华发股份：华发股份2025年年度报告

公司代码：600325 珠海华发实业股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、公司全体董事出席董事会会议。 二、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 三、公司负责人郭凌勇、主管会计工作负责人杨拥军及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 四、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2025年度实现归属于上市公司股东的净利润为-9,495,887,302.21元；截至2025年12月31日，母公司期末可供分配利润为8,459,644,040.53元。 根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》《公司章程》相关规定，因本年度公司实现的可供分配利润为负值，结合公司的实际情况，为保障公司正常经营和可持续发展，董事会决议通过的2025年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 五、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 六、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中关于公司未来发展中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 致股东 尊敬的各位股东： 2025年，房地产行业继续深度调整、市场持续承压，房企普遍面临业绩下滑、盈利收缩、资产减值等多重挑战。虽然我们对严峻形势早有预判和筹谋，但市场的周期震荡仍然给我们的经营造成巨大冲击，公司出现了上市以来的首次经营亏损。这份未能延续盈利的成绩单，让我们深感压力千钧、责任如山。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚的歉意。 面对前所未有的压力和考验，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会、中央城市工作会议等重大决策部署，始终坚守责任底线，在珠海市委、市政府、市国资委及全体股东的大力支持下，重塑信心，攻坚克难，全力以赴抓销售、保交付、盘存量、优增量、减成本、控负债，以极强的韧性稳住了经营基本盘。 回顾2025年，我们不回避历史遗留、不惧怕当下挑战、不抱怨市场环境，以拼搏奋斗和实干担当，回报各位股东、广大业主和社会各界的信任与支持。过去的一年，公司销售规模位列行业第11位、按期保质交付住宅2.6万套、华发“科技+”新一代好房子落地开花、在高能级城市精准获取多宗优质地块、深圳华发前海冰雪世界实现提前盛大开业、成功发行定向可转债48亿元……这些成果，既是全体同仁风雨兼程、砥砺前行的奋斗脚印，也是公司承前启后、开拓新局的信心基石。 破旧才能立新，轻装才能远行。短期的业绩“阵痛”，不会改变公司长期发展的根基。展望“十五五”，房地产作为国民经济的重要支柱产业，仍然具备长期、稳健发展的客观条件。公司将围绕“满足人民群众对美好生活的向往”这一时代命题，在城市建设从规模扩张转向内涵提升过程中，加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进的全新发展格局，以特色化和差异化在房地产发展新模式探索中赢得主动与先机。 2026年，我们将继续巩固和提升“好房子”竞争优势。加大“好房子”供给既是回归行业的初心使命，也是构建房地产发展新模式的核心要义。华发“科技+”好房子已经逐步从珠海走向全国，成就了一个个城市或片区销冠，受到国家主管部门、行业协会和市场的高度认可。在2026年，我们会继续推进“好房子”迭代升级，在设计、施工、配套、服务、科技等方面进行体系化革新和优化，推出更多口碑和市场兼具的“四好”产品，更好地满足广大业主对美好居住环境的需求。 2026年，我们将大力构建以城市更新为重要方向的复合型地产投拓模式。高质量推进城市更新，这是国家重要的战略方针。从武汉咸安坊，到上海静安里，我们前瞻性探索出了一条新型的城市更新道路。接下来，在投拓方面，我们将继续锚定高能级城市的城市更新机会，同时依托华发集团强大的产业生态，着力打造地产+科技、地产+金融、地产+免税、地产+文旅等形式的 复合型地产投拓模式，并持续用好灵活多样的盘活手段，获取更多“优质优价”项目，不断增强发展后劲。 2026年，我们将通过差异化发展努力实现经营业务弯道超车。深圳华发前海冰雪世界的巨大成功，不仅宣告了一个湾区文旅标杆项目的诞生，也是华发股份挺进万亿级冰雪赛道的高端开局。以轻资产为主在重点城市拓展冰雪建设和运营业务，大力发展以西安大唐不夜城的锦安坊、珠海情侣路的海韵城等为代表的“文旅商”；加快打造多种增值服务、市政公建服务等为特色的新型物业管理……我们的资产经营板块有望在2026年实现华丽进阶和厚积薄发。 2026年，我们将以刀刃向内、反求诸己的决心向改革要活力要效益。我们要继续深化总部“大部制”改革、“撤区并城”、效率提升、瘦身健体、降本增效等一系列改革举措，以踏石留印、抓铁有痕的改革力度激活一潭春水。面对市场压力，管理层将进一步树立和践行正确政绩观，以实际行动和经营实绩体现同舟共济的决心与意志。 2026年，我们要持续整合用好全体股东和外部优势资源。作为控股股东，珠海龙头国企华发集团对华发股份的支持始终不遗余力。在2026年，除了推动锁价定增、优质商业资产证券化等资金资本支持外，还将推动华发大会员体系建设，与高科技成员企业协同、探索第二增长曲线等务实举措落地见效，充分彰显国资后盾的强大力量。 雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。我们已经经历了风风雨雨，但前路也并非康庄坦途。我们坚信，在全体股东的信任和支持下，我们一定能够攻克难关、破解难题，共同迎接华发股份穿越周期、高质量发展的崭新未来。 目录 第一节释义......................................................................................................................................7第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................8第三节管理层讨论与分析............................................................................................................15第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................48第五节重要事项............................................................................................................................65第六节股份变动及股东情况......................................................................................................103第七节债券相关情况..................................................................................................................113第八节财务报告..........................................................................................................................137 第一节释义 一、释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况□适用√不适用 (二)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 十一、营业收入扣除情况表 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主营业务为房地产开发与运营，具备国家房地产开发一级资质，十一度入选《财富》“中国500强”，控股股东为珠海龙头国企珠海华发集团有限公司。公司立足粤港澳大湾区，聚焦核心城市精准拓展优质土地，重点布局上海、深圳、成都、杭州等一、二线核心城市，业务覆盖粤港澳大湾区、长江经济带等国家重点战略区域。 公司率先在行业内发布“科技+”好房子产品体系，坚持以客户需求为导向、以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，在好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等“好房子”建设全链条上全面发力，推动无人机、智能家居、机器人等前沿科技深度融入“科技+”好房子产品，并在珠海、成都等城市成功落地。 报告期内，公司在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团全力支持下，积极调整经营战略，加快构建“地产+商业+物业”“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2026年1月19日，国家统计局公布2025年国民经济运行情况。初步核算，2025年，我国国内生产总值（GDP）首次突破140万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。这一年中国 经济向新向优，预期目标圆满实现。2025年是“十四五”规划收官之年，也是房地产行业深度调整、持续筑底的一年。 （一）政策环境 当前中央明确“着力稳定房地产市场”的政策基调，为行业平稳健康发展提供了明确指引。政策端围绕“止跌回稳”目标从供需两侧协同发力。 需求端方面，下调个人住房公积金贷款利率、完善住房租赁条例，同时衔接人口高质量发展政策释放居住需求潜力。各地持续推出针对性措施，持续降低购房成本。 供给端方面，城市房地产融资协调机制将合规项目“应进尽进、应贷尽贷”。住建部明确“保交房”任务全面完成，居民购房信心有望得到修复。 产业政策方面，“好房子”建设成为贯穿全年的核心主线，涉及