浙商地产 金科股份辞旧迎新轻装上阵

00:00:02 大家好，欢迎参加浙商地产金科股份辞旧迎新轻装上阵。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，浙商证券研究所提醒您，一、本次电话会议仅面向浙商证券研究所签约的机构投资者以及受邀客户。第三方嘉宾发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议。2、嘉宾所说信息或所表述的意见均不构成浙商证券研究所研究观点。如果嘉宾发布的观点和浙商研究所发布的观点有分歧或不一致，这也仅作为一种不同的研究视角供投资者参考。 00:00:49 三依照监管要求和保密原则，未经合法授权，严禁录音、记录、转发。感谢您的理解和配合。若本次交流内容不慎流出或涉嫌违反上述情形。行的，我们将保留追究法律责任的权利。再次感谢您对浙商证券的理解和配合，谢谢。 00:01:19 嗯，各位投资人大家好，我是浙商地产分析师杨凡。我们在昨天的时候呢是外发了金科股份的深度报告，这也是新金科重整完了之后，呃ST摘帽以后全市场第一篇的这个深度报告。我们虽然给这个目前的金科中性的评级，但是我们认为这一次金科重整完了之后，它是未来3~5年非常值得关注的一批呃地产行业当中的黑马啊。我们认为未来的地产公司的黑马不是纯开发商，呃地产其实是一个行业非常广阔的这么一个一个一个赛道啊，里边有不同的这个细分类别。那我们原来传统的关注点的话，主要是在这个住宅开发，还有这个呃再延伸一点的话， 00:02:09 我们比较早提出地产加消费，呃所谓消费就是购物中心市场，其实主要就是关注呃住宅开发呃购物中心，然后还有物业。物业的话其实很长一段时间大家不怎么太关注物业了，那物业其实也是地产的一个主赛道吧。那其实相较于成熟经济体而言，呃当这个增量空间有限，存量空间呃盘活有巨大的这个机会潜力的时候，其实国外的很多的呃真正的这个种地 产。 00:02:43 在地产上挣大钱的，他是这个地产基金对于现有项目的这个重新的改造再定位和运营啊。我们之前这个大家都知道的，这个黑石其实有一块地产业务也是类似啊这样的这个运营模式。那我们现在呢是不缺房子的，不光不缺住宅，不缺这个商场，但是其实我们建了这么多的住宅、商场、呃这个办公楼等等，这些资产有没有被很好地去运用，有没有充分发挥它的价值啊？如果没有被充分发挥价值的话，它可不可以重新再定位？比如说不适合做写字楼的这个资产，那可不可以重新被定位成为这个酒店，然后再再卖出去，或者做REITs进行退出。 00:03:28 那资产的这个盘活，我们其实现在来说是没有合适的或成熟的这个基金去运作的，那这块的话呢，我我个人认为是一个非常广阔的发展前景。 00:03:38 那如果要是做基金的话，那首先第一条，它的所有的这些人才啊，跟传统的住宅开发的这个人才是完全不一样的，嗯。做地产基金的人才更多是以金融行业的这种投资性人才为主，这个和原来呃开发商里边儿研究投研地块儿的这些，这些这个传统的呃人员相比，他的这个呃技能是完全不同的。那么一个是人才会有巨大的这个改变， 00:04:08 我们要看到有一个公司能够走出像未来黑石啊，像这个嗯，就或者近似于黑石这种地产基金的公司的话，首先它的人才需要一个巨大的一个洗牌。原有的这些传统开发商或者带有传统开发商技能和资源的，其实在现有的这个或者说未来的这个地产基金发展过程当中，它其实能运用的并不是很多。 00:04:34 所以第一条非常重要的是这个人才要巨大的洗牌。 00:04:37 第二一个呢就是说整个公司不能为重资产所拖累啊，它是一个基基金嘛，它应该是一个轻资产。它通过资金的这个运营的模式啊，把这个通过呃这个运营管理的这个方式啊，撬动了这个运营的这个杠杆，把资产盘活起来。然再进行出售啊，或者说REITs退出啊等等， 所以它本身是不应该是一个重资产，像开发商那样自己去拿地呀，呃或者说自己真金白银地去去去拿地啊做开发等等。 00:05:09 嗯，它更多的是类似于黑石这样的GP有LP去出钱，然后G1P去专职的去去做经营，那么LP的这个呃这个盈利的能力啊，肯定是会比这个未来自己下场去做中产开发的这个盈利能力要好很多。 00:05:28 那么那金科股份的话呢，我们在这个公司身上，呃从它重整完了之后，到今年初26年到30年的这个发展战略规划纲要，我们看到了金科是具备这样的潜力的。但之所以我们目前只给了一个中信的评级，是因为呃对于公司目前这个情况来说呢，它要做到一个比较成熟的地产基金，其实还是有一个呃比较长的这个路径去逐渐去实现的。 00:05:56 那么呃金科股份的话呢，我们呃可以简单回顾一下它这一次的整个的重整啊，还有这个新上来的管理层的一个大概的背景哈。 00:06:07 呃金哥是2025年9月份的时候呢，呃他做的这个呃司法重整呃有一个重大的这个推进，呃公司是当时是不到53亿股，以53亿股为基数，每10股转转增10股，呃，实施的这个资本公积金转增，合计新增了也是53亿股左右。转增的全部股票用于引入重整投资人和清偿债务。 00:06:39 那么这次引入的这个投资人分呃产业投资人和财务投资人。产业投资人主要是以这个上海品系联合体，呃四川发展证券基金还有中国长城呃合计投资7.56亿元，受让了12亿股，呃解禁期是3年。呃，那么这个财务投资人的话，涵盖了重庆国金信托、海南陆河私募等24家啊机构及自然人投资了大概18.72亿元，收让了18亿股啊，用于呃补充流动资金与保交楼的这个专项支持。两类投资人合计持股比例大概是在28%啊，这个我们认为这些新引进的股东，我们看有地方的这个国资背景的企业啊，有这个呃央企这个AMC的公司。 00:07:32 那整合完了之后，整个金科它的性质发生了变化。原来的金科股份是个民营企业，现在的 金科股份呢，它是一个混合所有制企业啊。股东有的股东还是比较有这个资金实力的，00:07:46 所以我们看到新的金科的这个股东背景啊，他不光是有这个呃专业的呃做不动产资产管理的专业机构啊，也有这个资金雄厚的这个股东。那么这个会为后续公司的战略转型会提供持续性的这个支持。 00:08:07 嗯，那么整个金科股份呃它这个呃治治理结构这块是全面的去家族化。原来呃金科股份大家都知道黄老板啊，黄老板呃也是金科股份的这个创始人。那这次重整完了之后，金科股份在管理层这方面呃股东层面上，管理层方面上两个层面上都实现了去家族化，呃和董事会与核心管理层是全面换届的，呃， 00:08:38 现任新的这个董事长郭伟总，是曾任职于万科新城控股与信达地产的领导。他擅长地产的纾困资本运作，嗯，住宅开发呀啊，像这个商商业的这个管理啊，包括地产基金啊，其实都有所涉猎，是地产运营这块的这个资深的非常资深的呃前辈。 00:09:03 那么副董事长王小琴是海南椰岛的董事长，拥有这个实业运营与资本运营的经验啊。呃，后续的这个董事李根李亮呃石浩都是有不同的这个背景。李根呢，他是原来从呃中信地产出来的，深耕股权投资与地产基金领域。李亮的话呢，则是中国长城资管股份的，原来呃经1部的这个呃5部的这个副总经理啊，也是在纾困那块儿有很多的这个呃资源和经验啊。那么我们看到整个金科股份的董事会的主要成员全部换成了专业的，呃这个这个职业经理人，这跟过去的家族化的这种经营管理发生了这个重大的变化。那这个相较于原来家族化的这个治理， 00:10:03 新的这个管理层团队，它是以市场化选聘为基础的。 00:10:08 呃，整个管理层的履历涵盖了特殊资产处理、不动产资产管理、金融信用修复等公司转型的关键领域啊，我们认为这个。为公司后续快速落地投资管理、运营资产、特殊资产等业务板块，呃，是是提供了一个非常重要的管理层方面的人才的基础。 00:10:32 那么金科股份通过呃这次的重整的话，它大概是划了1000多亿的债，所以我们在2025年公司年报的时候看到了公司通过化债啊，他有一笔这个呃比较丰厚的这个呃净利润。那么整个金科股份的这个化债呃我们在报告上有详细的一个介绍。呃这里边儿我们嗯不做过多的赘述， 00:10:58 但大体上的话呢，这次金科股份的重整，是把原来大部分的这个几百个呃重资产开发的地产项目，大部绝大部分都放到了中信破产信托里边。呃脱离了现有的这个上市公司的体制啊，那现有的这个上市公司的话，仅保留了极少部分的呃这个房产开发的项目，其他的大部分的房产开发的项目公司呃，跟着资产负债还有人员全部都放到了破产信托里边。 00:11:33 所以重整之后的这个金科股份，现在我们看到金科股份是一个。账面上几乎没什么负债的，呃一个呃就是资产比较轻的一个公司，我们认为这种呃战略转型是非常重要的，重资产脱离了这个不被剥离了上市公司体系，呃那为现有的这个上市公司后面去做新的业务是扫清了一切障碍的。因为如果我们看到这个现有的金科啊，它还是抱有这个传统开发业务的话，那么会跟现在很多我们一直想看到有反转，但是迟迟不能反转的这些公司一样。呃他的这些呃开发型的这个业务， 00:12:23 因为现在区化率其实并不高，呃区化的时间会非常的漫长，有些区域的这个区化时间会很长很长。那这个时间足以去拖垮一个呃原先很优质的公司。 00:12:35 那么金科这一次的话呢，把它的这个重资产的公司，重资产的资产大部分都剥离出去，放到破产信托，那么就为金科这个上市公司平台未来的转型和新业务的这个发展，是这个打开了这个新的大门的。这极大地减轻了金科自身的这个债务压力。 那为什么我们认为摆脱重资产开发模式非常的重要呢？ 00:13:02 呃，我们一直以来其实对这轮地产公司的估值修复空间是持谨慎态度的，因为地产行业过去呃。上行周期的时候，每一需求还很旺盛的时候呢，每一次的周期的反弹带来了极大的这个量价的修复。对应地产公司的盈利模式其实是周转快快速的这个提升。 00:13:27 然后现金价值，每个项目的这个现金价值呃都比周期底部呃周期底部修复起来，然后它会发生现金价值会发生极大的这个变化，呃，然后这个虽然地价那个时候也在涨，涨得也很快，但是房价涨得更快。所以整个地产行业，这个地产公司，它的这个商业模式利润空间在短时间内是有较大的这个呃扩张空间的。但是现在的地产行业跟呃过去这个地产上行周期，这个面临的环境是完全不同， 00:14:01 地展周期发生了这个重大的拐点，人口啊，供需啊，这些底层逻辑都发生了这个转向，我们现在没有人会相信地产未来的这个销售，新房销售。售面积还会再进一步的去创新高。 00:14:15 我们其实在这个之前的年度策略报告当中，我们一直认为，嗯，地产的这个30年新房的销售面积可能就是会稳定在6亿平左右。在2026年的这个国土资源部的38号文的这个影响下。那么我们更加坚定地认为，嗯，我们这样的一个预测呢，应该也不算是一个很保守的预测，就是未来新房的这个销售呃控总量新房销售面积持续下滑，这是一个大势所趋的这么一个现象。那么在总量增长有限的这个情况下，传统开发商他仍然会面临着呃地价上涨， 00:14:54 我们看到今年。克尔瑞中止分中止研究院分别发呃，这个发布了前6个月累计百强房企的这个销售金额，那只只有千亿能现在还能达到千亿规模的公司只有三个。 00:15:09 而且呢前20公司里边它大部分的这个销售啊都是一线城市去贡献的，大概有四成左右都是一线城市去贡献的。那我们看看今年的话呢，其实一线城市的地价它还是在上涨，开发商的模式传统这个住宅开发的模式，未来面临的最大的问题是在于向上，房价受需求的购买力的影响，向上增长其实是成一定的压力的。尽管可以通过好房子的这个方式去呃进一步的去向上抬这个房价，但是总归呢。 00:15:45 过去房价快速上涨的这个时候已经过去了，然后但是呢，地价我们土地端和房地产呢是二元制，地价是持续在上涨的，尤其是越好卖的核心一线城市，一线城市核心地块那个溢价率可能还会更高。溢价率我记得是在二三年还是二二几年的时候取消掉了，所以现在的话呢，开发商尽管好房子可以带来更高的销售售价，但是他拿的地价也很贵呀。 00:16:15