香港商业地产迎来复苏迹象，报告重点关注商业地产，特别是商业开发运营商。2018至2019年，香港商业地产经历深度调整，写字楼价格与租金显著下滑。当前观察到复苏趋势，核心区域租金与大宗交易活跃度提升。
报告分析指出：
- 市场现状：零售业销售价值转正，入境旅客增长显著，特别是大陆旅客，对零售业复苏有积极影响。核心区甲级写字楼租金回暖，大宗交易活跃，IPO数量增加，预示商业地产环境改善。
- 泰国地产：2024年收入144亿港元，但受投资物业公允价值变动影响，出现7.7亿港元亏损。物业投资主要集中在办公和零售，分别贡献41%和55%的租金收入。公司持有3340万平方尺的投资性物业储备，展现出丰富的资源与市场潜力。
- 公司物业运营：香港办公物业出租率维持高位，租约到期占比小，预计短期内将保持稳定。零售物业出租率百分之百，但租金同比下降2%，公司将优化商户组合及推广计划。内地物业出租率高，短期到期租约有限，公司提出千亿投资计划以应对市场变化。
- 公司投资计划：截至2025年8月，已承诺投资670亿港币，其中内地460亿，香港110亿，住宅项目100亿。预计2026年、2027年项目完工将扩大投资物业可租面积，内地如北京、西安等地及香港住宅项目成为增长来源。
- 财务状况：港地产公司维持较低净负债率，2025年上半年为15.7%，融资成本3.6%，获得AA2评级。负债结构中，银行及债券借款总额超500亿港元，一年内到期仅占23%。历史数据显示，公司分红策略稳健，每股股息持续增长，预计2024年股息率近5%。
- 恒隆地产：2024年收入112亿港元，物业租赁贡献近90%收入，其中内地商场租赁收入占比超过80%。公司持有物业为主，策略经历从V点1到V点2的演变，保持较高净资产水平。
- 内地业务发展：恒隆地产在内地采取微点三策略，巩固现有资产在所在城市的地位。通过新建、购入地块并进行资产管理来开发投资大型中资商场。公司储备了较多项目，如杭州恒隆广场二期、上海恒隆广场三期等。
- 香港商业地产运营：某公司自1977年起在香港商业地产领域的长期运营与物业组合策略，包括淘大商场、铜锣湾物业、山顶广场等六大物业组合的多元化定位。公司凭借丰富的经验和稳定的出租率，零售物业出租率接近90%，办公和服务式寓所出租率均超过80%。
研究结论：
- 香港商业地产逐步触底，复苏趋势明显，核心区域租金与大宗交易活跃度提升。
- 宏观环境改善与融资环境好转的背景下，香港商业地产复苏有望持续，对商业地产开发商和运营商构成积极影响。
- 建议关注规模领先商业项目发展及运营商，看好拥有大量商业地产，尤其是核心区域写字楼和高端零售物业的公司表现。
