关于REITs市场近期波动的一些看法20251223

2025年12月24日09:24 关键词 市场回调经营权OCI基本面机构流动性风险资产估值收益率配置公募政策分红投资波动长期收益选择 全文摘要 近期市场回调，中证全收益指数下跌，对经营权类资产影响较大，产权类资产相对稳定。OCI政策影响市场，短期内可能面临流动性风险。尽管短期内市场波动，但中长期看，红利类资产如IDC、消费和政策性保障房等领域仍具投资价值。 关于REITs市场近期波动的一些看法-20251223_导读 2025年12月24日09:24 关键词 市场回调经营权OCI基本面机构流动性风险资产估值收益率配置公募政策分红投资波动长期收益选择 全文摘要 近期市场回调，中证全收益指数下跌，对经营权类资产影响较大，产权类资产相对稳定。OCI政策影响市场，短期内可能面临流动性风险。尽管短期内市场波动，但中长期看，红利类资产如IDC、消费和政策性保障房等领域仍具投资价值。分析师建议，尽管当前市场存在不确定性，投资人应关注回调后的机会，特别是能源和高速板块，为未来可能的增长做准备。 章节速览 00:00市场回调分析与未来展望 会议讨论了近期市场回调，特别是经营权板块的大幅下跌，指出二月底的下跌源于获利了结，而本轮下跌则在连续阴跌后出现。产权与经营权板块表现分化，产权跌幅较小，经营权跌幅较大，尤其是能源板块。未来市场走势将基于当前观察到的情况进行评估。 01:44 OCI政策影响与市场反应分析 对话围绕OCI政策及其对市场的影响展开，指出近期市场下跌并非基本面因素导致，而是OCI事件引发的机构避险行为所致。24年初发布的会计类四号文允许机构灵活处理瑞克投资，特别是采用OCI方式的机构，能将现金分派记录为当期损益，减少股价波动对利润表的影响。该政策出台后，全市场估值反弹约10%，体现了机构集中度高及预期判断一致的市场特征。 04:15经营权类项目估值与市场波动分析 讨论了经营权类项目，尤其是小能源和短久期高速项目在市场中的表现，指出高估值项目受机构配置影响，但面临波动调整。强调OCI制度的红利性质及其对项目估值的影响，建议投资者关注IR和现金流稳定性，以辨明长期投资价值。 08:56能源项目投资回顾与当前估值分析 回顾过去两年，能源类项目投资推荐难度较大，除了部分水电项目表现尚可，其他项目在基本面和估值方面存在瑕疵。当前市场调整促使关注估值回落情况，适合长期投资且重视基本面的机构考虑配置时机，强调基本点而非短期制度变化。 09:41市场波动下的OCI项目拆分方法与流动性风险分析 讨论了OCI项目拆分的潜在方法，包括投资收益率、本金摊销和净利润拆分，强调流动性风险的重要性。建议投资者在市场波动中配置RACE资产，以实现多元化投资，并指出未来2到3年政策红利和市场需求将带来增量投资机会。 14:25 2024年市场展望：关注消费、保障房与IDC板块 会议讨论了2024年市场预期，重点关注消费、政策性保障房和IDC三个领域，认为这些领域在宏观环境下可能展现出韧性或增长潜力。同时，建议关注高速路网中江苏境内项目及安徽地区的长期配置机会，强调水电和风电的稳 定性。最后，提醒观察市场流动性和事件性影响，以基本面和估值判断为决策依据。 思维导图 发言总结 发言人1 他，中金研究部不动产组的分析师李佳敏，对近期市场波动进行了汇报。他指出，市场出现了明显的回调，尤其是高速板块和能源板块跌幅较大。李佳敏强调，投资者和市场参与者高度关注市场波动，本次会议旨在汇报回调中的客观情况及后续市场看法。数据表明，上周中证全收益指数下跌了2.85%，为年内最大单周跌幅。板块分析显示，经营权的跌幅明显大于产权。他强调，本轮下跌并非由于基本面因素，而是市场对OCI事件的反应。李佳敏回顾了OCI政策的背景和影响，指出该政策旨在帮助机构长期持有并关注分红收益。他还讨论了OCI的潜在拆分方法，并强调在市场波动中关注长期价值和流动性风险。最后，他对未来市场表现持谨慎乐观态度，推荐关注一些韧性板块，如消费、政策性保障房和IDC等，并建议投资者关注回调后的配置机会。 问答回顾 发言人1问：近期市场出现了明显回调，能否请您分享一下中金研究部从本轮回调中观察到的一些客观情况？近期市场风向有何变化，特别是对高估值短久期经营权项目的影响是什么？ 发言人1答：当然，上周中证全收益指数下跌了2.85%，创下了年内最大单周下跌幅度。与之前2月底的下跌主要由获利了结引起不同，本轮下跌是在连续半年阴跌后出现的一个较大周度跌幅，其催化剂主要与市场讨论的OCI事件引发的机构避险动作有关。最近几周，随着讨论声音的变化，高估值短久期的经营权项目受到了较大压力。机构间的讨论以及监管的关注导致这类项目受到内部压力，但总体而言，我们认为OCI制度仍然是一个红利，因为它最初的设计意图是要相对于其他债券类品种提供更多优势。 发言人1问：这次下跌中不同板块的表现如何？ 发言人1答：从板块结构上看，产权类项目的跌幅相对较小，约为1.99%，而经营权类项目的跌幅较大，接近4%。预计本周经营权类项目的跌幅仍然较大，且能源板块也出现了剧烈下跌。整体呈现以经营权为主导承压的局面。 发言人1问：经营权快速下跌是否由于基本面因素导致？ 发言人1答：根据我们的分析，目前项目的基本面并没有出现超预期变化，经营权快速下跌并非基本面因素所致。实际上，近两周新增的一个重要因素是市场对于OCI政策的讨论及由此引发的机构避险行为。 发言人1问：对于瑞克的会计处理方式，即采用权益类投资工具进行处理，能否详细解释一下？ 发言人1答：在2024年春节前后，监管发布了四号文，规定瑞克从权益类投资工具角度进行会计处理。这意味着机构可以选择TPL或OCI等方式对瑞克进行快捷处理，在采用OCI方式的机构中，可以将收取的现金分红或利息当期计入损益，从而减少二级市场股价波动对机构利润表的影响。 发言人1问：当初实施OCI政策时，对于分红和本金是否有明确区分，以及这对市场产生了什么影响？ 发言人1答：当初在实施OCI政策时，并未对分派的分红或本金做出明确区分，导致部分高现金分派短期项目的实际收益率或分红较低，这类项目主要集中在经营权，尤其是小能源和短久期高速领域。到了2025年，高估值项目经历了波动，但一直维持在OCI账户内持有，由于其估值相对较高（IR较低），市场对于稳定现金流的公用事业类和水电等业态仍有配置需求。 发言人1问：在OC事件之后，对于投资人的影响主要体现在哪些方面？ 发言人1答：对于投资人，重点在于要关注资产长期收益率的价值，并辨明投资标的。特别是对于经营权类资产，由于IR（内部收益率）主观性较强且不稳定，建议投资人对不同情形进行假设分析。尽管底层项目现金流受宏观基本面波动影响可能不稳，但整体产品设计旨在提供稳定的现金流预期，通过假设不同场景下的现金流情况或趋势，投资人能有一个估值底或时间上的参考。 发言人1问：近期市场波动下，机构应如何把握投资配置机会？ 发言人1答：机构需要留意整体估值回落情况，判断是否达到适合配置的位置，同时强调长期配置而非短期受制度变化影响的波动。此外，对于能源类项目投资，尽管水电等部分项目基本面尚可，其他项目可能在基本面和估值上存在瑕疵。 发言人1问：目前市场对于OC拆分有哪些潜在的方法讨论？ 发言人1答：目前市场上的讨论较多，但并没有统一规定的方法。提出的三种拆分方法分别是基于未来周期内的投资收益率（IR）拆分、本金摊销法和净利润拆法，每种方法各有优劣，需要各机构根据自身情况进一步研讨决定。 发言人1问：近期市场波动的主要风险点是什么？ 发言人1答：近期市场的主要风险在于流动性风险，特别是在机构卖出部分产品后年底可能出现产品库压力，流动性问题更加凸显。对于OC事件本身的影响，在12月31日前后会逐渐消减，后续更应关注流动性的变化情况。 发言人1问：项目端在当前市场环境下有哪些变化和机会？ 发言人1答：当前存在优质的高估值经营权项目，在估值调整后可能提供入场机会；同时，本轮波动和调整也可能导致个券持券结构发生变化，为更多不同类型的资金进入市场并实现定价市场化创造条件。长远来看，随着政策不断出台，包括商业不动产在内的更多投资范围将扩大，价值定价逻辑回归也将有助于投资范围的拓宽。 发言人1问：对于未来市场发展有何展望？ 发言人1答：未来2到3年内，政策将持续推出，供给侧与需求侧将带来新的选择，比如公募类A指数产品的落地将为市场带来增量。在低利率震荡时期，红利类资产如股票和REITs等值得继续关注，因为它们具有强制分红的特点，能保证一定的现金收益。 发言人1问：在当前市场环境下，对于投资人来说，Race在税收方面有哪些优势？首批投资项目的特点是什么？ 发言人1答：Race通过其独特的架构，在税收方面为投资人提供了显著的优势。首批投资项目均是经过严格筛选的优质项目，具有一定的基本面优势，并且在市场波动中仍展现出一定的韧性。 发言人1问：对于明年的市场走势，有哪些主要关注点？ 发言人1答：明年市场关注点主要分为基本面和分母端利率两个方面。预计消费板块可能持平略有增长，政策性保障房板块也相对稳定；同时，明年长债利率有望有所回落，这对相关产品配置具有一定吸引力。此外，IDC赛道因其稀缺性和租约稳定性，也值得投资者关注。 发言人1问：在经营权领域，有哪些推荐的投资标的？ 发言人1答：在经营权领域，建议关注高速路相关项目，特别是江苏境内的苏州和南京路段，它们在明年可能受到短期催化，但需关注估值情况。另外，安徽地区的高速公路网项目也具有一定的配置机会，尽管明年会有小范围路网影响，整体影响不会特别大。在能源领域，水电和风电（如国电投）具有较好的稳定性，可适当关注。不过，对于整体市场的流动性以及事件性影响的消除，需要持续观察，最终投资决策应基于基本面判断和估值分析。