中国房地产市场前景仍被专家持谨慎态度，核心观点及关键数据如下：
市场现状与专家预期
- 二手房市场出现积极变化，专家（秦女士）预期政府将提升去库存执行力度，住房公积金改革将启动，“十五五”规划中城市更新项目将加速推进（涉及资金10万亿元人民币）。
- 若去库存执行缓慢，预计行业需再经历2-3年下行期才能实现自主复苏。
- 房地产开发行业将采用新模式，包括引入主办银行、建立项目资金隔离机制、推行现售模式，以加强风险管理。
- 中短期内，中央国企开发商违约零容忍，地方国企和民营企业违约将审慎管控。
- 核心目标是库存降至12-18个月健康水平，80个样本城市需投入2.1-2.9万亿元（一线/核心二线城市需1-1.5万亿元），占2025年全国销售额25%；截至2026年初库存中位数为35个月。
- 截至2025年底，仅发行250亿元地方政府专项债券用于回购存量商品房（占相关债券总额不足5%）；若地方政府专项债券占总资金40%-50%，则整体资金规模约500-600亿元。
- 主要资金渠道包括地方政府专项债券、中国人民银行再贷款工具、政策性银行专项贷款、国有企业出资、中国房地产投资信托基金等。
政策立场与未来展望
- 全国两会政府工作报告核心立场为“采取针对性措施稳定房地产市场”，较此前“恢复稳定、防止下滑”更谨慎，与初步企稳态势（“保交楼”实现、极端风险遏制、二手房成交量高位、核心城市新房均价上涨）相契合。
- 企稳迹象脆弱，政策需继续落实；2026年市场预计继续下滑，主因包括就业收入预期疲软、人口结构城镇化无重大改善、租金持续下跌（50个城市连续19个月下跌）。
- 若无强化政策支持，市场需再经2-3年下行期才能自主复苏。
政策优化方向
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加快库存回购
- 关键举措，平衡供需、提振价格预期、缓解流动性压力。
- 资金来源将更多元化：地方政府专项债券（2026年或超8000亿元，占4.4万亿元额度20%）、央行再贷款工具（2024年3000亿元额度未充分使用，利率下调）、政策性银行低息专项贷款、保障性住房REITs。
- 收购标的和用途创新：如上海等城市收购老旧住房用于保障性住房，与企业合作改造为员工宿舍。
- 充分回购的关键基准：地方库存月数回归12-18个月。
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白名单项目融资支持
- 银行应常态化、扩大化向白名单项目提供融资，地方政府可通过额外抵押品/担保加快贷款发放。
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其他政策方向
- 城中村改造：约300个城市仅完成20万套单元（落后于2024年底100万套目标），浙江2026年计划1.4万套（低于2025年6万套），地方政府探索原地拆建等多元化方案。
- 按揭利率补贴：政策制定者正在考虑，但细节未明确。
- 城市更新：首只城市更新REITs发行（7.53亿元），地方政府获更大监管灵活性，严格遏制大规模拆建，转向升级基础设施、盘活低效资产、促进产业升级，聚焦高质量城市发展。北京、南京等城市已推出三年行动计划（如北京1300余项目，超1000亿元投资）。
- 国企主导项目获取、规划和融资，民企主要参与运营管理。
“十五五”规划改革方向
- 住房公积金改革：预计2026年完善法规，功能扩展至全生命周期住房支持（租房、装修、维修贷款），覆盖灵活就业人员，加大多子女家庭和新婚家庭支持，将住房相关资金纳入统一管理。
- 房地产行业新发展模式：三大核心支柱将于2026年进一步研究，逐步实施：主办银行制度、项目公司制度（资金隔离）、逐步淘汰预售模式（过渡期强化预售资金监管直至交付）。
