新城控股：新城控股2025年年度报告

公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2025年度实现归属于母公司股东的净利润为680,106,627元；截至2025年12月31日，公司的母公司报表期末未分配利润为14,577,709,383元。根据《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》《公司章程》《新城控股集团股份有限公司股东分红回报规划（2023年—2025年）》等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、公司战略规划以及未来资金需求等因素，为保障公司的经营能力和偿债能力，降低财务风险，公司拟定的2025年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。该利润分配方案尚需提交公司股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.................................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标............................................................................................................5第三节管理层讨论与分析........................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会..............................................................................................................40第五节重要事项......................................................................................................................................52第六节股份变动及股东情况..................................................................................................................70第七节债券相关情况..............................................................................................................................75第八节财务报告......................................................................................................................................83 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期营业收入较上年减少40.44%，主要系公司房地产交付收入较去年有所减少。 报告期扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年减少30.77%，主要系公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年减少29.34%。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况□适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国151个城市。 商业开发业务历经14年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，吾悦商业更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量优质商业产品，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。公司商业综合体运营主要为吾悦广场的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级、打磨产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于打造中国体验式商业领导品牌。2025年，吾悦商管焕新升级“吾悦经营五步法”，展现深度思考及战略高度，精准解码从规模效益到质量效益的转型路径，构建一个可持续升级的方法论体系，为吾悦从规模化迈向高质量发展提供系统化路径。 通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现管理输出项目的落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业地产招商运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链，把品牌、创新、渠道有机融合，共同打造系统的商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸福感。“吾悦广场”以“经营五步法”为引领，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益（即“吾悦经营五步法”），吾悦商管具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。通过不断创新精细化管理体系，打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效能”、“扩大管理范围、降低管理成本”、“保证项目运行品质”、“降低项目能耗及人力成本”的目标。 报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国在营175座吾悦广场同步展开，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破。通过“我爱你五月”赠送爱健康套餐，收获了较好的网络声量与口碑。此外，组织了第八届“新商会”专项活动，提出了“V8模型优秀实践奖”，未来将进一步形成优秀案例进行全国推广。在创新维度，正式确定了吾悦商管的企业人格—“五边形经营理念”。通过“悦会员”进行付费制会员的尝试，悦会员权益上线以来已累计预约26.6万次。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展铸就具有时代标杆意义的里程碑。 住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在2025年大力发展轻资产业务，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化的代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 (一)国家大力提振消费，推动回归实体 2025年，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑： 1、《城市商业提质行动方案》推动购物中心场景革新 2025年10月，商务部等5部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出21项主要任务，明确在城市中心区域、重点步行街、旅游休闲区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多元消费需求；支持改造提升传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富的消费载体；深化“商旅文体健”融合发展，支持“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”等业态创新，推动体育赛事进街区、进商圈；强化新兴技术赋能，推广“人工智能+消费”场景，完善智能导引、精准营销、沉浸