信达地产：2020年年度报告

公司代码：600657 信达地产股份有限公司2020年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人赵立民、主管会计工作负责人张宁及会计机构负责人（财务总监）周慧芬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度实现归属于母公司股东的净利润1,502,034,587.54元。截至报告期末，公司可供股东分配的利润为1,059,409,371.81元。 经公司第十二届董事会第二次（2020年度）董事会审议通过，公司拟定的2020年度公司利润分配预案为：不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司2020年年度股东大会审议。 公司最近三年实现的年均可分配利润1,989,472,952.93元，公司最近三年以现金方式累计分配627,413,290.90元，累计分配占最近三年年均可分配利润的31.54%。根据公司《章程》关于利润分配的规定，最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年平均可分配利润的30%，符合公司《章程》的规定。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................5第三节公司业务概要.....................................................................................................10第四节经营情况讨论与分析..........................................................................................12第五节重要事项............................................................................................................34第六节普通股股份变动及股东情况................................................................................57第七节优先股相关情况.................................................................................................63第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况..............................................................63第九节公司治理............................................................................................................69第十节公司债券相关情况..............................................................................................71第十一节财务报告............................................................................................................77第十二节备查文件目录...................................................................................................210 第一节释 义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公 司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 □适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节公 司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以商业运营、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式；同时以经济效益为核心，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司开发产品以住宅为主，重点关注首次置业与改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体。公司秉承“建筑传递梦想”的企业愿景，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大产品线，在办公领域形成了国际系列产品线。公司进入了北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、宁波、嘉兴、台州、绍兴、合肥、芜湖、马鞍山、淮南、六安、铜陵、天津、青岛、太原、海口、琼海、重庆、乌鲁木齐、沈阳等近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司依托信达系统资源，发挥信达地产在房地产开发方面的专业能力，坚持房地产开发与集团协同联动双轮驱动，打造专业化、差异化、特色化发展模式。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业具有政策性、地域性、周期性、资金密集型等特点，同时房企自身的投融资能力、资源整合能力和人才培养能力也会影响房企的发展。房地产行业的众多特点，使得房地产企业在定位、模式、规模、布局、产品等方面存在差异。房地产企业需要结合自身实际，找准定位，清晰战略，寻求差异化、特色化的竞争优势和发展模式。 2020年新冠肺炎疫情对房地产行业形成了一定的冲击，但影响逐季递减。与上半年相比，下半年房地产市场明显好转，住宅市场稳步复苏；与住宅市场相比，写字楼和商业市场受到影响更大，成交量整体萎缩，租金水平下降。 2020年的调控政策既坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的原则性，同时也保持因城施策的灵活性。政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2020年上半年房地产市场受到新冠肺炎疫情的不利影响，房地产调控政策总体保持平稳，但随着下半年住宅市场的复苏和土地市场的回暖，热点城市调控政策有所收紧，同时房企融资受到的限制增多。2020年8月，为进一步实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部试点推行了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，促进房地产市场持续平稳健康发展。 整体来看，2020年，我国房地产市场平稳复苏，有利于稳就业、稳投资，为我国经济恢复发挥了“稳定器”的作用。根据国家统计局数据，2020年全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%；商品房销售额173,613亿元，增长8.7%；全国房地产开发投资和销售总体情况体现出中国房地产行业的韧性和活力。 疫情冲击和调控影响进一步助推行业洗牌，房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2020年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，2020年，销售额突破千亿的房企有41家，销售额突破500亿元的房企有67家；2020年共有166家房企销售额突破100亿元，百亿房企占据全国61.8%的市场份额。随着行业集中度的提高，竞争将更加激烈，追求高质量、可持续发展的房企需要不断提升企业的核心竞争力和品牌影响力。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用□不适用 详见第四节（三）资产、负债情况分析 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。 （一）差异化的协同优势 集团协同是公司最大的差异化优势。信达地产作为中国信达房地产开发业务运作平台，信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持，公司除从公开市场获取项目外，可以借助中国信达资源，强化集团协同联动，发挥信达地产的专业作用，通过协同拓展、企业并购、操盘代建等多种方式获取项目。通过与中国信达共享业务、客户、品牌资源与组织网络，集团协同效应进一步显现，将为公司提供更广阔的发展空间。随着未来行业并购的机会不断涌现，金融机构对于资产盘活、价值提升、监管代建、投后管理、专业咨询等房地产专业服务的需求还将扩大，公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司持续加强协同项目经验总结，加强协同案例交流，提炼协同业务标准，不断推广可复制的协同业务模式。 （二）特色化的业务模式 公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着房地产金融审慎管理的推进和房地产长效机制的建立，行业并购重组、特殊机遇投资机会将不断增多，一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业，这为信达地产拓展协同业务带来了机遇。展望未来，随着公司尽职调查、价值判断和并购整合经验的积累，公司将更加重视并购业务的发展。报告期内，公司认真收集研究行业并购与企业纾困案例，加强尽职调查能力建设，有利于未来收并购业务的开展。 （三）标准化的管理体系 公司重点在产品和管理两个方面提高标准化水平。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司加强区