REIT策略周报：趋势不改，精做结构

趋势不改，精做结构 REIT策略周报 本报告导读： 优质项目可逢低配置，经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 强动量持续占优，补涨效应显现2026.01.10赎回新规落地，3-5年修复窗口打开2026.01.04供需共振，REITs市场迈入新阶段2026.01.04年末“期-现”波动的新特征和应对2026.01.04曲径分岔：政策分化中把握中久期良机2026.01.03 政策红利提振市场情绪，REITs市场迎来开门红。过去一周债市表现不佳，而REITs市场与权益市场共同迎来开门红，中证REITs全收益指数上涨4日后于周五小幅回调。从板块来看，IDC与消费板块作为以往强势板块涨幅居前，其中部分项目再度突破新高；产业园板块主要由部分近期解禁项目补涨带动整体板块涨幅超3%；市政环保、高速、能源等受计价模式影响较大的板块涨幅相对较收敛，但前期跌幅较深的稳健项目依然修复较明显；保障房板块受制于长端利率承压，整体涨幅一般。 优质项目可逢低配置，经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与。我们在《供需共振，REITs市场迈入新阶段》强调，随着相关政策进一步完善，当前REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利，当前来看部分优质项目仍具有一定性价比，若行情回调可逢低配置，不过考虑到临近财报发布，对于经营风险较高的项目可待经营数据更新后参与。截至1月10日，从目前深交所已公布的REITs项目下半年经营初步核算数据来看，产业园与仓储板块整体经营筑底，以价换量政策下出租率未出现明显下滑；消费与保障房板块保持稳中有升；中航首钢绿能REIT经营表现突出，经营数据同比增速较高。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况..........................................................................................102.风险提示........................................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年12月31日-2026年1月9日，下同）REITs指数整体上行，新型基础设施和消费类REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在1.89%收于1028.93。从底层资产来看，过去一周各板块集中上涨，其中新型基础设施和消费类REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（4.41%）、消费（3.17%）、产业园（3.16%）、市政环保（2.44%）、仓储（2.26%）、交通（1.66%）、能源（1.44%）、保障房（0.09%）。 政策红利提振市场情绪，REITs市场迎来开门红。过去一周债市表现不佳，而REITs市场与权益市场共同迎来开门红，中证REITs全收益指数上涨4日后于周五小幅回调。从板块来看，IDC与消费板块作为以往强势板块涨幅居前，其中部分项目再度突破新高；产业园板块主要由部分近期解禁项目补涨带动整体板块涨幅超3%；市政环保、高速、能源等受计价模式影响较大的板块涨幅相对较收敛，但前期跌幅较深的稳健项目依然修复较明显；保障房板块受制于长端利率承压，整体涨幅一般。 优质项目可逢低配置，经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与。我们在《供需共振，REITs市场迈入新阶段》强调，随着相关政策进一步完善，当前REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，可聚焦优质运营主体并分享市场发展红利，当前来看部分优质项目仍具有一定性价比，若行情回调可逢低配置，不过考虑到临近财报发布，对于经营风险较高的项目可待经营数据更新后参与。截至1月10日，从目前深交所已公布的REITs项目下半年经营初步核算数据来看，产业园与仓储板块整体经营筑底，以价换量政策下出租率未出现明显下滑；消费与保障房板块保持稳中有升；中航首钢绿能REIT经营表现突出，经营数据同比增速较高： 具体来看，2025年第4季度，项目公司生活垃圾处理量为28.46万吨，同比增加18.83%；结算电量为9,806.28万千瓦时，同比增加32.64%；厨余垃圾处置量为1.90万吨，同比增加23.38%；营业收入为11,019.50万元，同比增加19.26%；EBITDA为4,024.15万元，同比增加28.86%。 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图2：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，新型基础设施和市政环保板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额7.1亿元，较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.03%和0.76%，能源和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.36%和0.46%。 1.2.一级发行情况 过去一周有4只REITs更新发行状态。其中中航北京昌保租赁住房首发项目已受理，平安西安高科产业园首发项目、东方红隧道股份智能运维高速首发项目已反馈和中航中核集团能源首发项目已问询。截至2026年1月9日，国内REITs市场共上市78只，总市值2233亿元，流通市值1230亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 电话（021）38676666