这个香港房地产市场的这个啊月报的这个情况呢，来做一个这个简单的一个这个汇报啊。那么接下来呢，把时间交给这个两位老师哈，请小好请。哎，好的，呃，感谢元琪老师。哎，各位投资人下午好，我是中金地产组的分析师李小豪。哎，首先是感谢大家下午的时间，然后由我呢向大家汇报一下这个香港住宅市场6月的一个边际变化。呃， 00:02:55 整体来看呢，6月香港的一手私宅成交面积呢，是受这个推盘节奏的影响是环比下降了两成。然后二手私宅呢，整体也是延续着一个相对景气的表现，同比增长五成。然后二手房价呢，月环比仍维持了一个点以上的增速。 00:03:10 然后我们来看2026年上半年的话，整体的一个房价是累计上涨了12%。然后具体的我们先看一手私宅的成交量情况，然后我们监测的呃6月一手私宅成交套数呢是接近了2000套，环比5月下降了17%，呃，同比下降了7%，主要是这个港房开发商上半年的一个新推盘的节奏问题导致的。然后上半年呢，一手私宅累计成交套数是同比增长了百分之三十三十四，而这个成交金额方面，6月成交金额288亿港币。然后是环比持平略增2%，同比呢下降了18%，上半年累计同比增长了57%。 00:03:48 然后我们再来看一些重点的市场参与主体，我们也是利用了这个中原地产中介口径的监测数据，统计了这些重点的港资开发商的一个月度销售情况。然后整体看呢，呃新鸿基，然后恒基信和长实，新世界和港铁这6家呃重点房企呢，6月合计成交套数呢是1360多套，然后去年同期呢是1200套，然后单月的销售额是同比增长了60%~180%套，180亿港币。然后对应的金额市占率环比上升了两个百分点到62.7%。然后再具体到各个开发商层面，呃，其中信和长实，然后新世界港铁还有恒基，6月全月的全口径销售金额均同比高增。呃， 00:04:36 2026年上半年呢，是累计同比增长了205%172%1%。一百五十九百分之176和287%。 00:04:45 然后展望下半年呢，我们认为这个伴随着呃去年下半年基数的走高，我们认为可能在全年的销量同比涨幅会有一定程度的收窄。 00:04:55 然后同时新房的屋苑层面呢，我们统计了6月新房成交的榜单，其中新鸿基的行进，西慎和恒基合作开发的首岸三期，太古和信合合作开发的海映山，这三个项目的销售金额是排名前列，然后合计销售金额是67亿港币。然后销售套数和销售金额的单月市占率，是达到了32%和23%。 00:05:20 而二手私宅成交方面，呃6月的二手私宅成交套数呢是环比5月增长了19%，成交金额呢是环比增长了28%，单月同比分别增长了49%和81%。上半年呢，是呃套数和金额分别同比增长了45%和59%。而分地区来看，呃，私宅成交结构，港岛、九龙、新界东和新界西上半年这个二手私宅成交累计同比涨幅呢，都在这个3~5成左右，然后新界西会稍微弱一点在3成。然后港岛呢和新界东累计呢是同比增长超过了5成。 00:06:00 而一手私宅方面，因为这个推货的结构性问题，呃，九龙地区上半年成交套数呢是累计同比高增，然后，港岛和新界东，呃，这个累计同比是增长了30%~40%。而新界西呢，是同比下跌了50%左右。 00:06:21 然后我们来，呃，6月中原城市大型。五院的这个领先价格指数呢是环比增长了1.3%，而相比较之下，5月是环比增长了2.1%，对应这个同比的涨幅进一步走扩到了17.6%，然后整个上半年累计同比增长了12%。然后绝对的这个香港房价的价格水平呢，是涨回到了2023年的8月份的水个水平，然后距离呃2021年周期以来，这个周期高点还有百分之接近19%的这样的一个呃上涨空间。 00:06:55 然后从整体的从区域来看的话，呃上半年这个呃港岛九龙新界。东和新界西的价格指数呢，是分别累计同比增长了17%11.3%8.7%和9.2%。整体来看，这个港岛的价格修复韧性是最强的，然后九龙次之。呃，然后是6月，这个呃中原经纪人住宅买卖指数是环比5 月出现了一个下跌，下跌了9%，到了百分之呃到了64.45这样的一个指标的水平。我们认为呢，主要也是受到了这个6月初呃大陆对外投资监管的一个政策影响，反映了这个经纪人对于香港未来房价增速预期的这样的一个下降。但整体来看呢，呃整个经纪人指数还是处于一个相对来说比较景气的一个价格区间。 00:07:45 然后我们再来看这个啊，二手私宅的库存方面，然后根据冰山指数呢，呃截止昨天7月21号，然后香港的二手私宅挂牌量呢是上升到了31000套这样的一个水平，然后环比6月中旬呢是上涨了5.1%。呃整体来看呢，是延续了这个3月中旬以来整体挂牌量的一个上涨的趋势，挂牌量绝对水平呢是回到了去年的9月底这样的一个体量。然后但是6月的二手私宅挂牌的这个去化周期呢，是环比5月是基本持平，还在这个7.5月左右。 00:08:21 然后接下来是这个宅地成交方面，然后6月呢是没有公开市场宅地成交的。然后回望整个2026年上半年呢，是在公开市场招拍挂宅地，总共成交了4宗，呃，总楼面面积呢是2.25万方，同比增长了58%。然后其中九龙成交两宗，分别被这个信和和中海拍得，然后港岛成交一宗，被嘉里建设拍得，然后新建一宗，被这个安保工程控股拍得。然后协议出让方式呢，出让了宅地8宗，然后总的楼面面积是15.46万方，也是同比增长了57%，接近60%这样的一个水平。然后换地呢是成交了一总在新界，然后总的楼面面积是0.54万平。 00:09:07 然后是信贷层面。5月整体的一个新批按揭贷款金额呢，是同比增长了51%到402亿港币，其中整个一一二手的住宅贷款分别呢，是同比增长了31%和62%。然后5月抵押比例呢，是环比4月下降了1.2个百分点到60.3%这样的水平。从呃图上我们看到啊，08年周期到现在来看，抵押比例的高点大概在65%左右这样的水平。整体呢，我们觉得居民端加杠杆的空间呢也比较有限。然后按揭利率层面，然后5月新批出的贷款利率环比4月下降了5个BP到3.19，对应到一个月的hibor均值加点收窄到了59个BP。 00:09:55 也正如我们之前的一个观点哈，就是除非呃美联储大幅加息，即便是有这个联系汇率制的制度，然后香港我们认为这个种整个住房信贷端的利率调整幅度呢，也会相对来说比较有 限。 00:10:10 然后最后呢是这个住宅租赁市场，6月呢中原城市大型物业的这个租金指数环比涨幅收窄，到了单月呃增长了0.95%月呢是上涨了1.3，然后同比呢是增长了5.9%。 00:10:23 然后根据官方公布的这个香港私宅的回报率来看，呃整个各类私宅回报率呢都是环比走平，其中A、A B C类这个私宅回报率平均是3.0，d e类的平均回报率是2.5%。然后以上呢是这个住宅部分的一个汇报内容。接下来请这个陈坚老师来介绍一下香港商业地产的一个边际表现，谢谢。哎，谢谢小黄老师。呃，我这边来，呃，大家下午好，我是地产组的分析师陈坚。呃，我这边来汇报一下这一次月报呃，整个香港的商业地产相关的这个数据情况，应该来讲，呃，从我们呃。 00:11:13 从我们对整个香港的商业地产开始做月度的数据跟踪以来，呃尤其是在这个3月份的数据，呃整体的这个租金啊呃环写写字楼这边环比开始转正以后，整个趋势还是延续了一个温和复苏的这个态势。社零这一端呢，嗯我们也看到了一季度的这个呃这个超预期的表现，4~5月份呢，也还是延续了一个呃相对高的呃相对比较好的这个同比增长表现啊。具体来看写字楼这边的高频数据维度租金指数方面。 00:11:58 根据拆散物业国家署的这个最新的数据啊，5月份私人写字楼租金指数呢环比4月是继续提升了0.1%，同比的降幅呢是继续收窄，呃整个收窄的幅度呢是到同比下降1.2%。呃是从这个去年5月份的这个同比降幅4个点左右持续的这个收窄，环比的这个呃回正呢，也是3月以来呃连续3个月的这个持续的环比回正，体现出了整个写字楼在3月份呃触底以后的这个持续温和修复的态势。 00:12:36 分写字楼的这个等级来看，我们看到5月份甲级写字楼的租金指数呢，同比降幅是1.8啊，乙级写字楼呢同比降幅是0.8。呃，整个环比维度的话，甲级写字楼的租金指数是环比基本持平，乙级写字楼的环比是提升0.1%。 00:12:58