中国国贸：中国国贸2025年年度报告

公司代码：600007 中国国际贸易中心股份有限公司 2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人赵汝泉先生、主管会计工作负责人胡燕敏女士及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2025年12月31日，公司期末可供分配利润为6,269,941,049元。公司2025年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下： 公司拟向全体股东每10股派发现金红利10.7元（含税）。2025年12月31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利1,077,792,311元（含税）。本年度公司现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为90%。 如在公司2025年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 本次利润分配方案尚需提交股东会审议。 截至报告期末，母公司不存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。 业 绩 概览 一、经营业绩 二、收入构成、平均租金及出租率 三、股利分红 四、财务指标 注：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2025年8月28日起由3.55%下调至3.2%）。 截至2025年12月31日，借款余额为2亿元。 目录 第一节释义..............................................................4第二节公司简介和主要财务指标............................................5第三节管理层讨论与分析..................................................9第四节公司治理、环境和社会.............................................25第五节重要事项.........................................................50第六节股份变动及股东情况...............................................56第七节债券相关情况.....................................................63第八节财务报告.........................................................64 第一节释义 一、释义 无。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 金额单位：人民币元 (二)主要财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 不适用。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 不适用。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用。 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润不适用。 十二、采用公允价值计量的项目 不适用。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。 根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 不适用。 二、报告期内公司所处行业情况 见本节“经营情况讨论与分析”和“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相关内容。 三、经营情况讨论与分析 2025年，北京商业物业与酒店行业总体面临一定压力。其中，写字楼市场新增需求依旧疲弱，租金水平持续承压，区域子市场分化加剧。零售商业物业市场租金和出租率总体保持平稳，但分化格局加剧；服务式公寓市场延续调整格局，需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店业面临着市场分化和需求不足的挑战，高端酒店业竞争持续加剧。 写字楼市场呈现更加分化的行业格局。市场全年新增供应量创近年新低，但新租扩租需求依旧疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎，以追求性价比为目的搬迁需求占据主导。同时，各行业需求冷热不均的现状也带来区域子市场的分化：以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，带动中关村等子区域去化提升，空置率下降；但CBD、东二环等子区域受金融等行业需求不足的拖累，租金总体下滑趋势未减。 零售商业物业市场需求进一步分化，同时面临较大规模新增供应，市场竞争愈发激烈。承租需求方面，高承租能力的国际精品虽呈现阶段性企稳迹象，但整体仍处于下行通道，相较历史水平仍呈回落态势，品牌拓店趋于谨慎，策略集中于优化门店布局与严控租赁成本，以单店效益与消费体验为核心导向。特色餐饮、运动户外和黄金饰品等业态消费需求保持旺盛，带动品牌新租需求持续释放；同时，“潮玩、动漫周边经济、茶饮烘焙”等以满足情绪价值为主的“悦己消费”快速崛起，为市场注入新的增长活力。项目运营方面，城市更新旧改项目集中入市成为市场供应主线，行业同质化竞争加剧显著推升租金压力，对管理方运营能力提出更高要求；市场客流量“假期效应”特征明显，公共节假日客流出现明显增长，但项目间表现差异显著。 北京服务式公寓市场整体延续出租率与租金双下行态势。尽管240小时过境免签政策及暑期短租市场带来一定需求增量，但市场整体需求偏弱、短租业务占比提升等结构性问题依然突出。 高端酒店行业面临较大的经营压力，出租率和平均房价呈“双降”趋势。虽然免签政策红利和国内旅游业持续复苏为行业带来了一定的正面刺激，但受政商接待活动减少、企业压缩差旅预算的影响，客房、宴会及餐饮收入均出现下滑。北京高端酒店行业激烈的竞争格局，对运营方通过差异化服务加强酒店竞争力提出了新的要求。 报告期内，公司通过准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策红利，多种灵活经营举措并举，不断提升精细化管理水平。虽然面临行业较多不利因素，业绩同比2024年下降，但出租率和租金等核心指标好于市场和区域内平均水平，超预期完成了全年经营计划，稳定了经营业绩。 四、报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边 经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、资源、管理、服务、综合业态融合等各方面优势，在市场上处于领先地位。 此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。 截至本报告期末，公司获得绿色健康相关的权威认证如下： 其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。（2025年，国贸大厦A座成功完成LEED-EB铂金级首次认证到期之后的再认证）。 2025年，公司首获国际ISO“质量、环境、职业健康安全”三位一体标准认证，成为业内为数不多同时拥有LEED、WELL双铂金级认证及ISO三位一体认证的企业，标志着公司管理体系全面接轨国际一流水准；在权威第三方开展的调查评估中，公司全业态客户满意度达94%—99%，充分印证了公司精细化运营能力与高品质服务水平得到市场及客户的广泛认可与高度肯定。 报告期内，公司主营业务的核心竞争力未发生重大变化。除国贸大酒店红馆中餐厅停止营业（其原经营区域已由知名餐饮品牌承租并预计于2026年上半年开业）外，其他内容详见公司2024年年度报告“第三节管理层讨论与分析”中“报告期内核心竞争力分析”。 未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入37.7亿元，比上年减少1.4亿元或3.6%；成本费用18.0亿元，比上年减少0.7亿元或3.5%；实现利润总额16.1亿元，比上年减少0.8 亿元或4.7%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.0亿元，比上年同期减少0.7亿元或4.1%。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 不适用。 2、收入和成本分析 (1)主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 2025年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下： (2)产销量情况分析表 不适用。 (3)重大采购合同、重大销售合同的履行情况不适用。 (4)成本分析表 (5)报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用。 (6)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况不适用。 (7)主要销售客户及主要供应商情况 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为3.7亿元，占年度营业收入总额的9.7%。 公司向前五名供应商（无公司关联方）采购额为0.17亿元，占年度采购总额的13.5%。 3、费用 报告期内，公司的销售费用和管理费用与上年相比变动幅度低于30%；财务费用与上年相比减少174.83%，主要是因偿