最新小收购增持北弗吉尼亚资产，增强多年增长前景

评分 购买 公司 数字地产信托公司 北美洲 美国 路透社 DLR.N 彭博 DLR 美国 TMT电信服务 最新填海工程提升了弗吉尼亚州北部的曝光度，并增强了多年增长势头 本杰明·索夫 研究分析师+1-212-250-3716 数字地产公司于6月29日收盘后宣布达成一项协议，收购布莱克石集团在位于弗吉尼亚州北部的三个超大规模数据中心中的股份。DLR将支付总计35亿美元收购这些资产的股份，其中包括23亿美元的股权。DLR已持有这些资产36%的股份，此次收购完成后（预计于6月30日完成），将持有100%的股份。我们认为，这项交易与上周宣布的三个小型收购交易（链接）相辅相成，对公司而言具有战略意义，并将对其多年增长前景产生积极影响。我们为投资者重点总结此交易的要点： 布莱恩·克raft 研究分析师 +1-212-250-0117 斯宾塞·阿默 研究助理 +1-212-250-4386 希瓦-辛格 研究助理 +1-212-250-0118 1.此项收购通过增强DLR在弗吉尼亚州北部的业务存在感，并增加其对大型投资级超大规模租户的曝光度，提升了DLR的数据中心资产组合。这三个设施——包括两个位于马纳萨斯，一个位于数字杜勒斯园区——每个代表96兆瓦的数据中心容量（总计288兆瓦），并且每个设施均已以15年租期全部租赁给不同的投资级超大规模运营商。在全球最大的数据中心市场NOVA（北弗吉尼亚州），目前对主要数据中心运营商的核心租赁基本面非常有利。为提供背景信息，截至2026年第一季度，DLR现有的北弗吉尼亚州资产组合的出租率接近99%（而整个美洲资产组合的出租率为95%）。此项交易为DLR在北弗吉尼亚市场带来了显著的能力提升。该公司目前在NOVA拥有817兆瓦的租赁容量（占100%份额），并且正在开发另外318兆瓦，预计平均完成日期为2027年第一季度。在此基础上增加288兆瓦，将使DLR在NOVA的现有及在建容量提升25%，达到1.4吉瓦。 2.该交易显著增加了DLR组合中从2027年和2028年开始的租赁业务量，而此时新增产能上线正变得越来越具有挑战性。我们认为，鉴于为新的数据中心产能获取电力正变得越来越困难（尤其是在最大的市场），投资者正关注DLR 2027-2028年的增长前景。截至2026年第一季度，DLR有2.47亿美元的收入计划于2027年开始；当将其与2026年下半年全部贡献的5.44亿美元相结合时，我们认为DLR明年应实现健康的租赁收入增长（同比增长10.2%，DBe）。然而，随着其中两个数据中心预计将在2027年上半年稳定，第三个数据中心预计将... 1H28年，该投资组合的加入应将在未来2-3年内进一步提升DLR的增长前景。 3.此项交易的财务状况相对具有吸引力，并将推动DLR的净利润增长。DLR以超过6.5%的资本化率执行此项交易，并设有3.6%的租金递增条款；这意味着DLR产生的无杠杆回报率在双位数区间。根据我们的了解，此项交易的资本化率和递增条款与同类超大规模数据中心交易相比均具有优势。基于包含债务和剩余开发资本支出的78亿美元总资产价值计算，该投资组合在100%持股比例下（根据我们的测算）每年可产生超过5亿美元的稳定运营收入。为作参考，这相当于相较于我们2026年35亿美元现金流稳定运营收入预测高出14%的增幅；或相较于DLR在此交易中购买的64%股份，高出9%的增幅。根据公司公告，此项交易将在2027年和2028年均为核心每股自由现金流做出贡献，同时还将进一步提振DLR的多年有机增长预期。 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 附录1 重要披露 价格截至上一交易时段末，除非另有说明，数据来源于路透社、彭博及其他供应商提供的本地交易所信息。其他信息来源于德意志银行、相关公司及其他来源。 美国监管机构要求的重要披露 在过去一年中，德意志银行或其附属机构曾管理或共同管理过该公司的一次公开募股，并因此收取了费用。 2 - 德意志银行及其附属机构（如有）可能作为做市商或流动性提供者在该公司发行的金融工具中发挥作用。 7 - 德意志银行或其附属机构在过去一年中因提供投资银行或财务咨询服务而收到该公司的报酬。 8 - 德意志银行或其附属机构预计将在未来三个月内从该公司获得投资银行服务补偿，或有意寻求此类补偿。 14 - 德意志银行及其关联公司（如有）在过去一年内已从该公司获得与服务于投资银行业务无关的补偿。 15 - 该公司过去一年是德意志银行证券公司的客户，期间该公司获得了投行业务服务。 根据非美国监管机构要求的重要披露 在过去一年中，德意志银行或其附属机构曾管理或共同管理过该公司的一次公开募股，并因此收取了费用。 2 - 德意志银行及其附属机构（如有）可能作为做市商或流动性提供者在该公司发行的金融工具中发挥作用。 24 - 德意志银行或其附属机构在过去12个月内，曾为与提供附件I第A、B部分所述的2014/65/EU指令项下服务的公司签订协议的一方，或曾于过去12个月内（如适用）有义务或有权支付或收取与提供附件I第A、B部分所述的2014/65/EU指令项下服务相关的补偿。 26 - 在过去12个月内，德意志银行及其附属机构中至少有一家已就提供投资银行服务而获得报酬，或目前正向该公司提供投资银行服务，或已向该公司提供过投资银行服务。 涉及除本研究报告主要对象之外的其他证券所做出的建议或估计的披露信息，请参阅最新发布的公司报告或访问我们网站上的全球披露查询页面：https://research.db.com/Research/Disclosures/EquityResearchDisclosures。除本报告外，重要的风险和利益冲突披露信息也可在https://research.db.com/Research/Disclosures/Disclaimer找到。我们强烈建议投资者在投资前审阅这些信息。 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 分析师认证 本报告所表达的观点准确地反映了签署人首席分析师（们）的个人观点。此外，签署人首席分析师（们）未曾且不会因在本报告中提供具体建议或观点而获得任何报酬。本杰明·索夫。 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 分析师已不在德意志银行。 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 公司评级与分散度 上表展示了德意志银行在我们覆盖公司中的公司研究评级分布情况。我们还呈现了在过去12个月内，德意志银行曾提供投行业务以及/或MiFID投资及相关服务的公司百分比。请参见下方的评级说明及定义。 注意 - 百分比已四舍五入，因此可能不等于100%。 覆盖范围内的所有有评级公司的整体评级分布情况。 与德意志银行的投资银行业务关系：在过去12个月内，德意志银行为每个“买入”、“持有”和“卖出”类别中评级为覆盖范围内的公司提供的投资银行业务服务所占的百分比。 与MiFID服务相关：在过去12个月内，德意志银行已提供MiFID投资及辅助服务，且评级属于每个“买入”、“持有”和“卖出”类别中的受覆盖公司所占的百分比。 买入/持有/卖出百分比：这些百分比反映了基于我们对12个月总股东回报（TSR）的展望，每个类别中分配了相应评级公司的比例。 评分定义： 买入：基于对TSR当前12个月的展望，我们建议投资者买入该股票。 基于对TSR当前12个月的展望，我们建议投资者卖出该股票。 持有：我们对该股票未来12个月持中立看法，基于此时间范围，我们不推荐买入或卖出。 TSR：总股东回报。当前股价与预期目标股价之间的百分比变化，加上预期股息收益率。 新发布的科研建议和目标价格取代了先前发布的科研内容。 2026年6月30日数字地产信托公司 补充信息 本报告中的信息及观点由德意志银行 AG 或其附属公司（统称“德意志银行”）编制。尽管本报告中的信息据信可靠，且已从据信可靠的部分公开来源获取，但德意志银行对信息的准确性或完整性不作任何陈述。本报告中指向第三方网站的链接仅出于为读者提供便利的目的。德意志银行既不认可该等内容，也不对相关网站的准确性或安全控制负责。 如果您就本报告中讨论的某项证券的购买或销售，或就德意志银行分析师在另一份沟通（口头或书面）中包含或讨论的某项证券，使用了德意志银行的服务，德意志银行可能以自己的名义作为主要当事人行事，或作为另一方的代理人。 德意志银行可能会参考本报告，在决定是否以主经纪商身份进行交易时。它也可能以与本研究报告所持观点不一致的方式，为自己或为客户进行交易。德意志银行内部的其他人员，包括策略师、销售人员和其它分析师，可能持有与本研究报告所持观点不一致的看法。德意志银行发布多种研究产品，包括基本面分析、股债联动分析、量化分析及交易思路。一种沟通方式中包含的建议可能与另一种沟通方式中包含的建议有所不同，无论这是否是由于不同的时间范围、方法论、视角或其他原因造成的。德意志银行和/或其关联公司也可能持有其研究标的发行人的债务或股权证券。分析师的部分薪酬基于德意志银行 AG 及其关联公司的盈利能力，这包括投行业务、交易和主经纪业务的收入。 意见、估计和预测构成作者在本报告日期的当前判断。它们不一定反映德意志银行的看法，且如有更改，恕不另行通知。德意志银行为其覆盖公司发行的证券的买方和卖方提供流动性。德意志银行的研究分析师有时会持有短期交易观点，这些观点可能与德意志银行现有的长期评级不一致。一些关于股票的交易观点会列在研究网站上的“催化剂呼叫”（https://research.db.com/Research/）中，并可在一般覆盖列表以及被覆盖公司的页面上找到。“催化剂呼叫”代表分析师对股票在至少两周且不超过三个月的时间范围内将跑赢或跑输市场以及/或特定板块的高置信度信念。除了“催化剂呼叫”，分析师还可能偶尔与我们的客户、德意志银行的售货员和交易员讨论交易策略或观点，这些策略或观点涉及可能对报告中讨论的证券的市场价格产生短期或中期影响的催化剂或事件，而该影响可能与分析师在此处描述的当前12个月总回报或投资回报观点的方向相反。如果意见、预测或估计发生变化或不准确，德意志银行没有义务更新、修改或修订本报告或以其他方式通知接收人。覆盖范围以及市场状况和一般及公司特定经济前景的变化频率使得难以按定义的间隔更新研究。更新由覆盖分析师或研究部门管理层独家决定，大多数报告都是不定期发布的。本报告仅用于信息目的，并未考虑个别客户的特定投资目标、财务状况或需求。它不是购买或出售任何金融工具或参与任何特定交易策略的要约或要约邀请。目标价格本质上是不精确的，是分析师判断的产物。本报告中讨论的金融工具可能不适合所有投资者，投资者必须做出自己的明智投资决策。金融工具的价格和可用性如有更改，恕不另行通知，投资交易可能因价格波动及其他因素导致损失。如果金融工具以投资者货币以外的货币计价，汇率变化可能对投资产生不利影响。过去表现不一定预示未来结果。除非另有说明，性能计算不包括交易成本。除非另有说明，价格截至上一交易日结束时的当前价格，并通过路透社、彭博社和其他供应商从当地交易所获取。数据还来自德意志银行、被覆盖公司和其他方。人工智能工具可能用于准备本材料，包括但不限于协助事实调查、数据分析、模式识别、内容起草和研究材料的编辑校正。 2026年6月30日 DigitalRealty Trust 德意志银行研究部门独立于该行的其他业务部门。有关我们的组织安排以及为防止和避免研究相关的利益冲突而必须采取的信息隔离措施等详细信息，请访问我们网站上的免责声明部分（https://research.db.com/Research/）。 宏观经济波动通常构成固定利率或浮动利率支付承诺工具敞口风险的主要部分。对于做多固定利率工具（因此收取这些现金流）的投资者而