万科A机构调研纪要

调研日期: 2026-03-31 万科企业成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。2017年-2021年,万科连续上榜《财富》杂志的“世界500强”,分别位列第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。2014年,万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年,公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年,深圳地铁集团成为万科第一大股东,支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制,以及深化“轨道+物业”发展模式。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务,目前,公司所搭建的生态体系已初具规模,业务已延伸至多个领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来,万科将继续践行“大道当然,合伙奋斗”的理念,以“人民的美好生活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造真实价值,力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 问题 1:我们关注到,公司 2025 年按期交付 11.7 万套房屋,多个交付项目实现了 100%收房,还是很不容易的。未来预计经营还会继续承压,公司会采取哪些关键举措保障顺利交房? 感谢您的提问。公司始终将按期交付作为首要任务,攻坚克难、真抓实干,2025 年按期保质完成 11.7万套房交付,积极推动交付标准从“如期交付”向“高品质交付”升级,开展以“兴场景、兴服务、兴体验、兴品质”为核心的“城市兴交付”主题行动,实现了合肥朗拾森屿、杭州江澜映象府、烟台天琴湾等 21个“兴交付”项目落地实施,以优质的产品品质和服务体验获得市场与业主的高度认可。 未来,公司也将在政府相关部门的指导与支持下,把按期交房作为第一要务常抓不懈,切实履行企业责任,以实际行动兑现对业主的每一份承诺。针对2026 年的房屋交付任务,公司将从全周期进度管控、供应链与资金保障、风险闭环管理及品质全流程把控等多维度发力,持 续提升交付品质,推动交付工作向高质量发展迈进。 问题 2:2025 年是公司公开债务的偿付高峰,公司年内已偿还超 300 亿元公开债,今年年初也将部分债券成功展期。公司2026 年 4-7 月仍有超过百亿元公开债集中到期,市场高度关注公司的化险化债进展与未来发展前景。请问管理层,公司对后续化债有何应对策略? 感谢您的提问。2025 年以来,公司全力开展自救,在各方特别是大股东的支持下,扎实推进化险化债工作,截至目前已完成 332亿元到期债券偿付,维持了存量债务整体稳定。2026 年 1 月,公司在部分兑付安排下实现 3 只临到期公开债的展期。 但受多重内外部因素影响,公司当前经营形势依然十分严峻。历史上房地产市场供求关系发生重大变化时,公司未能及时摆脱高负债、高周 转、高杠杆的扩张惯性,出现了投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资等问题,给当前化险化债工作带来巨大挑战。 我们推进债务展期,首要目的是为了稳住核心业务基本盘,争取风险化解的时间窗口,推动公司回归可持续经营轨道,以切实维护全体债权人、投资者及各方的长远利益。目前公司 2026 年仍面临到期公开债合计 146.8 亿元,其中 4 月至 7 月集中到期 112.7亿元,兑付压力尤为突出。接下来,公司将秉持坦诚务实的态度,与债权人保持密切沟通协商,以维护各方的长远利益为出发点,结合公司实际经营情况,积极寻求债务长效化解方案,也恳请各方继续给予理解、支持与包容,与公司相向而行,给予公司化解风险的时间与空间,为公司早日恢复健康经营创造稳定的环境。 问题 3:我们观察到,2025 年公司新增资源储备全部通过存量项目盘活的方式获取。存量盘活是当前公司补充资源、改善产能结构的重要方式,请问公司今年在存量盘活上有什么具体目标?如何保障开发业务的可持续发展? 感谢您的提问。借助行业政策的支持,资源盘活工作进程稳健推进。2025 年全年公司已完成盘活货值338.5 亿元,其中新增货值 240.6 亿元,存量项目优化货值 97.9 亿元;历史已盘活资源在 2025 年累计签约销售 169.3 亿元。 2025 年,公司在土地收储方面取得了阶段性进展,完成 8 个项目土地收储,如天津天拖北项目通过政府专项债券完成土地收储,收储金额 2.41 亿元。存量资源盘活工作在取得阶段性成果的同时,也面临项目自身盘活条件、资金使用限制以及属地政策环境方面的压力。 今年两会政府工作报告强调,要着力稳定房地产市场,因城施策控增量、去库存、优供给,探索多渠道盘活存量商品房,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2026 年,公司将重点推进资源盘活,系统梳理可盘活资源,聚焦重点项目,全力协调各方资源推动盘活工作。 我们将重点推进以下举措: 一是全面摸清资产底数。要求各地区公司、事业部以城市或行政区为单位,系统梳理土地、在建及建成资产、非实物资产等各类受限资源,并针对性制定盘活方案。 二是持续探索创新盘活模式。积极探索与战略合作单位联合化债、资源整合等创新模式,同时主动研究政策、争取支持,系统性提升资源盘活的可行性与效率。 三是实施分类、精准施策。聚焦“规划及开发条件优化、资源置换、受限解除、处置退出”四大核心路径,针对不同项目特点匹配差异化盘活策略,推动存量资源高效转化。 四是用足、用好政策工具。密切跟进并争取地方政府在存量土地收回、存量商品房收购等方面的支持政策,推动关键项目实现突破。 通过以上系统性、政策性、创新性的举措,公司将有效激活存量资源,为高质量发展注入新动能。 问题 4:公司 2025 年度出现大额亏损,主要原因是什么?后续会考虑采取什么举措改善公司业绩? 感谢您的提问。对于公司 2025 年出现巨额亏损,给各位投资者带来的困扰,我们深表歉意。这一结果是历史投资失误、经营管理问题与行业深度调整等多重因素叠加导致的,亏损核心构成包括: 一是,开发业务结算亏损突出。行业深度调整背景下,公司 2025 年结算项目主要对应 2023-2024 年销售房源及 2025 年去化的现房、准现房库存,这些项目又多为 2022 年以前获取的高地价、低能级城市、偏远区位的项目,受市场供求关系剧变影响,盈利结果大幅低于投资可研预期,叠加售价下行,形成大额结算亏损。尽管 2022 年后公司加强投资管控,强化成本管理,投资兑现效果明显改善,但受流动性限制,新增优质项目规模有限,难以覆盖历史项目亏损缺口。 二是,新增计提大额资产与信用减值。受市场下行及公司经营恶化影响,公司存量资产的减值风险加速扩大。公司遵循会计准则,结合市场变化与项目实际开展减值测试,对部分盈利预期恶化的项目计提了资产减值准备;同时,对部分回收风险较高的应收款项计提了信用减值准备。 三是,资产处置与股权退出形成亏损。2025 年公司加速推进非核心资产处置与非主业退出,部分资产受市场环境、自身经营等多因素 影响,交易价格低于账面值,产生处置亏损。 四是,经营类业务按成本法核算确认亏损。受消费疲软、租金下滑等影响,经营性业务利润扣除利息、折旧摊销后为亏损状态。 针对上述问题,公司正结合当前经营实际,推进一系列针对性的减亏、控亏举措:一是聚焦收缩,坚守核心城市与优质项目,对非核心区域、低效项目和业务加快梳理优化,坚决遏制新增亏损;二是深化降本增效,推行零基预算,进一步精简组织架构,优化业务流程,压降固定成本,提升运营效率;三是盘活造血,全力盘活存量资产,深挖经营潜力,提升自主造血能力。在各方支持下,公司凝心聚力,狠抓落实,积极应对经营压力,力争早日走出经营困境。 问题 5:从年报看,公司 2025 年经营服务业务收入表现稳健。万科属于较早布局经营服务业务的公司,也积累了较强的相关行业 竞争力。请问管理层,在行业深度调整的背景下,公司对经营服务业务的战略定位和经营发展有何进一步思考? 感谢您的提问。万科的经营服务业务已经比较成熟,各经营服务业务相对独立,并已取得一定规模与品牌优势,整体运营稳中有进。 如万物云是独立的上市公司,已发展成为行业规模与综合服务能力领先的头部物业企业,2025 年通过“菜单式服务+透明定价”成功推动存量市场破局,并落地“灵石”AI 能源管家与 GC 大模型平台,推动管理费同比下降。2025 年万物云股息率约 9%,实现企业发展与投资者利益共赢。 万纬物流科技赋能成效显著,自研无人叉车、搬运机器人等 5 大自动化产品,以及“智能报价识别”等 6 项 AI 智能化应用。同时,通过不断拓展重点客户的服务场景和合作机会,整体服务收入同比增长40%。 印力商业管理业务持续践行重资产深耕与轻资产拓展双轮驱动的战略布局,2025 年共计 9 个商业项目顺利开业,其中 2025年 12 月上海前湾印象城 MEGA盛大开业,实现招商率 98%,开业率 95%,各类首店、旗舰店及定制概念店占比达 70%,成为又一个城市级标杆项目。 泊寓以近 20 万间的开业规模持续领跑行业,出租率稳定在约 95%。并进一步加强与各行业龙头企业的紧密合作,成功落地小米武汉公寓项目、京东北京一号园区项目等。创新公寓行业服务模式,全面推广房源真实、费用透明、快速维修等“对客六大承诺”,获得客户广泛认可。 面对当前的经营挑战,公司已在经营服务业务的稳定运营方面做好了充分准备,包括组织保障、团队稳定与机制支撑等。公司将始终秉持“ 以客户为中心”的服务宗旨,全力保障化险工作有序开展,保障生产经营稳定。 问题 6:一个企业能够在行业调整期保持核心业务竞争力,关键在于团队与人才。管理层如何看待近期骨干人员流动相对频繁的情况?在人才稳定、激励方面,公司有哪些制度安排与规划? 感谢您对万科人才状况的关注。关于人才流动的问题,我们有以下几点看法和规划: 我们始终认为,人才是万科最宝贵的财富,也是公司持续发展的核心动力。在四十多年的发展历程中,万科培养并汇聚了大量优秀人才,他们为万科和行业的进步做出了重要贡献。 我们理解,在目前行业整体承压的背景下,各方对人才动态较为关注。需要说明的是,人才流动是市场常态。一直以来,万科都秉持开放包容的人才策略:我们既有同事因个人职业规划选择新的平台,也同样持续吸引着各方优秀人才的加入,更有成千上万的奋斗者留在万科,与公司并肩前行。我们尊重每个人的选择,也为每一个万科人的选择而欣慰。 面向未来,我们将更加坚定地投入人才保有与发展工作: 一是强化“人才是资源”的理念。我们将持续加大内部人才的选拔与培养力度,特别关注那些有意愿、有业绩、有能力的核心骨干与关键干部,为他们提供更广阔的发展平台和上升通道。 二是持续开展员工赋能行动。过去一年,公司围绕改革化险阶段的业务需求,在专业能力认证、培训与实训基地建设等方面推进了系列工作 。全年组织开发业务开展履职能力认证,认证结果应用于骨干提拔;通过“谷雨行动”等专项计划培训超 6000 人次。 三是拓宽内部发展空间。依托公司多元业务布局与全国化市场优势,我们将结合业务需求与人才发展规划,积极推动内部招聘、专业交流等机制落地。此举不仅为员工提供跨赛道、跨区域的成长通道,更将有效激活内部人才资源,为业务梯队建设提供坚实支撑。 四是激励奋斗、共享成果。在公司聚焦于销售回款、按期交房、经营提质增效等重点任务的过程中,我们看到了众多优秀同仁的担当与付出。公司已设立并将持续优化专项激励方案,让奋斗者的价值创造获得应有的认可和回报,共享发展成果。 总而言之,万科对人才发展的长期前景充满信心。我们也将努力营造一个能让奋斗者脱颖而出、并愿意与之共同成长的组织环境,实现人才和公司的互相成就。问题 7:科技创新正以前所未有的深度和速度重塑所有行业。公司在智能