2026年，中国商业地产大宗交易市场情绪总体保持谨慎，但投资意愿较上年有所提升。选择“更积极投资”的受访者比例为43%，而选择“更积极出售”的受访者比例为52%，两项比例均小幅增长。机构投资者和地产基金推动内资净投资意向由负转正，外资则继续呈现强烈的净出售意愿。
核心观点与关键数据：
- 市场情绪与投资策略： 整体市场仍以净出售意向主导，但不同类型投资者意向分化。机构投资者与地产基金净投资意向回升，开发商净出售意愿增强。内资净投资意向由负转正（+7%），外资净出售意愿强烈。
- 投资意向提升原因： 39%的受访者计划提升房地产资产配置，主要原因是资产价格合理调整（72%）和困境资产投资机会增多（49%）。
- 主要风险与利好因素： 宏观不确定性仍是主要风险，经济衰退（68%）和地缘政治风险（47%）最受关注。主要利好因素是吸引力的购入价格（60%）和债务成本降低（55%）。
- 物业类型偏好： 工业物流、租赁住宅和零售物业仍是前三大最受青睐的物业类型。数据中心价格预期最为乐观，多数物业类型价格预期改善。
- 投资策略： 靠近核心型与核心增益型策略的投资者占比达58%，受租赁市场表现影响，办公楼与工业物流风险偏好收紧。
- 地域偏好： 上海仍是最受青睐的国内商业地产投资目的地（64%），二三线城市零售物业吸引力提升。
- 融资与利率环境： 近八成投资者预计央行将进一步降息，并购贷新规提供更灵活的融资环境。
- ESG： 83%的投资者已将ESG纳入投资决策，绿色建筑、可再生能源设施和绿色融资最受重视。租户与投资者对ESG诉求优先级存在差异，租户更关注气候变化与绿色租赁条款。
研究结论：
2026年，不动产大宗交易市场在宏观不确定性背景下仍面临挑战，但资产价格回调、预期改善和融资成本降低将推升市场活跃度。租赁住宅与零售物业将持续受关注，高标仓投资有望迎来周期性机会。公募REITs扩围将提升办公楼和酒店交易流动性。ESG投资趋于理性，绿色资产在吸引租户和提升现金流方面具有积极作用。
