中国房地产旅行外卖

德意志银行亚洲中国企业信贷房地产日期2017年10月3日亚洲信贷中国房地产旅行外卖关凯伦（MBA）研究分析师（+65）6423 5387上海，无锡和乌鲁木齐的明信片这份报告总结了上周我们对一级城市上海，二级城市无锡和三级城市乌鲁木齐（新疆维吾尔自治区的首都）的房地产项目进行实地考察的要点。我们参观了既定开发商的项目，包括龙湖，恒大，中国海外和融创，以及来自较新的高收益债券发行人（如国瑞，Ronshine和新湖中宝）的项目。总体而言，我们预计9月和10月的房地产销售良好，因为销售率应保持较高水平，并且进入高销售季节。此外，我们覆盖的公司应继续实现同比合同销售增长超过全国水平的合同销售增长。世茂是最早宣布9月合同销售的公司之一。 9月合约销售强劲，达到102亿元人民币，同比增长57％。请参阅以下页面，了解我们访问过的一些项目的图片。尽管国瑞的崇明岛项目所在地位于崇明较偏远的地区，但国瑞和朗欣的项目质量对我们来说似乎不错。我们认为经过深思熟虑的新湖中宝上海项目的设计和布局是经过深思熟虑的。根据我们的访问，根据严格的预售许可政策，今年以来一般禁止开发商在上海和无锡提高住宅价格。根据我们对上海和无锡的各种住宅房地产项目的访问，通常不允许中国开发商提高房地产价格，因此今年到目前为止，由于政府一直严格保持价格相对稳定，并且通常只批准价格大致稳定的预售许可证。我们已经注意到，一些二手房的均价比附近的一些初级均价高10-15％，这促进了一级市场的高销售率。根据Sunshine 100在无锡的本地销售，完成一些房屋购买的在线注册大约需要3-4个月，因此将订阅销售转换为合同销售需要时间。话虽如此，我们认为，对预售许可证价格的真正考验将是明年一些豪华或高端项目（以今年土地拍卖中的地王价格出售）达到预售阶段，这取决于地方政府是否通常，我们今年在上海遇到的大多数本地销售人员都预计，鉴于今年交易总建筑面积的下降，明年该一级城市的总建筑面积销售将同比增长。虽然我们这次旅行遇到的大多数销售都预期无锡的房地产市场在2018年会保持稳定或略有疲软。在上海和无锡，一些项目的现金回收率有所下降。存量减少后，乌鲁木齐的房地产价格一直在上涨。目前，乌鲁木齐没有购房限制，我们将其视为三级城市（例如，虽然正在建设地铁，但没有运营中的地铁）。有趣的是，我们访问的各种乌鲁木齐项目的住宅土地使用权为50年，而中国其他城市通常为70年。根据恒大绿洲项目的本地销售，整个乌鲁木齐房地产市场的库存月数从去年年初的约24个月下降到今年的约12个月。 2016年，政府在乌鲁木齐免除了购房契税，但这一政策在今年失效。我们参观过的四个项目（分别来自新疆广汇，恒大和中国海外）与去年相比均录得房地产价格上涨。例如，新疆广汇的香湾项目（大众市场项目）德意志银行/香港发行于：03/10/2017 09:03:51 GMT披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。0bed7b6cf11c市场研究 2017年10月3日公司信贷房地产页面PAGE2德意志银行/香港根据当地销售情况，平均售价从去年的人民币4,500元/平方米升至今年的约人民币6,500-6,800元/平方米。而且计划于第四季度推出的新产品将使平均售价进一步提高。地理位置优越的恒大绿洲项目的当地销售人士评论说，目前的均价约为人民币10.3万元/平方米，高于一年前的约人民币8.5-9.0万元。大多数买家是当地买家。今年到目前为止，该项目已取得约5亿元人民币的合同销售额。我们在乌鲁木齐访问的各个项目中遇到的本地销售也表达了他们的期望，即由于基数较低且存货水平合理，房地产价格将在2018年继续上涨。政策9月下旬，重庆，长沙，南宁，南昌，石家庄和西安等多个城市宣布了进一步的收紧政策，以限制购房者在购房后2-5年内转售房产。我们认为目标是在不损害真正用户的情况下遏制投机性购买。我们预计已推出此类措施的城市对房地产市场的短期负面影响有限，但更重要的是，由于可能采取的紧缩政策，一些投资者情绪可能会受到抑制。我们认为，从长远来看，遏制热门房地产市场的最有效方法之一仍然是增加供应，因为库存水平较低，尤其是在一级和大多数二级城市。一旦各种竞标者的价格超过了土地价格上限，我们已经看到各国政府采用彩票系统来确定土地拍卖的赢家。最近，厦门和福州宣布了一项政策，在2018-2020年期间，租赁住宅将分别占新住宅供应的不少于30％和25％。无锡等其他一些城市也推出了进一步的房地产紧缩措施，例如将第二次将住房公积金用于抵押的人的最低首付比例提高到40％。我们预计，一级城市的房地产政策将保持紧缩，并且短期内可能会采取进一步的紧缩措施，例如上文提到的其他二级或顶级三级城市。债券建议和风险我们对中国房地产高收益债券行业维持中立立场。我们维持对恒大2023s（卖出价格：99.7，年初至今：7.6％的买入）建议，Kaisa 2022s（卖出价格：100.3，YTW：8.4％），融创2022s（卖出价格：100.2，YTW：7.9％） ，Ronshine 2019年代（要价：98.0，产出收益率：8.8％）和Powerlong 2020年代（要价：100.15，年初至今：5.9％）。上行风险包括保守的土地储备，更好的销售或利润率以及强劲的流动性。下行风险包括激进的土地储备，更严格的政策或信贷紧缩以及销售或利润率下降。 2017年10月3日公司信贷房地产德意志银行/香港页面PAGE3机构披露机构披露机构披露机构披露上海，无锡和乌鲁木齐的明信片上海项目图片图1：Kaisa在上海的君主住宅项目图2：KWG在上海的IMP项目的四栋优质办公大楼之一的外观（其中一栋已经整座出售给一家公司）图3：Ronshine在上海青浦的帝王别墅项目图4：国瑞在崇明岛的盈泰项目 2017年10月3日公司信贷房地产页面PAGE4德意志银行/香港机构披露机构披露图7：乌鲁木齐恒大绿洲项目图8：恒大绿洲售楼处乌鲁木齐项目图片机构披露机构披露图5：新疆广汇香湾售楼处对我们来说很简单图6：新疆广汇香湾大厦 2017年10月3日公司信贷房地产德意志银行/香港页面PAGE5无锡项目图片机构披露机构披露机构披露图9：无锡融创运河一大厦图10：无锡龙湖的碧玉蓝天资料来源：德意志银行资料来源：德意志银行图11：无锡CNLP项目资料来源：德意志银行图12：中国房地产公司的合同销售公司敏捷17年7月的销售额（人民币bn）17年8月的销售额（人民币bn）Mo M在17年8月悠悠球17年8月8个月17销售额（人民币bn）8个月17销售哟成长当前的17财年合同销售目标（人民币）bn）8M17锁定率vs. 17财年目标旧的FY 17合同销售目标（人民币10亿元）如果合作 修改了17财年的目标，目标变化百分比奥园北京首都土地中国中部中国SCECIFI万科。一种。。一种。。一种。中海外（百万港元）COGO（港币百万元）。一种。。一种。。一种。碧桂园华润置地中国金茂恒大幻想曲未来的土地香港格陵兰绿城。一种。。一种。。一种。静瑞。一种。。一种。。一种。佳沙克格勃盼望洛根现代土地保利地产保利房地产。一种。。一种。宝龙Ronshine中国。一种。。一种。富力世茂瑞安中洋苏纳克时报格陵兰集团。一种。。一种。。一种。。一种。。一种。。一种。。一种。越秀地产禹州简单平均注意：中国金茂的合同销售数量包括一次土地销售。 KWG和Ronshine的应占销售额以及其他公司的合同总销售额。请注意，格陵兰集团的累计合同销售量和同比增长数字仅针对2017年上半年，而不是针对2017年首8个月资料来源：公司数据，德意志银行本报告的作者谨感谢德意志银行离岸研究支持服务的第三方提供商CRISIL的员工徐佳伟的贡献。附录1。披露清单 2017年10月3日公司信贷房地产页面PAGE6德意志银行/香港凯萨克8.5％票据2022 1,7中国恒大NA除非另有说明，否则价格均为上一交易日结束时的当前价，其价格来自路透社，彭博社和其他供应商的当地交易所。其他信息来自德意志银行，标的公司和其他来源。对于与本研究的主要主题以外的证券建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/上的全球披露查询页面。 ger / disclosure / DisclosureDirectory.eqsr。除了此报告之外，还可以在https://gm.db.com/equities的“ Disclosures Lookup”和“ Legal”选项卡下找到重要的冲突披露。强烈建议投资者除美国外，至少还有一个司法管辖区还可能要求标有星号的披露。请参阅非美国监管机构要求的重要披露和解释性说明。债券评级分散和银行关系5.27.德意志银行和/或其附属公司在过去一年中已因提供投资银行业务或财务咨询服务而从该公司获得补偿。11%非美国要求的重要披露调压器35%有关与本报告中提到的安全性建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/ger/disclosure上的全球披露查询页面。 /DisclosureDirectory.eqsr1.在过去一年中，德意志银行和/或其附属公司为该公司管理或共同管理了公开或私人发行，并为此收取了费用。债券评级分散和银行关系50.2有关与本报告中提到的安全性建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/ger/disclosure上的全球披露查询页面。 /DisclosureDirectory.eqsr分析师认证本报告中表达的观点准确反映了署名首席分析师对主题发行人和这些发行人的证券的个人看法。此外，签名后的首席分析师因在本报告中提供特定建议或观点而没有也不会获得任何报酬。关凯伦40%德意志银行债务评级关键债券评级分散和银行关系65CreditBuy（“ C-B”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的总收益预计将超过其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。77%CreditHold（“ C-H”）：预期参考信用工具（债券或CDS）的信用价差在未来六个月内将与在类似行业或评级类别中运作的其他发行人的债券/ CDS的信用价差一致。CreditSell（“ C-S”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的信用利差有望低于其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。CreditNoRec（“ C-NR”）：我们尚未向该发行人分配推荐。任何涉及估值的内容均基于发行人的信用等级。60参考信用工具（“ RCI”）：分析家选择了每个发行人的参考信用工具作为最合适的估值基准（无论是债券还是信用违约掉期），本报告对此进行了详细说明。基于相对于参考信贷工具的价值评估，发行人对其他信贷工具的建议可能与参考信贷工具的建议有所不同，并可能考虑其他因素，例如不同的盟约语言，票息步骤，流动性和期限。参考信贷工具可能会发生变化，由分析师自行决定。DB Credit Opinion定义：DB Credit Opinion与S＆P的信用评级具有相同的等级，范围从AAA（最高信用质量）到C（最弱信用质量）。它反映了我们对公司信誉的看法。我们从公司的基本信用分析，可比分析，以8%佳沙 2017年10月3日公司信贷房地产德意志银行/香港页面PAGE7在投资之前先查看此信息。债券评级分散和银行关系4.7买入卖出2.52.75%85%21.765%33.365%33.3有银行关系的公司2.13.779%-31%30.319%5061%50亚太宇宙1.31.947%-21%17.131%26.864%26.8评级机构和定性判断。2.12.38%91%20.036%2871%28附加信息8.65.2-39%41%60.968%8076%6523%本报告中的信息和意见由德意志银行或其下属机构（统称为“德意志银行”）准备。尽管本文中的信息被认为是可靠的，并且是从被认为是可靠的公共来源获得的，但德意志银行对其准确性或完