房地产行业周报：楼市政策托底与市场转暖并行

发布时间：2026-03-18 行业投资评级 房地产行业报告（2026.3.9-2026.3.15） 强于大市|维持 楼市政策托底与市场转暖并行 ⚫投资要点 目前一线城市新房成交回暖，但三线城市持续低迷，土地市场总价稳定但溢价率偏低。我们认为2026年地产“小阳春”成色整体好于2025年，但对于房价而言更多是“降幅收窄得到验证、结构性机会开始显现”的信号，而不是“牛熊转换”的拐点。美日香港三个地区的经验显示股价通常“抢跑”，我们认为内地股价可能提前房价大致4-6个月企稳，看多下半年地产股表现，优先关注华润置地。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为161.83万方，本年累计新房成交面积为1373.51万方，累计同比-18.7%。30大中城市近四周平均成交面积为101.19万方，同比-41%，环比+14%。其中一线城市近四周平均成交面积为26.56万方，同比-47%，环比+36.5%，二线城市近四周平均成交面积为54.33万方，同比-33%，环比+12%，三线城市近四周平均成交面积为20.29万方，同比-49.8%，环比-2.7%。上周14城商品住宅可售面积为7792.64万方，同比-3.5%，环比+0.03%，14城去化周期为21.02个月，其中一线城市去化周期为14.9个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为237.88万方，本年累计二手房成交面积为2016.41万方，累计同比-7.1%。20城近四周平均成交面积为142.67万方，同比-43.3%，环比+17.5%。截至2026/3/2全国城市二手房出售挂牌量指数为5.32，环比+33.7%，挂牌价指数为144.87，环比-0.79%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为31宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为43宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.78，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.06。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8348元/平方米，溢价率为8.21%，环比+0.11pct，成交商服类土地楼面均价为1145元/平方米，溢价率为0.04%，环比-0.98pct。 近期研究报告 《 核 心 城 市 二 手 房 价 格 好 转 》-2026.02.09 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，房地产指数跑输沪深300指数0.72pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.08%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.06pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为161.83万方，本年累计新房成交面积为1373.51万方，累计同比-18.7%。30大中城市近四周平均成交面积为101.19万方，同比-41%，环比+14%。其中一线城市近四周平均成交面积为26.56万方，同比-47%，环比+36.5%，二线城市近四周平均成交面积为54.33万方，同比-33%，环比+12%，三线城市近四周平均成交面积为20.29万方，同比-49.8%，环比-2.7%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7792.64万方，同比-3.5%，环比+0.03%，14城去化周期为21.02个月，其中一线城市去化周期为14.9个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为237.88万方，本年累计二手房成交面积为2016.41万方，累计同比-7.1%。20城近四周平均成交面积为142.67万方，同比-43.3%，环比+17.5%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/3/2全国城市二手房出售挂牌量指数为5.32，环比+33.7%，挂牌价指数为144.87，环比-0.79%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为31宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为43宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.78，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.06。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8348元/平方米，溢价率为8.21%，环比+0.11pct，成交商服类土地楼面均价为1145元/平方米，溢价率为0.04%，环比-0.98pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，房地产指数跑输沪深300指数0.72pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.08%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.06pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第14，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14、第7。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：浦东金桥（+6.29%）、衢州发展（+2.64%）、先导基电（+2.34%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿城中国（+3.19%）、深圳控股（+0%）、中国金茂（-0.69%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：永升服务（+2.82%）、招商积余（+0.65%）、万物云（-0.21%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力