滨江集团：2025年年度报告

2025年年度报告 【2026年04月】 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员）张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,111,443,890股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.68元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................6第三节管理层讨论与分析......................................................10第四节公司治理、环境和社会..................................................36第五节重要事项.............................................................48第六节股份变动及股东情况....................................................60第七节债券相关情况..........................................................66第八节财务报告.............................................................72 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿； 四、在其他证券市场公布的年度报告。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。 2025年公司主要经营情况如下： 1．销售和经营业绩 2025年公司实现销售额1017亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。在大本营杭州，公司已连续8年荣获杭州市场销售冠军。 报告期内，公司项目顺利交付，实现营业收入828.88亿元，同比上升19.86%；实现净利润36.40亿元，同比下降3.98%，其中归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。主要系本期计提资产减值较上年同期增加所致。全年毛利率13.22%，较上年同期上升0.68个百分点。 截止报告期末，公司总资产2082.34亿元，较上年末下降19.63%，归属于上市公司股东的净资产294.74亿元，较上年末增长7.07%，扣除预收款后的资产负债率为57.23%，资产负债结构进一步优化。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为854.79亿元。 2．土地储备 报告期内公司新增土地储备项目26个，新增项目计容建筑面积合计172.3万平方米，总土地款487亿元，权益土地款192亿元。其中杭州土地市场占有率33%，继续保持领先地位。截止报告期末，公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%，继续保持区域聚焦。 3．有息负债规模和融资成本 公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营。公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，且“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。近几年，公司权益有息负债规模分别为2022年末470亿元、2023年末360亿元、2024年末305亿元、2025年末262亿元，权益有息负债规模近年来持续下降。截止2025年末公司并表有息负债规模336.95亿元，较上年末下降37.39亿元，其中银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构合理。扣除预收款后的资产负债率为57.23%，净负债率为6.35%。债务期限构成上，短期债务为76.85亿元，占比仅为23%，低于期末货币资金（305.7亿元），现金短债比为3.98倍，可有效覆盖短期债务。 公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，2024年3.4%，截至报告期末公司平均融资成本为3.0%，较上年末下降0.4个百分点。 公司授信储备方面，截止2025年末，公司共获银行授信总额度1,323.10亿元,较上年末增加8.85%，授信额度已使用331.01亿元，剩余可用992.09亿元，占总额度的75%。直接融资可用额度上，截止报告期末已注册完成尚未发行的中票额度30亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 4．其他业务 代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在南京新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭 州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截止报告期末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约54.9万平方米，报告期内实现租金收入4.42亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值101.16亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已达95%。 土地一级开发情况 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 （一）公司发展战略 2026年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 （二）经营计划 1、销售目标：销售额800亿元，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右。 2、土地储备：继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作，把市场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。投资金额控制在权益销售回款50%左右。投资区域布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外的重点是上海。 3、融资：继续降低权益有息负债水平，从年初的262亿元降至230亿元左右；继续控制直接融资规模，把直接融资规模比例控制在20%以内；继续降融资成本，争取降至2.9%以内。 （三）2026年主要计划竣工交付项目 （四）2026年到期的直接融资情况 从本报告披露日起，将于本年度到期的公司直接融资情况如下： 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2025年12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为2,340,118.66万元。 本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员） □适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2025年房地产行业政策继续着力推动和巩固房地产市场止跌回稳，中央、地方及各部门持续落地“稳楼市”政策，同时加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。2025年3月，《政府工 作报告》明确持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025年4月，中央政治局会议指出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年7月，中央城市工作会议定调我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。2025年8月，中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》提出系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。2025年12月，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，并指出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。 根据国家统计局数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。开竣工方面，2025年，全国房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。商品房销售方面，2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2