大龙地产：2025年年度报告

公司简称：大龙地产 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人刘哲、主管会计工作负责人贾子婷及会计机构负责人（会计主管人员）许小东声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2025年度公司实现归属于母公司的净利润-253,849,856.34元，截至2025年末可供股东分配的利润259,489,029.49元。鉴于2025年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司2025年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................5第二节公司简介和主要财务指标................................................5第三节管理层讨论与分析.....................................................10第四节公司治理、环境和社会.................................................31第五节重要事项.............................................................45第六节股份变动及股东情况...................................................55第七节债券相关情况.........................................................59第八节财务报告.............................................................60 第一节释义 一、释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 □适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、营业收入扣除情况表 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 □适用√不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。 房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。 建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 政策环境情况： 2025年，我国房地产市场在政策持续维稳、行业风险逐步化解的背景下，仍处于深度调整阶段，整体呈现“政策精准发力、市场边际改善、风险有序出清、转型加速深化”的特征。全年政策围绕“稳市场、防风险、促转型、惠民生”总基调，供需两端协同发力，推动行业构筑止跌回稳基础，行业彻底告别高杠杆、高周转旧模式，向高质量发展稳步转型。政策端持续升级优化，形成全方位支撑体系。年初《政府工作报告》将“稳住楼市”纳入宏观调控，首次提出“好房子”建设目标，为全年政策定调。需求端，各地落实“因城施策调减限制性措施”，放宽购房限制、下调首付与房贷利率、优化公积金政策、加大购房补贴，通过城中村和危旧房改造释放刚性与改善性需求。供给端，合理控制新增用地，重点盘活存量用地与商办用房，支持地方政府收购存量商品房用作保障房、安置房，地方专项债重点倾斜，赋予城市政府更大自主权。风险防控上，房地产融资协调机制发力，“白名单”制度扩围，有效支持保交房与房企合理融资，防范债务违约。市场环境情况： 2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。 2025年，房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460,123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42,830万平方米，下降20.2%。 2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。 2025年，房地产开发企业到位资金93,117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14,094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。 2025年12月份，房地产开发景气指数为91.45。 （注：上述数据来源于国家统计局对外公开的统计数据。） 三、经营情况讨论与分析 2025年，面对复杂多变的外部经营环境，公司董事会始终坚守高质量发展导向，统筹谋划企业长远发展与当期经营工作。全体干部职工凝心聚力、攻坚克难，一方面抓实重点项目建设品质与进度管控，多措并举促进在售项目去化提速、回款增效；另一方面持续优化公司治理体系，强化内控管理与风险防范能力，稳步筑牢企业稳健运营根基，推动经营发展质效与公司治理水平实现同步提升。 报告期内，公司房地产开发业务实现项目竣工1项，竣工面积54,342.68平方米，年内项目实际投资金额为1,953.21万元。 报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额12,977.75万元，销售面积14,172.99平方米，实现结转收入金额15,060.96万元，结转面积17,820.79平方米，报告期末待结转面积88.58平方米。 报告期内，公司建筑施工业务竣工项目29项，竣工项目总金额214,749.48万元，年内结转收入金额35,449.69万元；新签约项目32项，签约金额28,094.72万元。截至报告期末，公司建筑施工业务重要在施项目1项，在施面积2.00万平方米。 报告期内，公司结合治理架构优化及经营管理实际需要，依法依规完成取消监事会相关工作，进一步理顺治理运行机制，提升决策与监督效能。同时，以全面风险管理为导向，持续推进制度体系迭代完善，不断夯实内控管理基础。年内共计补充制定、修订完善公司章程和各类管理制度28项，废止不适应现行管理要求的制度1项。通过制度“立、改、废”统筹推进，进一步健全权责清晰、流程规范、管控到位的内部管理体系，有效提升公司治理规范化、精细化水平，为企业稳健运营提供坚实制度保障。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）区域深耕与国资背景优势 1.区属国资背书：作为北京市顺义区区属国有控股上市企业，公司在产品质量、客户服务等方面具备先天优势，尤其在属地市场中享有较高的信任度与资源整合能力。 2.属地化深耕积淀：多年扎根区域市场，对属地政策、客户需求、土地价值等具有深刻理解，形成了“区域资源-项目开发-品牌输出”的闭环生态，为后续项目落地提供稳定支撑。 （二）品牌口碑与开发经验沉淀 1.产品品牌优势：公司开发的项目在属地市场积累了良好的口碑，产品品质与服务标准在区域内具有一定竞争力。通过多年经验积累，形成了符合本地居民需求的产品设计与开发能力，对区域居住习惯、户型偏好及配套需求有着较为精准的把控，提升了客户满意度和项目溢价能力。 2.规模化开发经验：公司累计开发400余万平方米项目，覆盖从土地获取、规划报建、施工管理到销售运营的全流程，积累了丰富的全周期开发经验。 （三）建筑施工领域的专业资质与行业认可 1.高资质与技术实力：公司具备建筑施工总承包一级资质，通过严格的施工管理流程与技术创新，确保工程质量和效率，年施工能力达百万平方米级，能够承接大型复杂项目。 2.专业化人才团队：公司注重人才队伍建设，拥有初中高级专业技术人员113人、一二级建造师42人、一二级造价师5人，形成了一支经验丰富、技术过硬的团队，为施工质量与项目交付提供了人才保障。 3.施工质量与行业荣誉：公司以“质量为本”为核心，承建工程多次荣获北京市“结构长城杯金奖”等权威奖项，施工质量与安全管理水平得到政府及行业协会的高度认可。近年来，公司 获评“全国优秀施工企业”“北京市优秀施工企业”“全国合同守信企业”等荣誉称号，进一步强化了行业信誉与品牌影响力。 （四）信誉与社会责任的长期积累 1.信用评级与合规经营：公司在施工领域凭借规范的管理、稳健的财务及良好的履约记录，获得“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、AAA质量资质等级证书等权威认证，提升了公司在招投标、融资及合作中的议价能力。 2.社会责任履行：多年来，公司积极参与属地民生工程、保障性住房建设，公司党员干部积极参与社区志愿服务，树立了负责任、有担当的国企形象。这种社会价值的创造增强了政府与公众对公司的信任。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入66,534.66万元，比上年同期75,210.26万元减少11.54%；利润总额-25,296.84万元，较上年同期-18,497.79万元扩大亏损6,799.05万元；实现净利润-25,396.17万元，较上年同期-20,051.10万元扩大亏损5,345.07万元；归属母公司净利润-25,384.9