东百集团：东百集团2025年年度报告

重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人施文义、主管会计工作负责人林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）郑英材声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第十一届董事会第二十二次会议审议通过，公司2025年度拟以实施权益分派股权登记日的总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.04元（含税），不送红股，不进行资本公积金转增股本。以截至2025年12月31日公司总股本869,846,246股计算，本次拟派发现金红利34,793,849.84元（含税）。如在本次实施权益分派股权登记日之前，公司总股本发生变动的，公司拟按分配总额不变的原则，相应调整每股红利金额。该利润分配预案尚需提交公司2025年年度股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................4第二节公司简介和主要财务指标................................................5第三节管理层讨论与分析......................................................9第四节公司治理、环境和社会.................................................33第五节重要事项.............................................................48第六节股份变动及股东情况...................................................63第七节债券相关情况.........................................................68第八节财务报告.............................................................69 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 三、基本情况简介 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 报告期，公司实现营业收入18.47亿元，较上期增加0.31亿元，同比增长1.71%，主要是：（1）商业零售实现主营业务收入15.44亿元，较上期减少0.16亿元，主要是零售业存量博弈背景下，市场竞争加剧，为更好应对新消费趋势下的挑战和机遇，东百商业依托核心地段的稀缺资源优势与区域市场引领地位，充分整合文、商、旅等优质商业资源，持续发力首店经济，推进门店调改升级与消费场景创新。其中，核心门店兰州中心通过精准引入首店品牌、全面焕新业态组合，持续构筑核心竞争壁垒。全年共引入首进品牌57家，其中甘青宁三省首进品牌36家；30个品牌销售额进入全国TOP10，179个品牌销售额甘肃省第一，20个品牌销售额兰州市第一，全年销售规模、客流分别同比增长8%、7%，稳居甘肃市场首位；（2）仓储物流实现主营业务收入1.90亿元，较上期增加0.52亿元，主要是公司部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营，持续加大招商力度提升出租率，租金收入增加；（3）酒店餐饮实现主营业务收入0.84亿元，较上期增加0.08亿元，主要是公司精准把握城市旅游热度，新增运营客房扩充接待能力，持续升级服务品质，客房收入增加；（4）商业地产实现主营业务收入0.10亿元，较上期减少0.15亿元，主要是公司对优质商业资产自持运营，以提升整体经营效能，后续将择机推进存量商业资产去化。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润0.46亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长5.23%， 主要是：（1）商业零售业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.09亿元，主要是营业收入较上期减少；（2）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.57亿元，主要是报告期公司部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营，营业收入增加，及本期无项目转让投资收益等共同影响所致；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.43亿元，主要是项目财务费用增加及公允价值变动收益较上期减少共同影响所致；（4）其他业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.02亿元。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，同比增长0.15%，变动较小。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。√适用□不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 1.商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。 购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。 线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。 2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。 东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。 东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 （1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。 （2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 1.商业零售行业 2025年，我国商业零售行业在政策精准发力与消费需求升级的双重驱动下，实现规模与质量的同步提升，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，同比增长3.7%，消费对经济增长的贡献率稳定在52%，持续巩固经济增长“主引擎”地位。从全年走势看，消费市场呈现“前稳后升、结构优化”特征，一季度受益于春节假日消费拉动，重点零售和餐饮企业销售额同比增长4.2%；二季度延续复苏态势，社会消费品零售总额增速升至5.0%；三四季度在政策加码与新业态爆发带动下，消费活力进一步释放，其中四季度限额以上单位消费品零售额增速达5.8%，为全年增长画上圆满句号。 政策端持续强化“扩内需、促消费”的核心导向，形成全周期、多层次的政策支持体系。年初《提振消费专项行动方案》深入落地，各地累计投放消费券超300亿元，覆盖餐饮、零售、文旅等重点领域；年中国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦服务消费提质扩容，推动冰雪旅游、非遗体验、县域商业等场景创新；下半年消费品以旧换新政策全面深化，中央统筹625亿元国补资金，带动家电、通讯器材、家具等大宗耐用消费品零售额分别增长11%、20.9%和14.6%，新能源乘用车市场渗透率提升至53.9%。同时，政策着力优化消费基础设施，健全县域商业体系、扩大免签国家范围、升级离境退税政策，形成“政策+场景+保障”的消费促进闭环，推动乡村消费与入境消费双