金地集团：公司2025年年度报告

公司简称：金地集团 金地（集团）股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人徐家俊、主管会计工作负责人李荣辉及会计机构负责人（会计主管人员）曾爱辉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2025年度实现归属于上市公司股东的净 利 润 为-13,281,344,097.03元 ； 截 至2025年12月31日 ，母公 司 期 末 可 供 分 配 利 润 为14,151,031,665.39元。根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》《公司章程》相关规定，因本年度公司实现的可分配利润为负值，董事会决议通过的2025年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会...................................................................................................37第五节重要事项...........................................................................................................................51第六节股份变动及股东情况.......................................................................................................67第七节债券相关情况...................................................................................................................71第八节财务报告...........................................................................................................................76 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 注：其他符合非经常性损益定义的损益项目主要是因联营企业和合营企业投资性房地产公允价值变动而产生的投资损失及转让在建项目损失。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司属于房地产行业，主营业务为房地产开发运营、物业管理服务。其中，房地产开发运营包括销售型住宅、商业办公、产业园区和租赁住房的开发及运营管理、代建服务等。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年中国经济在更加复杂多变的外部环境和结构转型深化的背景下，坚持稳中求进工作总基调，宏观政策更加注重协同发力，内需持续修复，新质生产力加快培育。国民经济运行总体平稳，经济发展向新向优，为着力稳定房地产市场创造了更加有利的宏观环境。 报告期内，年初市场延续2024年底以来的回稳基调，部分热点城市新房与二手房成交同比降幅收窄。二季度以来新房销售边际转弱，但二手房市场通过“以价换量”保持了一定活跃度，市场整体仍处于“止跌回稳”的关键过程中。2025年行业支持政策力度不断加大，3月政府工作报告强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”；6月国务院常务会议提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”。 房地产行业开发投资方面，2025年全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%。全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，延续调整态势。商品住宅销售方面，2025年全国新建商品住宅销售面积为7.33亿平方米，同比下降9.2%；全年累计销售金额为7.33万亿元，同比下降13.0%。销售市场延续分化格局，一线及强二线城市市场相对保持韧性。土地市场成交方面，2025年涉宅用地成交建面约6.5亿平方米，同比缩量11.0%，成交金额同比下降9.1%，地方政府更加注重供地节奏与质量，优质地块更多向核心区域集中，行业由规模扩张向质量提升转型趋势更加明显。 整体来看，2025年房地产市场仍在持续调整中，中央经济工作会议强调要“着力稳定房地产市场”，释放了更加坚定的稳楼市政策信号。我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变，房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，预计着力稳定市场的政策空间有望进一步打开，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。 三、经营情况讨论与分析 报告期内，公司坚持以现金流为核心的经营策略，坚守财务安全底线，为稳健经营提供切实保障。在此基础上，公司聚焦主业，轻重并举，推动多元化业务协同均衡发展，构建可持续的发展新模式。 （一）财务稳健，融资优化，为经营稳定提供切实保障 公司积极推动销售去化，精准管控现金回款与开支，同时通过多元路径挖潜增效，为公司现金流安全筑牢坚实屏障。报告期内，公司按时足额兑付公开市场到期债务，有息负债规模有序压降，负债结构进一步优化。截至2025年末，公司有息负债余额约670亿元，其中98.6%为银行借款，债务融资加权平均成本为3.92%，相较2024年末下降13个BP。公司负债率指标保持稳定，资产负债率为64.25%，扣除合同负债后的资产负债率为61.56%，净负债率为65.21%。 2025年，公司实现签约金额300.2亿元。受公司近年销售规模下降影响，本年可结转面积较上年减少，报告期内营业收入下滑至358.58亿元，同时，公司基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备，叠加房地产业务结算毛利率降至7.93%，报告期内归属于母公司所有者的净利润为-132.81亿元。 （二）聚焦主业，稳中求进，抢抓市场机遇 报告期内，公司聚焦主业，稳中求进，以产品力提升、做优增量、盘活存量等方式，抢抓市场机遇。截至报告期末，公司总土地储备约2,472万平方米，权益土地储备约1,059万平方米，一、二线城市占比约79%。 产品力提升方面，公司结合好房子的政策导向，强化对市场和客户需求洞察的前瞻性认知，推动四代宅及健康装修的研发及落地工作，以产品力的提升促进销售去化的提速。太原华章项目融入三叶草户型设计、宽景落地窗通透布局及创新可变空间规划三大核心亮点，户型实得率位居太原同类竞品首位，取得较好的销售业绩。广州金地御湖颂项目融合了稀缺区位、生态景观与优质产品，以湖山人居为基底，以现代工艺演绎宋式建筑雅逸风骨，推动区域产品力迭代升级。凭借高品质设计与营造能力，公司斩获多项行业权威荣誉。第十一届CREDAWARD地建师设计大奖评选中，广州金地御湖颂、济南悦澜山、深圳金地环湾城、东莞金地青云境等项目，以居住社区营造、属地文化融合的创新设计理念，覆盖建筑、景观、室内三大专业维度，斩获金奖2项、银奖5项、优秀奖8项。 做优增量方面，公司把握市场结构性机遇，成功获取上海松江区及杭州临平区两宗地块，均为城市稀缺的低密墅类用地。其中，上海松江地块开发的萃屿原墅项目通过扎实而深入的用户调研，结合当前设计新规，打造与周边现有项目形成代际差异的低密住宅产品，实现首开热销。 盘活存量方面，公司主动调整资产结构、加大存量盘活力度。公司紧抓政策机遇，通过“土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售”等多重路径，全年落地存量资产盘活项目22个。公司在武汉推动存量公寓收储并置换优质住宅用地，大成乐府项目通过户型、装修、景观等方面的出色产品力，实现热销。此外，公司在杭州实现自持住宅的收储，在湛江完成存量商业用地到住宅用地的变更，在大连通过土地置换获取优质住宅地块，在天津实现自持住宅项目转可售的获批。 （三）轻重并举，多元协同，构建可持续的发展新模式 公司轻重并举，紧随市场需求探索发展新模式，在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展，稳步提升其收入和利润贡献，构建可持续的发展新模式。 代建业务方面，公司完善管控体系，强化体系赋能，在合作模式和服务内容上主动适配市场变化，实现了代建业务规模的快速增长。报告期内，公司合计新增签约服务面积1,531万平方米，同比增长59%，其中，住宅类代建业务基础稳固，商办、产业园、安置房及公寓等多元业务齐头并进；委托方优质多元，涵盖国央企、城投平台、优质民企等多元主体，有效夯实业务发展韧性。截至报告期末，公司代建业务已布局全国超70座城市，累积签约管理面积5,362万平方米。公司在代建业务履约