房地产行业2026年政府工作报告点评：着力稳定房地产市场，深入推进新模式

——2026年政府工作报告点评 2026年03月05日 核心观点 房地产行业 ⚫事 件：2026年 政 府 工 作 报 告 提 到“着 力 稳 定 房 地 产 市 场”，分 别 在库 存、公积 金 、保 障 房 、城 市 更 新 、“ 好 房 子 ”、融 资 、新 模 式 等 方 面 依 次 阐 述 重 点 工作 方 向。 推荐维持评级 ⚫着 力 稳 定 房 地 产 市 场：此 次 政 府 工 作 报 告 强 调“着 力 稳 定 房 地 产 市 场”，延续2025年 中 央 经 济 工 作 会 议 的 表 述 。2025年 全 年 商 品 房 成 交 规 模8.8亿 方 ，同 比 下 降8.7%、成 交 金 额8.4万 亿 元 ， 同 比 下 降12.60%。 从 房 价 表 现 看 ，2025年5月 以 来 ，一 线 城 市 和 二 线 城 市 的 商 品 住 宅 价 格 环 比 持 续 下 降 ；2026年1月 一 线 、二 线 、三 线 城 市 的 二 手 住 宅 销 售 价 格 同 比 分 别 下 降7.6%、6.2%、6.1%。 在 目 前 楼 市 整 体 承 压 的 阶 段 ，稳 定 房 地 产 市 场 或 成 为 重 要 工 作 方 向 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫盘 活 库 存与 住 房 需 求：2026年 政 府 工 作 报 告 首 要 提 及 因 城 施 策 ，明 确 如 下 方向“因 城 施 策 控 增 量 、去 库 存 、优 供 给 ，探 索 多 渠 道 盘 活 存 量 商 品 房 ，鼓 励 收购 存 量 商 品 房 重 点 用 于 保 障 性 住 房等” ， 基 本 延 续2025年12月 中 央 经 济 工作 会 议 的 表 述 ，并 增 加“探 索 多 渠 道 盘 活 存 量 商 品 房”。在 需 求 方 面 提 出“加强 初 婚 初 育 家 庭 住 房 保 障 ，支 持 多 子 女 家 庭 改 善 性 住 房 需 求”。1）在 库 存 表现 上，截 至2025年12月 末 ， 全 国 商 品 房 待 售 面 积7.7亿 方 ， 其 中4.0亿 方为 待 售 商 品 住 宅 ，同 比 分 别 增 长1.6%、2.8%，增 速 已 逐 渐 收 窄 ，这 主 要 与 控制 住 房 供 应 增 量 有 关 。按 照 目 前 现 房 销 售 表 现 计 算 ， 截 至2025年12月 末 全国 待 售 商 品 房 去 化 周 期 为29.97个 月 。在 存 量 库 存 依 然 亟 待 去 化 的 阶 段 ， 因城 施 策 控 制 新 增 可 售 住 房 规 模 并 相 应 的 控 制 库 存 规 模 ； 随 着 居 民 对 改 善 性 住房 的 需 求 逐 渐 释 放 ，楼 市 的 供 给 侧 可 进 一 步 优 化 推 盘 的 供 给 结 构。2）在 盘 活库 存 上，适 当 的 收 购 部 分 存 量 房 屋 用 于 保 障 性 住 房 既 可 降 低 可 售 库 存 规 模 、并同 时 保 障 居 民 的 基 本 居 住 需 求 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫公 积 金 制 度 改 革：2026年 政 府 工 作 报 告 提 及 “深 化 住 房 公 积 金 制 度 改 革” 。1）公 积 金 贷 款 额 度 有 望 进 一 步 放 松。2026年2月 ，上 海 发 布“ 沪 七 条 ”，其中将 家 庭 首 套 住 房 公 积 金 贷 款 最 高 额 度 从160万 提 高 至240万 ， 叠 加 多 子 女和 绿 色 建 筑 贷 款 额 度 可 最 高 上 浮 至324万 。2）公 积 金 覆 盖 范 围 有 望 进 一 步 扩大。2025年12月5日 ， 深 圳 出 台 发 布 公 积 金 新 规 ， 职 工 可 提 取 公 积 金 用 于购 房 ，支 付 房 租 ，偿 还 购 房 贷 款 本 息 ，出 资 更 新 、改 造 本 市 老 旧 小 区 等 ，其 中包 括 支 持 提 取 住 房 公 积 金 用 于 偿 还 异 地 购 房 的 贷 款 本 息 ；2025年8月 ，苏 州扩 大 公 积 金 使 用 范 围 ， 其 中 包 括 支 持 物 业 费 提 取 住 房 公 积 金 。 相关研究 1.【银河地产】上海再出新政，住房限购放松_上海“沪七条”点评2.【银河地产】上海试点收购二手房，着力提振发展楼市3.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评4.【银河地产】推动地产高质量发展_十五五规划建议点评5.【银河地产】房地产行业深度_期待地产新征程_十五五规划前瞻 ⚫优 化 保 障 房 供 给 ：2026年 政 府 工 作 报 告 提 到“优 化 保 障 性 住 房 供 给 ，加 快 危旧 房 改 造”。2026年2月 ，上 海 收 购 二 手 房 用 于 保 障 性 租 赁 住 房 项 目 试 点 启动 ，首 批 试 点 区 域 为 浦 东 新 区 、静 安 区 、徐 汇 区。该 试 点 有 望 拓 宽 保 租 房 的 筹措 渠 道 、增 加 小 户 型 保 障 房 源 供 给 。我 们 认 为 核 心 区 域 的 二 手 房 收 购 作 为 保 障性 租 赁 住 房 有 望 精 准 匹 配 新 市 民 、青 年 人 才 等 群 体 的 租 赁 需 求 ，满 足 居 民 的 基本 住 房 需 求。 ⚫城 市 更 新 ：2026年 政 府 工 作 报 告 提 出“高 质 量 推 进 城 市 更 新 ，稳 步 实 施 城 镇老 旧 小 区 、城 中 村 等 改 造 。盘 活 利 用 存 量 土 地 和 闲 置 房 屋 设 施”。此 次 提 及 城市 更 新 注 重“高 质 量”。2025年12月 ，全 国住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 中 提 出编 制 实 施“ 十 五 五 ”城 市 更 新 专 项 计 划 ，抓 好 城 市 体 检 、更 新 试 点 ，并 提 出“ 结合 城 市 更 新 、城 中 村 改 造 盘 活 利 用 存 量 用 地 ”。根 据 七 普 数 据 ，我 国 城 镇 居 民住 房 于2010年 建 成 的 规 模 约 为179.8亿 方 。我 国 现 有 存 量 住 房 规 模 较 大 ，推进 高 质 量 城 市更 新有 望 进 一 步 提 高 居 民 生 活 质 量 。 ⚫再 提“好 房 子”：2026年 政 府 工 作 报 告 再 提“有 序 推 动 安 全 舒 适 绿 色 智 慧 的‘ 好 房 子 ’ 建 设 ， 实 施 房 屋 品 质 提 升 工 程 和 物 业 服 务 质 量 提 升 行 动” 。2025年“ 好 房 子 ”被 多 次 提 及 。2025年5月 国 家 标 准《 住 宅 项 目 规 范 》正 式 实 施 ，新 标 准 在 多 个 方 向 均 有 提 升 。随 着 存 量 房 屋 规 模 逐 渐 扩 大 ，建 立房 屋 全 生 命 周期 的 安 全 管 理 制 度、提 升 物 业 服 务等 侧 重 房 屋 运 维 方 面 的 措 施 或更 加 符 合 现阶 段 及 未 来 的 房 地 产 行 业 发 展 。 ⚫融 资 支 持：2026年 政 府 工 作 报 告 提 到“进 一 步 发 挥‘ 保 交 房 ’的 白 名 单 制 度作 用 ，防 范 债 务 违 约 风 险”。城 市 房 地 产 融 资 协 调 机 制于2024年成 立。截 至2025年10月11日 ，“ 白 名 单 ”项 目 贷 款 超 过7万 亿 元 ，有 力 保 障 商 品 房 项目 的 建 设 交 付 。 我 们 认 为 在 各 地 的 大 力 推 进 下 ， 保 交 楼 有 望持 续取 得 成 效 。 ⚫推 进新 模 式：2026年 政 府 工 作 报 告 提 出“深 入 推 进 房 地 产 发 展 新 模 式 的 基 础制 度 和 配 套 政 策 建 设”。根 据 中 共 中 央 发 布的“ 十 五 五 ”规 划 建 议 ，我 们 认 为新 模 式 的 基 础 制 度 或 包 括 开 发 、融 资 、销 售 等 方 面 。基 于“以 人 定 房 、以 人 定地 、以 房 定 钱”，新 模 式 或 将逐 渐 协 调 规 范 开 发 、融 资 环 节 ，并逐 步 完 善 预 售制 度 ，如 在 预 售 的 基 础 上 采 取 提 高 预 售 门 槛 、减 缓 预 售 资 金 存 入 房 屋 相 关 账 户的 速 度 、 加 强 预 售 资 金 监 管 等 措 施。 ⚫线 下 消 费 ：2026年 政 府 工 作 报 告 还 提 到“实 施 服 务 消 费 提 质 惠 民 行 动 ，打 造一 批 带 动 面 广 、显 示 度 高 的 消 费 新 场 景 ，加 快 培 育 消 费 新 增 长 点 。活 跃 线 下 消费 ，激 发 下 沉 市 场 消 费 活 力 。清 理 消 费 领 域 不 合 理 限 制 措 施 ，释 放 文 旅 、赛 事 、康 养 等 领 域 消 费 潜 力”。房 地 产 行 业 中 ，商 业 地 产 的 购 物 中 心 、文 旅 园 区 等 是线 下 消 费 、服 务 消 费 的 重 要 场 景 。购 物 中 心 、文 旅 园 区 等 存 量 地 产 的 经 营 以 体验 式 业 态 和 线 下 商 品 消 费 为 主 。作 为 居 民 消 费 的 主 要 场 所 之 一 ，全 业 态 购 物 中心 、 体 验 式 业 态 为 主 的 文 旅 园 区 有 望 因 此 受 益 。 ⚫投 资 建 议：2026年 政 府 工 作 报 告 提 出 “ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ” ， 并 从库 存 、公 积 金 、保 障 房 、城 市 更 新 、“ 好 房 子 ”、融 资 、新 模 式 等多方 面阐 述 重 点 工作 方 向 。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部房 企 具 有 凭 借 低 融 资 成 本 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 ， 有 望 通 过 估 值 修 复 实现 整 体 的 β机 会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 置 地 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城中 国 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ； 政 策 推 进 和 实施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，6年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河