1H17业绩强于预期-房地产销售增加

价格/相对价格德意志银行评分现金流量（港币百万元）除税前溢利6,662 7,979 6,693 5,990 5,114净融资成本净利润5,092 6,195 4,929 4,365 3,643：由德意志证券公司批准和/或分发。（DSI）。 注册号码-关东地方财政局局长（金sho）注册为金融工具交易商。 117。 协会成员：JSDA，第二类金融工具公司协会和日本金融期货协会。 股票交易中涉及的佣金和风险-对于股票交易，我们通过将交易金额乘以每个客户同意的佣金率来收取股票佣金和消费税。 股票交易可能会由于股价波动和其他因素而导致损失。 外国股票交易可能会因外汇波动而导致其他损失。 我们还可能针对某些类别的投资建议，产品和服务收取佣金和费用。 推荐的投资策略，产品和服务会因市场和/或经济趋势的变化和/或市场价值的波动而遭受损失本金和其他损失的风险。 在决定购买金融产品和/或服务之前，客户应仔细阅读相关的披露，招股说明书和其他文件。 本报告中提及的“穆迪”，“标准普尔”和“惠誉”在日本不是注册的信用评级机构，除非以实体名称明确指定日本或“日本”。非DSI分析师撰写的有关日本上市公司的报告由德意志银行集团的分析师撰写，并由DSI指定。 根据日本的《金融工具和交易法》，本报告中所述的某些外国证券未予披露。 德意志银行股票分析师设定的目标价格基于12个月的预测期。：约翰内斯堡德意志银行（Deutsche Bank AG Johannesburg）在德意志联邦共和国注册成立（南非的分支机构登记号：路透社彭博交易所代号新加坡ADR股票代号101香港信息系统恒指0101高尔基US41043M1045澳大利亚和新西兰2017年7月27日结果售价2017年7月27日（港币）19.32目标价-12个月（港元）16.5052周范围（港元）21.15-16.02恒生指数26,9411H17的结果强于预期-房地产销售增加推动保持对中国具有挑战性的业务的控制我们维持1H17业绩后对恒隆（HLP）的持有评级。尽管报告的核心净利润超出了我们的预期，但排除了比预期强的房地产销售订单，但租赁业务的表现基本符合预期。我们认为，中国经济增长放缓和电子商务竞争加剧带来的挑战在短期内仍将悬而未决，因此中国资产可能需要比预期更长的时间才能实现其全部潜力。同时，我们认为当前估值并不特别吸引人，相对资产净值折让30％（相对于平均资产净值36％），但下行空间受到3.9％2017E股息收益率的保护。BVPS（港元）研究分析师（+852）2203 620528242016市场研究 127/151/167/161/17由于利息资本减少，二零一七年上半年核心盈利同比增长-4％，为港币30.40亿元 ：约翰内斯堡德意志银行（Deutsche Bank AG Johannesburg）在德意志联邦共和国注册成立（南非的分支机构登记号：HLP公布的收入基本持平（同比增长+ 1％），为63.58亿港元，在1H17。 纳米物业租赁收入同比下降2％，至38.35亿港元，同比下降4％。中国投资组合下降，香港同比增长1％。剔除5％的人民币贬值，中国投资组合的租金收入将同比增长1％。同时，租金利润率提高了1个百分点至76％。由于利息收入/资本金减少，1H17的基本利润同比下降4％，至30.40亿港币，但这超出了我们的预期，因为房地产销售的贡献更大。派中期股息每股0.17港元（同比不变）。2017年上半年中国投资组合表现不一；前景仍然充满挑战。2017年上半年租金收入的下降受到中国投资组合的拖累，该地区的表现参差不齐。装修后的重新开业和较高的租金推动了上海广场66的发展，而上海大通道受到了2017年初开始的资产提升计划的不利影响。沉阳广场66在上海以外的项目同比增长10％。人民币收入方面，入住率下滑1个百分点至88％。济南公园66 /天津河滨66 /沉阳论坛66由于市场环境的挑战，租金收入同比下降。目标价较我们经修订的每股资产净值27.6港元折让40％；风险我们的目标价为HK $ 16.5 /股，较我们经修订的每股资产净值HK $ 27.6（之前的HK $ 27.4）低40％。我们认为我们的目标折让适合反映市场周期中的当前点，并且与我们覆盖的同行一致。我们的估计包括我们的最新价格和租金假设。风险：外部经济因素和流动性（有关详细信息，请参见第3页）。表现（％）1m 3m 12m绝对1.4 -5.1 15.6恒生指数4.3 9.1 21.3预测和比率年底12月31日2015A2016年1月12日1月14日16年1月销售额（港币百万元）8,948.013,059.010,590.39,667.18,787.6息税折旧摊销前利润5,931.08,574.07,175.66,480.35,828.4已报告的NPAT（HKDm）5,092.06,195.04,928.74,364.83,643.1DB EPS FD（港元）0.981.411.100.970.81市盈率（x）21.611.317.619.923.9DPS（净额）（港元）0.750.750.750.750.75收益率（净值）（％）3.64.73.93.93.9资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：27/07/2017 15:57:52 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。0bed7b6cf11c资料来源：德意志银行 2017年7月27日物业：约翰内斯堡德意志银行（Deutsche Bank AG Johannesburg）在德意志联邦共和国注册成立（南非的分支机构登记号：页面PAGE2德意志银行/香港关键公司指标模特更新：7月27日2017会计年度结束12月31日2015 2016 2017E 2018E 2019E除税前溢利6,662 7,979 6,693 5,990 5,114所得税费用1,117 1,372 1,104 988 844 少数民族453412660637637净融资成本净利润5,092 6,195 4,929 4,365 3,643DB净利润4,387 6,341 4,929 4,365 3,643经营现金流量5,109 6,287 8,485 4,784 3,792净资本支出-6,084 -2,666 -6,403 -7,393 -7,545自由现金流-975 3,621 2,082 -2,610 -3,753募集/回购股本0 0 0 0 0已付股息-4,281 -3,702 -3,769 -3,755 -3,749借款净收益/（十月）-1,828 -5,051 2,596 -216 -792资产负债表现金及其他流动资产31,289 24,325 24,288 17,707 9,412有形固定资产146,470 143,030 149,629 157,389 165,289 商誉/无形资产0 0 0 0 0联营企业/投资1,245 1,251 1,251 1,251 1,251 其他资产5,014 6,301 4,537 3,731 3,210总资产19E其他负债16,355 15,680 16,063 15,405 14,761少数民族5,903 5,580 5,844 6,099 6,350股东权益合计134,892 132,145 133,965 135,211 135,732净债务1,482 2,757 5,390 11,755 19,2582824201612销售增长（LHS）ROE（RHS） 销售增长 （％）纳米68.067.066.065.0税后利润EBITDA利润率（％）15 16 17E 18E 19E息税前利润率（％）65.7 65.2 67.2 66.5 65.7支付比率（％）66.1 54.4 68.4 77.3 92.6净资产收益率（％）3.9 4.8 3.9 3.4 2.8资本支出/销售额（％）69.1 20.5 60.5 76.5 85.9资本支出/折旧（x）116.6 49.6 118.6 136.9 139.7净债务/权益（％）1.1 2.1 4.0 8.7 14.2净利息保障（x）纳米26.9 14.5 12.9 8.0资料来源：公司数据，德意志银行估计净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching jason.ching@db.com投资论文外表我们认为，在经济增长放缓以及电子商务竞争加剧的背景下，中国的零售运营环境仍然充满挑战。 HLP的1H17业绩证明了这一点，该公司的中国租赁业务收入增长缓慢，而营业利润实际上下降了。我们认为，来年经济增长放缓和来自中国电子商务竞争加剧的挑战很可能会继续存在，并且随着2017年初的翻新工程，Grande Gateway 66的短期租金可能会出现亏损。我们预计下行将受到3.9％较高的2017年股息率的保护。我们维持持有评级。我们估计的HLP资产净值是通过部分总和评估得出的。对于开发物业，我们采用DCF估算方式，即通过估算物业销售产生的现金流入减去未偿还成本（包括任何未偿还的土地成本，建筑成本以及每个中国开发项目的相关所得税和LAT）来估算项目价值项目。对于投资物业，我们使用收入资本化方法，将投资物业的估计租金收入除以估计的上限费用。我们估计的租金和最高税率在各种类型的房屋及其位置之间有所不同。我们的目标价为每股16.5港元，是基于我们对27.6港元/小时（之前为27.4港元）的资产净值折让40％得出的。我们认为我们的目标折让适合反映市场周期中的当前点，并且与我们覆盖的同行一致。风险性宏观风险政府财产收紧措施可能比预期的要严格。中国经济意外的经济波动。公司特定的风险（下行）来自中国大陆其他商业物业的竞争。中国新物业竣工的潜在延迟。在中国大陆新城市的执行还没有得到充分证明。公司特定的风险（上行）以低上限利率处置关键资产。物业销售推动FY1H17业绩2017财政年度上半年核心盈利同比-4％，为港币30.40亿元HLP在2017年上半年的收入基本持平（同比增长+ 1％），为63.58亿港元。来自房地产租赁的收入同比下降2％，为38.35亿港币，这是由于中国投资组合同比下降4％，而香港同比增长1％。剔除5％的人民币贬值，中国投资组合的租金收入将同比增长1％。同时，租金利润率提高了1个百分点，达到76％。由于利息收入/资本金减少，1H17的基本利润同比下降4％，至30.40亿港币，但这超出了我们的预期，因为房地产销售的贡献更大。图1：损益表（百万港元）1H16A 1H17A同比评论184,018174,907179,705180,078179,162收益6,311.0 6,358.032,77127,08229,67829,46228,6706040200-20-401516物业发展2,404.0 2,523.0 5％-受长滩及长滩岛197个单位的预订推动The HarbourSide的最后一个复式单元。6543210房地产投资3,907.0 3,835.0 -2％-中国投资组合的租赁收入同比下降4％运行数字财务摘要亚洲DB EPS（港元）0。98 1。41 1。10 0。97 0。81每股收益（港币）1。13 1。38 1。10 0。97 0。81香港属性恒隆地产路透社：0101。香港彭博社：101 HK保持价钱（17 Jul 27）HKD 19。32目标价16.港元50每股股息（港元）0。75 0。75 0。75 0。75 0。75BVPS（港元）28。7 28。1 28。5 28。7 28。8加权平均股份（百万）4,489 4,497 4,498 4,498 4,498平均市值（港元）94,629 71,793 86,893 86,893 86,893企业价值（港币百万元）评估指标市盈率（DB）（x