强劲的净现金仍然是重点，但缺乏迫在眉睫的催化剂
关键变更德意志银行评分保持亚洲香港属性公司信和置业有限公司路透社彭博交易所代号0083.HKADR股票代号83香港信息系统恒指0083斯莱US8293443086日期2017年8月24日结果售价2017年8月24日（港元）12.92目标价-12个月（港元）14.5052周范围（港元）14.34-11.16恒生指数27,402强劲的净现金仍然是关键专注，但缺乏迫在眉睫的催化剂在2017财年业绩保持不变后保持``持有''状态;目标价HK $ 14.5我们维持对中土地的持有评级，目标价为HK $ 14.5。我们认为，关键的亮点仍然是其强大的财务状况。其现金净额进一步增加至272.21亿港元（中期为229.76亿港元），占我们估计资产净值的19％。尽管如此，我们认为该领域几乎没有催化剂，因为年初至今的主要市场表现强劲CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205CFA张国荣研究分析师（+852）2203 6182CFA Jeffrey Gao研究分析师（+852）2203 6256我们认为，美联储在9月解散资产负债表以及行政长官在10月发表的施政报告所带来的不确定性可能会在未来几个月给该行业带来压力。如果市场预期没有意外惊喜，那么随后可能会出现救济反弹。2017财年基本利润同比增长3％至55.27亿港元信和置地公布的2017财年收入同比增长70％至183.34亿港元，这得益于开发销售订单同比增长129％。同时，由于整体出租率高达97％，知识产权投资组合继续录得稳定增长，租金收入同比上升4％至30.69亿港元。撇除重估收益13.33亿港元，基本盈利同比增长3％，至梁富研究助理（+852）2203 6239目标价14.30至14.50↑1.4%销售（FYE）13,091至12,775↓-2.4%港币55.27亿元，较我们预期高10％，因开发物业销售增加 预订。 2017财年末期股息为0.40港元/股（同比增长5％），运算教授33.5至37.3↑11.5%使全年股息达到每股0.53港元（同比增长4％）。保证金（FYE）具备进行更多新收购的有利条件截至2017年6月底，稳健的净现金状况为272.21亿港元，我们认为信和地产已做好准备进行更多新的收购，从而可以加速其资产净值和盈利的增长。的确，中土地在2017财年的新收购中取得了良好进展，当时它收购了8个项目，应占总建筑面积为180万平方英尺（香港有7个项目，应占总建筑面积为155万平方英尺），其中一个项目位于中国前海深圳。 ，应占建筑面积为0.25万平方英尺）。目标价14.5港元基于分部加总法我们的目标价格是基于部分加总法（以前的目标净利（FYE）1514121194,972.2至5,137.3↑3.3%8/152/168/162/17总资产净值折让），意味着2018年预期市盈率为18倍。我们认为应用 5-7倍市盈率对香港房地产开发，目标价较我们的目标价低34％ 各个投资物业组合的估计价值适用于增长前的市场。现在，这是我们涵盖的所有香港开发商所采用的估值方法。风险：政府政策，销售势头和利率趋势。 （有关详情，请参阅第8-10页）表现（％）1m 3m 12m绝对0.6 -2.7 -6.6恒生指数2.1 7.8 20.1预测和比率资料来源：德意志银行年底6月30日2016年2017年2018年2019年2020年销售额（港币百万元）10,803.718,333.912,775.410,827.715,105.9息税折旧摊销前利润（港币）3,709.17,180.24,771.24,027.55,326.0报告的NPAT（HKDm）7,090.47,414.75,137.34,720.05,164.3DB EPS FD（港元）0.870.880.810.750.82市盈率（x）13.414.915.917.315.8DPS（净额）（港元）0.510.530.530.530.53收益率（净值）（％）4.44.14.14.14.1资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：24/08/2017 17:42:35 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。0bed7b6cf11c市场研究资料来源：德意志银行价格/相对价格信和置业有限公司恒生指数（重新定基） 2017年8月24日物业信和置业有限公司页面PAGE2德意志银行/香港型号更新：8月24日2017会计年度结束6月302016 2017 2018E 2019E 2020E亚洲每股盈利（港元）0.87 0.88 0.81 0.75 0.82 每股盈利（港元）1.15 1.17 0.81 0.75 0.82香港属性路透社：0083.HK彭博社：83 HK价钱（17 Aug 24）HKD 12.92目标价HKD 14.50每股股息（港元）0.51 0.53 0.53 0.53 0.53BVPS（港元）19.8 20.3 20.6 20.8 21.1加权平均份额（米）6,114 6,231 6,316 6,316 6,316平均市值（港币百万元）71,060 81,396 81,597 81,597 81,597市盈率（已报告）（x）10.1 11.1 15.9 17.3 15.8市净率（x）0.64 0.63 0.63 0.62 0.61FCF收益率（％）12.0 10.4 7.3 2.2 0.9 股息收益率（％）4.4 4.1 4.1 4.1 4.152周范围HKD 11.16-14.34 EV /销售额（x）2.0 1.4 1.8 2.1 1.7市值（百万）港币百万元81,597美元百万元10,426EV / EBITDA（x）5.8 3.6 4.8 5.8 4.7EV / EBIT（x）5.8 3.6 4.8 5.8 4.740.039.038.037.036.035.034.0806040200-20-400-5-10-15-20-2516 17 18E 19E20EEBITDA保证金EBIT保证金7654321016 17 18E 19E20E销售增长（LHS）ROE（RHS）16 17 18E 19E 20E借款净收益/（十月）-2,531 1,480 -3,375 -2,046 1其他投资/融资现金流量2,463 -2,499 2,050 2,049 2,000现金流量净额6,283 4,321 1,200 -1,657 -759营运资金变动5,534 -181 2,580 -211 -2,948现金及其他流动资产27,442 33,143 34,343 32,686 31,927有形固定资产61,398 63,497 63,653 64,559 65,530商誉/无形资产0 0 0 0 0联营企业/投资29,373 30,823 29,512 29,013 27,839其他资产30,846 27,804 28,393 28,418 26,748资产总额149,058 155,266 155,902 154,676 152,044计息债务6,809 7,604 4,269 2,199 2,144其他负债19,576 18,336 20,471 19,830 15,266负债合计26,384 25,941 24,740 22,029 17,409股东权益122,131 128,354 130,144 131,517 133,334少数族裔543971 1,018 1,130 1,301股东权益合计122,674 129,325 131,162 132,647 134,635净债务-20,633 -25,539 -30,074 -30,487 -29,783销售增长（％）nm 69.7 -30.3 -15.2 39.5DB EPS增长率（％）不适用0.8 -7.0 -8.1 9.4EBITDA利润率（％）34.3 39.2 37.3 37.2 35.3息税前利润率（％）34.3 39.2 37.3 37.2 35.3支付比率（％）44.0 44.5 65.2 70.9 64.8净资产收益率（％）5.9 5.9 4.0 3.6 3.9资本支出/销售额（％）2.1 1.1 1.1 8.2 6.3资本支出/折旧（x）276.9 nm nm nm nm nm净债务/权益（％）-16.8 -19.7 -22.9 -23.0 -22.1净利息覆盖率[x] nm nm nm nm nm nm资料来源：公司数据，德意志银行估计净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching+852 22036205运行数字财务摘要信和置业有限公司保持资产负债表关键公司指标增长与盈利偿付能力损益表公司简介销售收入10,80418,33412,77510,82815,106信和置业有限公司通过其子公司，毛利4,6988,7955,8304,8926,618开发和投资房地产，贸易和投资于息税折旧摊销前利润3,7097,1804,7714,0285,326证券，并提供融资和管理折旧10000服务。该公司还经营酒店。摊销00000息税前利润3,7087,1804,7714,0285,326净利息收入（支出）295302237286347员工/会员1,9811,7102,0751,573882杰出/非凡00000其他税前收入/（费用）1,7691,422000除税前溢利7,75310,6147,0835,8876,555价格表现所得税费用5942,5081,8529421,049少数族裔696929422534215其他税后收入/（费用）0000014净利7,0907,4155,1374,7205,16412DB调整（包括稀释）-1,739-1,888000DB净利润5,3515,5275,1374,7205,16411现金流量（港币百万元）98月15日11月15日2月16日5月16日8月16日11月16日2月17日5月17日17经营现金流量8,7438,7056,0542,6891,717净资本支出-222-201-135-889-959信和置业有限公司恒生指数（重新定基）自由现金流8,5218,5045,9191,800758保证金趋势募集资金/（回购）已付股息-47-2,1230-3,1640-3,3940-3,4600-3,518企业价值（港币百万元）21,59726,00623,02923,22725,277评估指标市盈率（DB）（x）13.414.915.917.315.8 2017年8月24日物业信和置业有限公司德意志银行/香港页面PAGE3投资论文外表自2013年以来，净现金净额在同业中名列前茅；截至2017财年末，其净现金头寸为270亿港元，约占我们估计资产净值的19％。它也得益于近期初级住宅销售市场的升温，该市场实现的平均售价高于我们之前的预期。尽管如此，我们认为该行业几乎没有催化剂的存在，因为年初至今年初以来的强劲表现已经被定价。我们认为，美联储9月资产负债表解散以及行政长官发表施政报告都存在不确定性十月份的高管可能会在未来几个月内对该行业施加压力。维持持有。估价我们的目标价格基于分项和数法（以前是对整体资产净值的目标折让），意味着2018年预期市盈率为18倍。我们认为，在增长旺盛的市场中，对香港房地产开发采用5-7倍的市盈率，并较我们各自投资物业组合的估计价值有34％的目标折让。对于中国房地产开发，我们认为，考虑到财务状况，将7倍市盈率（在中国开发商的2019年市盈率区间的高端，并与财务实力雄厚的行业领导者（例如COLI和CR Land）相提并论）是合适的香港开发商的实力和盈利状况。这是我们涵盖的所有香港开发商采用的新估值方法。风险性宏观风险：1）外部冲击和加息：如果低利率环境持续
