12月及1月全国楼市二手房交流20260119

2026年01月20日14:35 关键词 成交量冰山指数跌幅春节挂牌价小阳春买家卖家救市市场价格止跌企稳调价博弈预期挂牌量核心城市上海北京 全文摘要 近期二手房市场持续下跌，尤其在12月跌幅明显，但进入1月后跌幅有所收窄。冰山指数显示历史最大月环比跌幅，尽管成交量增加，价格却未见反弹，暗示市场需救市措施才能复苏。一线城市市场跌幅虽减，价格反弹可能性不大，而三四线城市因流动性较低，跌幅相对较小。 12月及1月全国楼市二手房交流-20260119_导读 2026年01月20日14:35 关键词 成交量冰山指数跌幅春节挂牌价小阳春买家卖家救市市场价格止跌企稳调价博弈预期挂牌量核心城市上海北京 全文摘要 近期二手房市场持续下跌，尤其在12月跌幅明显，但进入1月后跌幅有所收窄。冰山指数显示历史最大月环比跌幅，尽管成交量增加，价格却未见反弹，暗示市场需救市措施才能复苏。一线城市市场跌幅虽减，价格反弹可能性不大，而三四线城市因流动性较低，跌幅相对较小。未来市场走势强调政策影响，”住房不炒”政策下，市场将继续受调控制约。 章节速览 00:00二手房市场动态与核心城市成交分析 分享近期二手房市场动态及核心城市一手房成交情况，强调对房价和成交追踪的详尽分析，特别关注元旦后市场变化，邀请专业人员进行数据解读。 00:33市场分析：成交指数与冰山指数揭示12月市场大跌及1月回暖迹象 从成交指数看，12月市场持续大跌，跌幅显著。冰山指数显示，12月跌幅达到历史最大值，但进入1月后跌幅收窄，市场表现有所好转。值得注意的是，临近春节时调价减少影响跌幅收窄，今年成交量异常大，与往年有所不同。 03:18 20城成交量反常上涨，接近去年五、六月水平 追踪的20个城市上周成交量环比增加7%，达到4万41457套，与去年五、六月成交量相当，远超去年同期水平，呈现出反常上涨趋势，与往年春节前成交量下滑的规律不符。 05:09楼市回调与潜在救市预期分析 对话探讨了当前市场状况，指出尽管交易量回升，但价格尚未止跌反弹。分析认为，市场已至低位，买家担忧踏空，可能因预期政策救市而增加入市意愿。若无救市，价格难回升；若有救市，价格或快速拉升。待看数据异常高，表明市场微妙变化，需关注政策动向。 09:00城市房地产市场分析：上海止跌回暖，北京深圳广州跌幅收窄 对话详细分析了上海、北京、深圳和广州的房地产市场情况。上海冰山指数止跌，带看量激增，市场表现活跃，但价格企稳未反弹；北京、深圳、广州跌幅收窄至0.1至0.2。核心板块价格趋于稳定，但整体市场仍面临高位溢价和多数房东下调价格的压力。预计小阳春期间，若无救市政策，市场博弈将再次向买方倾斜。 13:37市场变化与小阳春预期分析 讨论了市场变化，特别是小阳春期间的预期，指出过往小阳春常伴随大跌，但当前市场有微妙变化，核心板块表现稳定。分析了市场博弈及救市预期对楼市的影响，认为挂牌量高位、供需关系及救市预期是关键因素。 18:33春节前上海房价微幅上涨可能性分析 对话围绕春节前上海房价是否会微幅上涨展开，认为前期价格大跌后形成的买卖双方共识难以打破，市场缺乏上涨动力。尽管近期成交量较高，但预计下周成交量将因接近春节而明显下滑，且当前成交并不足以推动价格上涨。整体市场环境显示，价格稳定而非上涨是当前趋势。 21:35二线城市房地产市场分析 对话围绕二线城市如杭州、南京、成都、西安的房地产市场状况展开，指出杭州市场出现企稳迹象，冰山指数微涨0.1，而西安市场仍处于跌幅扩大的阶段，表现较弱。讨论了市场企稳可能与春节因素有关，但是否真正企稳尚待观察。 23:05 2025年一季度房地产市场价量预测 讨论了2025年一季度房地产市场的价量走势，预计成交量将比2024年一季度减少10%-20%，价格跌幅与去年一季度相近，但不会出现四季度的大幅下跌。市场正逐渐恢复，买家积极性提升，但需无特别宏观政策支撑。 27:44三四线城市房价跌幅与流动性分析 讨论了三四线城市房价跌幅较低的原因，主要归结于较低的市场流动性，导致价格下跌速度慢于一二线城市。分析了租售比对房价的影响，指出尽管在某些城市如成都，高租售比与房价抗跌性相关，但整体上租售比对房价支撑作用有限。 36:46房地产市场定价逻辑与人口流动关系探讨 对话围绕房地产市场定价逻辑展开，讨论了‘住房不炒’背景下租售比与城市人口流入预期的关系。指出租售比作为市场博弈结果，受利率影响较大，而非直接定价因素，强调利率对房产终局价格的决定性作用。 40:48购房人群特征与市场趋势分析 对话围绕当前购房人群特征及市场趋势展开，指出房价下跌、利率和首付降低显著降低了购房门槛，使得更多人群具备购买力，尤其是刚需市场。尽管房价下跌，但成交量并未减少，二手房市场尤其活跃，成为近年来成交量最大的一年。讨论强调了价格因素对需求的正向影响，以及房地产市场的两面性：投资与刚需属性。 发言总结 发言人2 他对当前房地产市场进行了深入分析，首先指出尽管12月市场成交指数和冰山指数显示跌幅有所收窄，但整体仍处于下跌趋势中。特别关注到春节前后成交量异常上涨的现象，暗示买家可能因担心错失良机而积极入市。发言人接着探讨了房价走势与救市政策的关联，指出若无有效救市措施，市场将持续承压，但预计跌幅不会像以往那样剧烈。针对三四线城市的房价，强调了流动性对其下跌速度的影响，并指出不同城市间的出租比存在差异，但这些因素对房价的直接影响有限。最后，发言人从利率、市场供需、政策等多个角度综合分析了房价下跌的背景，指出市场调整可能将持续，但买家需求增加及投资性需求的变化也预示着市场存在潜在支撑因素，表明房地产市场虽面临挑战，但仍有望逐步企稳。 发言人3 他深入分析了当前房地产市场的现状与未来趋势，强调了”住房不炒”政策导向下，房地产将更多地被看作居住而非投资的属性。他关注于人口流入对城市房地产市场的影响，指出租售比的重要性作为定价逻辑。同时，他对当前购房人群特征表示关注，特别是年轻人的购房意愿如何受到人口出生率和婚姻比例等长期因素的影响。最后，他简要提到了对公众购房人群特质变化的观察，反映了房地产市场在政策引导和社会变迁下的新动态。 发言人1 他，即金山房地产咨询的创始人李总，分享了近期二手房市场和核心城市一手房的成交情况，重点介绍了冰山指数在监测房价和成交方面的应用。他回应了投资者关于元旦后二手房市场变动、经纪人休假影响、市场预期以及不同城市房价走势的疑问，并探讨了2023年一季度房地产市场的潜在变化，包括成交量和价格的可能走向。此外，李总还邀请投资者提问，并对参与者的贡献表示感谢，结束了会议。 问答回顾 发言人1问：近期二手房市场的情况如何，能否请您分享一下相关的数据？具体城市的二手房市场表现如何？ 发言人2答：好的，从冰山指数来看，12月二手房市场的月跌幅为负1.7，整体处于大跌状态。而在更新的数据 中，12月第二周的冰山麒麟指数月环比跌幅一度达到负的1.32，是历史上月环比跌幅最大的值。到12月底最后一周，跌幅收窄至负的0.89。上海的冰山指数已止跌，北京、深圳和广州的跌幅也明显收窄。其中，上海的带看量增长显著，表明买家正在积极入市。 问：为什么在春节前后，成交指数的跌幅会有所收窄？ 发言人2答：这主要是因为冰山指数是根据挂牌价计算的，在临近春节时，由于调价数量减少，市场看起来跌幅收窄。今年与往年不同的是，成交量在这一时期不仅没有下滑，反而出现了显著增长。 发言人2问：成交量方面的数据表现怎样？ 发言人2答：我们追踪的20个城市的定金量实时成交量数据显示，上周成交了44,1457套，相比上周环比增加了7%。这与往年春节前成交量下滑的趋势相反，且成交量水平接近于去年五月份和六月份过了小黄车之后的水平，明显高于去年同期30%左右。 发言人2问：当前市场情况如何，价格是否能止跌反弹？ 发言人2答：虽然从量价角度看，市场目前比去年和往年同期要好，但价格方面仍不足以支撑直接反弹。周环比数据显示，上周价格仍在下跌，尽管跌幅有所收窄，但依然在下跌中。房东继续大幅砸盘的动力减弱，而买家因担心踏空政策等原因积极入市。 发言人2问：如果没有大规模救市政策，房价能否回升？ 发言人2答：如果没有救市政策，价格大概率是不会回升的。目前市场价格趋稳，可能是买卖双方在微妙的变化中趋于平衡，但如果真有大规模救市政策出台，房价可能会快速回升。 发言人2问：带看量和挂牌量的情况如何？ 答：带看量近期有所增长，接近过去半年的高点，显示出买家积极入市；而挂牌量则持续下滑。 发言人2问：为什么我们认为目前的价格很难稳住？ 发言人2答：虽然部分核心板块如上海、前滩、花木、杨东的价格企稳或小幅下跌后有所稳定，但整体来看，由于较高的溢价率（尽管没有最新数据，但从历史数据看仍然较高）以及大部分房东在挂牌时选择下调价格的现象（超过90%的房东在调价，但总调价数量比平时下降20%到25%），这些微观数据表明市场情绪偏向卖方。因此，综合判断，在没有救市措施的情况下，市场难以维持当前的价格水平。 发言人2问：从历史上看，小阳春时期市场表现如何？ 发言人2答：过去几年的小阳春通常会出现大跌现象，主要是因为熊市初期卖家在小阳春期间由于对市场的误判而积极入场，加大了抛盘力度，从而促使市场出现放量下跌。然而，今年的小阳春中，核心板块的卖家预期相对稳定，成交量并未出现大幅下滑，可能存在微妙的变化，即在博弈的关键期，若无救市措施，卖家可能会输掉这场博弈，进而影响房价走势。 发言人1问：针对元旦之后挂牌整体走势下滑的情况，是否与经纪人休假有关？ 发言人2答：下周中介休假并不会影响挂牌量的变化。历史上比较来看，即使在类似情况下，中介在小阳春期间的表现也会突然变得活跃，而非放假。今年的情况比较特殊，市场在节前突然活跃，导致中介贷款和成交数量激增。 发言人1问：春节前房价是否有可能出现微幅上涨？ 发言人2答：根据目前成交价格企稳且买卖双方达成共识的情况，以及整体市场供需关系和价格平衡点的存在，春节前房价难以实现微幅上涨。即使有个别房源议价或涨价，但整体市场仍然无法摆脱前期大跌后形成的平衡状态，下周成交量也可能因季节性因素明显下滑。 问：如果您觉得下周成交量会明显下滑，主要因素是因为成交集中和日历效应，还是有其他原因？ 发言人2答：我认为主要是日历效应，即春节临近导致成交相对集中。今年的情况与以往不同，成交量在上周出现较大幅度增长，但这并不足以改变价格走势，成交量往往跟随价格变化。 发言人1问：对于二线重要城市如杭州、南京、成都、西安，它们是否也会像一线城市那样在元旦后出现一波成交量的上升？ 发言人2答：这些城市确实存在类似情况，例如杭州已经开始企稳并有所反弹，而西安的数据表现较弱，仍在跌 幅扩大阶段。杭州的企稳可能是因为跌幅相对较少，但春节前后城市间存在差异，目前的企稳尚不能断言是真正 的企稳。 发言人1问：如果将时间拉长到一季度，从经验判断整体价量会延续四季度的跌幅还是有所好转？ 发言人1、发言人2答：预计今年一季度价量相比去年四季度不会出现剧烈下跌，但若无政策刺激，市场仍有可能出现明显下跌风险，不过不会达到四季度那样的大跌程度。 发言人2问：预计今年一季度量价相较于去年一季度大概会下跌多少？ 发言人2答：预计交易量可能会下跌10%到20%，价格方面，如果没有特别明显的宏观政策变化，下跌幅度可能与去年一季度相当，如果有的话，则会有所不同。 发言人1问：假设一季度没有特别明显的宏观政策，量会比25年一季度少多少？ 发言人2答：预计交易量大概会少10%到20%，因为25年一季度的表现非常好。 发言人2问：三四线城市今年房价的跌幅情况如何？未来对三四线城市房价有何展望？ 发言人2答：今年三四线城市房价的跌幅相对较低，大概是一二线城市的6折，新一线城市大约跌15%，一线城市因去年4月份之前表现较好，跌幅较小。三四线城市流动性较低，去化周期较长，因此下跌速度较