华侨城A机构调研纪要

调研日期: 2026-04-02 深圳华侨城股份有限公司成立于1997年9月2日，总部位于深圳市南山区，是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。公司的文化旅游业务涵盖了欢乐休闲、民俗文化、自然康养、文化艺术体验、美食潮玩和旅行服务六大产品体系。房地产业务公司则形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。 投资者关系活动主要内容介绍 一、自 2022 年以来,公司持续深化开展各业务条线专业化整合工作,不断厘清开发、商业和文旅的业务边界,想了解相关工作的现阶段成效如何,未来是否会继续推进? 截至 2025 年末,公司累计完成了 60 余个存量项目的专业化整合工作,形成了文旅、商业、酒店、物业服务等专业化管理体系,各板块基本实现"一业一企、一企一业"运作,推进公司运营效率的进一步提升。 一是实现了资源集约管理,提升整体竞争优势。通过专业化整合,公司将分散的存量项目按业务属性归集至各专业平台,实现了人才、市场、资源等要素的集中配置与统筹管理,形成"一盘棋"协同格局,大幅提升运营效率,为公司高质量发展奠定了坚实基础。 二是推进各专业板块专业能力的稳步提升。各专业公司聚焦核心主业,深耕细分领域,专业运营能力持续增强:欢乐谷公司聚焦主题公园业务,明确"城市 IP 娱乐主场"运营思路,通过创新活动节庆持续创效,提升游客体验与品牌影响力。酒店公司紧跟市场变化趋势,创新有 限服务酒店产品,稳步提升自营项目效益。旅发公司深耕自然人文景区业务,积极拓展外部项目。商管公司围绕"运营"核心功能,推动招商管理标准化、规范化,提升商业资产价值。 未来,公司将持续坚定不移地推进专业化整合走深走实,以"对标一流"为抓手,提升主营业务发展质量。一是持续提升专业发展能力。推动各专业公司配齐建强团队,形成体系化、标准化、精益化的产品模型与运营模式,提高市场拓展能力,提升存量项目经营效益。二是进一步发挥产业协同作用。进一步细化内部业务合作的内容与边界,发挥旅游和房地产的产业协同作用,形成发展合力,促进公司可持续高质量发展。三是推动部分存量项目进行专业化管理。按"成熟一个、推进一个"原则,推动文旅商服项目进行专业化管理,赋予专业公司更强的独立发展能力。 二、公司 2025 年持续推进存量资产盘活,并取得阶段性进展。想请公司介绍一下公司当前收储、收调供、资产转让以及其他资产盘活方式的进展情况? 2025 年公司紧紧围绕"盘活存量、做优增量"主线,积极抢抓政策机遇,多措并举推进存量资产盘活,取得了阶段性成效。 公司将持续密切关注专项债收储土地等相关政策,主动对接地方政府,积极推进符合条件的土地纳入收储清单;关注国家商品房纳入保障性住房体系的相关政策。 同时结合城市规划调整,加强与地方政府的沟通协调,推动部分用地条件优化,推进土地"收调供"机会,提升存量资产价值。同时,按照市场化原则稳步推进资产盘活退出,进一步实现资产结构的平衡优化。 三、今年各公司积极推进商业不动产 REITs,考虑到公司目前存量资产中有比较合适的资产,未来是否有申报公募 REITs 的计划?公募 REITs 的底层资产覆盖酒店、办公、商业综合体等多元业态,与公司资产存在匹配性,为公司资金筹措路径得以拓展充实提供了基础。公司将密切关注 REITs 等创新融资工具的政策与发展,也将结合市场环境及自身需求和公司整体战略综合研判,积极梳理相关资产,力争把握政策机遇拓宽融资渠道。 四、公司对于华侨城未来在房地产和文旅板块有什么战略新计划?以及如何看待房地产高质量发展对公司未来发展的影响?结合国家"十五五"规划纲要指明的方向和两会精神,在"因城施策控增量、去库存、优供给"的政策导向下,供求关系有望进一步改善,去库存有望加强,城市更新、"好房子"建设也带来新的结构性机会,对于房地产高质量发展,我们充满信心,我们也相信我们会将存量资源进行高质量盘活,同时获取好的增量。面向 2026 和"十五五"时期,公司将集中精力做好自己的事情,将市场化的看待机会、专业化的打造能力、体系化的提升组织效率。 公司将推动传统业务商业模式创新和业态更新,充分发挥文旅领先优势,探讨如何结合客户需求、拥抱 AI 变化、探索健康游与银发游等,以产品创新为核心、以现金流为生命线、以回报为价值线,将产品创新、服务能力和运营效率打造为核心竞争力,更好发挥文旅和特色房地产优势互补作用。 文旅业务方面,习近平总书记指出,旅游是综合性产业,是拉动经济发展的重要动力;文旅融合前景广阔,要推动文旅产业高质量发展,真正 打造成为支柱产业、民生产业、幸福产业。对于华侨城来说,这是重要的机会。一方面我们具有品牌优势,另一方面我们拥有专业的团队,公司将积极承接国家"推进旅游强国建设"的部署任务,坚持"以文塑旅、以旅彰文",打造一流文旅企业。积极把握扩大内需和消费升级战略机遇,持续提升文旅经营质效,做好"文旅+百业""百业+文旅"大文章,创新"旅游+节庆""旅游+演艺"等多种形式,积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态,从而吸引客流和增加客流的消费,不断为游客提供更加丰富的文旅消费体验和附加值。房地产业务方面,我们将坚持"盘活存量、做优增量"。深入挖掘存量资产潜力,提升资产运营效率,不断夯实发展根基;同时抓住增量机会,聚焦核心城市、核心区域参与市场招拍挂。同时,按照国家关于"好房子"建设的部署要求,加快搭建具有华侨城特色的"好房子"产品体系,打造"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子和文商旅住共生的高品质宜居产品。 五、2025 年文旅业务经营情况如何,包括旗下主题公园、酒店、商业综合体的客流量及客单价变化?公司采取了哪些具体举措来提质增效? 2025 年公司文旅业务经营情况整体平稳,旗下主题公园、酒店、商业综合体合计接待游客 7,970 万人次,游客接待量同比基本持平。 公司坚持"以文塑旅、以旅彰文"发展理念,主动服务国家旅游强国建设大局,始终聚焦主责主业,将文旅业务置于战略核心位置,并积极锤炼专业化发展能力,持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。 一是紧盯市场需求,推动产品供给提档升级。主题公园板块践行"常玩常新"理念,2025 年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等项目升级改造;酒店板块创新推出"酒店+创意园"旅宿产品-创意园嘉途酒店,融合艺术展览、文创市集等活动,打造特色旅居文化体验;商业板块紧扣消费趋势变化,坚持差异化竞争策略,加大首店引进力度,精准匹配顾客消费需求,提升商业产品综合吸引力。 二是深化 IP 与产品融合创新,强化沉浸式游玩体验。主题公园板块围绕"城市 IP 娱乐主场"运营思路,深度整合 IP、场景、商业、演艺等要素,强化沉浸式游玩体验,提升产品吸引力及游客重游率,2025 年创新推出合作 IP 专属定制门票,市场反响热烈;商业板块一方面深化头部 IP 合作,另一方面充分发挥自有"福禄兽"IP 价值,通过艺术展览、主题活动等形式,助力商管公司跻身 20 25 年度商业地产企业综合实力 TOP20。 三是深化数字化建设,以会员体系为核心,推动服务体验提质增效。在营销推广方面,紧跟趋势搭建短视频直播体系、设立官方直播间,通过抢占线上流量,精准向目标客户推送相关服务。在销售转化与服务方面,升级"花橙旅游"票务平台、打通分销渠道,优化酒店"华悦汇"小程序,实现在线选房、机器人送物等智能化服务,打造便捷消费体验。在用户运营方面,优化升级客户会员体系,积累维护高质量用户资源,通过会员系统向目标用户精准推送会员活动及消费资讯,持续提升用户粘性及复购率。 受益于消费市场持续复苏的良好态势,公司主动抢抓市场机遇,积极创新节庆活动形式、加大营销推广投入,春节假期旅游收入同比增长超20%,整体表现略优于全国文旅行业大盘。在主题公园板块,公司统筹开展"闪耀欢禧节"主题活动,融合年俗文化与地域特色,通过IP 联动、夜场大秀、冰雪场景打造等多种形式,进一步强化沉浸游玩体验;在节庆活动带动下,深圳、北京、南京、武汉、重庆欢乐谷、襄阳奇幻度假区等核心项目均实现营收较大幅度增长。在酒店板块,公司精准布局消费需求,推出亲子房型,打造非遗体验等特色互动体验,并采取"酒店+景区"联动、错峰促销等策略,有效拉动收入提升;华侨城洲际酒店、前海 JW 万豪酒店、海景嘉途酒店等项目实现营 收较大幅度增长。 六、在当前市场环境下,华侨城的差异化竞争优势是什么? 公司深耕文旅及房地产行业多年,旅游业务市场知名度较高,公司旗下欢乐谷、欢乐海岸等产品线在核心城市、核心板块占据区位优势。房地产业务打造了天鹅堡、纯水岸等一系列知名品牌,积累了较好的品牌声誉。文旅和房地产两大主业相互赋能,构建起了多元化、差异化的产品竞争力,在资源获取、业态布局、协同发展上为公司可持续发展提供有力支撑。 七、公司是如何规划 2026 年及今后几年的经营计划?如何实现经营层面和业绩层面的修复?公司具备差异化竞争优势,通过提升文旅运营效率、优化现有文旅资源,将在提供稳定现金流的同时,赋能房地产业务发展,因此,文旅将是未来打造核心能力差异化的关键所在。 业绩实现背后是如何持续的提升资产效率和团队能力、组织效率,也包括资本市场、金融机构对公司的支持。公司将积极把握向好的政策机遇,全力学政策、盘存量、优增量、强科创、降成本。 文旅业务将保持空杯心态,持续丰富内容和场景,聚焦产品升级、IP 创新、数字化建设。一方面加快存量项目改造升级,提升管理能力和运营效率,持续夯实文旅产品核心竞争力;另一方面,深化 IP 与产品融合创新,满足消费者多元化需求。同时加强大会员体系建设,优化游客体验,驱动文旅业务高质量发展。 地产业务将盘活存量,做优增量。一方面紧盯核心城市,优化营销举措,同时积极争取收调供等政策支持,加快存量盘活去化、提升项目开发价值;另一方面聚焦核心城市和深耕区域,优中选优参与招拍挂、城市更新项目,持续完善华侨城"好房子"产品体系,优化资源结构、提升产品竞争力。 同时,公司将纵深推进组织变革与效能提升,通过组织扁平化、机制市场化、管理数字化,构建高效协同的运营体系,为两大主业发展及经营业绩修复提供坚实保障。 八、文旅业务的运营成本是否有优化空间?2025 年是否有采取降本措施,效果如何? 公司文旅业务坚持精益管理,聚焦经营质效提升,运营成本管控成效持续显现,2025 年针对性的采取一系列降本增效措施:一是强化产品创新,优化运营效率,间接实现成本优化。主题公园板块围绕全天候体验焕新,创新"日游+夜演"、"观赏+体验"多元玩法,有效延长游客停留时间,实现淡季不淡、旺季更旺,有效摊薄单位运营成本;酒店板块坚持"一店一策",针对不同类型、不同经营状况的酒店,有针对性地制定提升举措,引导资源向优势项目集中,推动酒店业务整体提质增效。 二是强化空间运营,优化收益结构,实现成本效益最大化。主题公园板块深化经营一体化工作,强化商业运营与场景演绎及服务等各项经营要素之间的协同联动,提升园内二销的转化效率和消费水平;酒店板块深挖大堂、会议室、餐饮等空间潜力,打造"住宿+"复合消费场景,提升空间利用率,减少资源浪费。 三是强化成本管控,筑牢盈利基础,降低采购成本。2025 年,依托各专业公司,进一步整合采购需求、统一采购标准、强化集中招标, 借助规模效应吸引优质供应商资源,通过充分市场竞争实现降本;同时,深化与行业头部供应商的长期战略合作关系,在有效降低采购成本的同时,持续提升采购服务品质和供应保障。 九、公司数字化转型,包括智慧景区、线上营销等方面,采取了哪些举措,对提升运营效率的成效如何? 公司始终将数字化工作视为战略