宋都股份：2019年年度报告

公司简称：宋都股份 宋都基业投资股份有限公司2019年年度报告（修订稿） 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）崔大川声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2020年4月24日召开的第十届董事会第十二次会议审议通过了《关于公司2019年度利润分配预案》。经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计：公司2019年全年归属于上市公司股东的净利润588,364,140.41元，报告期末母公司可供分配利润491,065,697.53元。经综合考虑公司所处行业特点、现处发展阶段及盈利水平，经审慎研究，我们拟订了2019年度公司利润分配预案，进行现金股利分配，拟每10股派现元0.4元（含税）,具体详见披露的2020-041号临时公告。 此方案尚需提交公司年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节经营情况讨论与分析”中“三、（四）可能面对的风险”部分的内容。 十、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................5第三节公司业务概要...................................................................................................9第四节经营情况讨论与分析.....................................................................................10第五节重要事项.........................................................................................................32第六节普通股股份变动及股东情况.........................................................................50第七节优先股相关情况.............................................................................................55第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况.....................................................56第九节公司治理.........................................................................................................61第十节公司债券相关情况.........................................................................................66第十一节财务报告.........................................................................................................69第十二节备查文件目录...............................................................................................228 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 1、2019年度，公司净利润较上年增加43.06%，主要系本期项目集中交付结转收入，以致项目销售利润率提高而实现盈利增加。 2、2019年度，公司经营活动产生的现金流量较上年下降较多，主要系公司规模适度扩张，增加土地储备支付土地款所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十二、其他□适用√不适用 第三节公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2019年，“十三五”规划不断深化推进，以稳地价、稳房价、稳预期为要求，延续房地产调控的基础政策。中央坚持“房住不炒”的总基调，因城施策、强化住房保障体系、合理引导市场预期，建立长效调控机制。房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部环境呈现出高度的不确定性。房企融资环境进一步收紧，房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。 根据国家统计局数据显示，2019年度，全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点；全国房地产开发投资额132,194亿元，比上年增长9.9%。房地产融资环境依旧收紧，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落，2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。 公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略指引下，明确业务主航道，聚焦优势资源，拓展能力范围，赋能提效。报告期内，公司主业房地产经营模式以住宅和商业的自主开发、销售、经营为主，主要产品为符合长三角区域品质需求的中高端住宅，并逐步开展自持房屋建设、棚户区改造等多元业态开发，同时与政府及业内头部、百强房企开展多方合作开发。公司拥有房地产一级开发资质，遵循“立足杭州，重点布局”的发展战略，项目主要集中在以杭州地区为核心的浙江省内，同时覆盖江苏、安徽、广西等多省市，稳扎稳打、口碑良好。 具体经营情况详见公司在本报告第四节中披露的内容。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、深耕优势区域，区域优势明显 公司坚持以“稳健”投资为基础，业务范围导向在擅长的领域和城市区，结合对宏观经济和市场状况持续监测分析，深耕区域版图，打造品牌效应，提高投资效率。目前围绕长三角都市核心圈，已形成八大区域公司，五大事业部，以及四十多个在建在售项目公司。 公司紧跟城市新方向，以奉化、富阳两个城市群为例，公司锚定客户为城市新增人口的刚性客户和城市富裕人口的改善客户，深耕所在城市群打造精准产品，推出如意系、江宸系产品，均得到良好销售反响和市场口碑。目前在富阳已有5个项目，在奉化已有3个项目，公司将持续在擅长领域打造溢价优势和竞争优势，巩固区域领先房企地位。 2、持续提升的品牌影响力。 在深耕城市群效应下，公司“臻享品生活”的品牌形象和口碑已深入人心，在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度和美誉度。凭借持续提升的价值创造力和品牌实力，公司品牌影响力持续提升，2019年度公司获得了“金骏马奖-最佳工匠精神上市公司奖”、“中国房地产百强企业”、“2019年中国房地产开发企业浙江省十强”、“2020中国房地产诚信品牌”、“首批中国房地产诚信经营承诺企业榜”等。 中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，发挥自身在区域领先房企的品牌优势，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场竞争中赢得发展。 3、创质并举的产品力。 公司低调务实，在为城市建设筑梦、营造品质生活的路上，砥砺耕耘了36载光阴，坚守着以品质立身、以匠心立本。近年来在产品研发方面投入巨大，不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，大力培养和引进产品管理人才。 2019年以来，宋都重新整合“吾家”产品体系，持续推出新品，从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系，实现了打通设计和营销在新项目产品的标准化复制。宋都吾家产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大品质要求细则，以创新高端产品体系，对话人们臻心向往的美好生活。杭州富阳的如意系代表作——春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖，同时也获得由“第五届地产设计大奖·中国”颁布的年度优秀居住项目。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领未来高品质生活的发展新趋势。 4、健全的人才梯队建设体系。 公司拥有有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中部分管理人员是建筑设计、工程设计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。经营管理层团队在公司的平均工龄已超过8年，平均年龄在43岁，本硕以上的学历占比近90%。经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适应公司发展的节奏。 除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量的梯队建设亦全面推进，全面提升各梯队人才管理能力、领导力、专业能力，充分满足公司高速稳健发展过程对人才的迫切需要要求。多年来，公司各专业团队不断提升精细度，精诚团结，协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力。 5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。 注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。 公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作