房地产行业重大事项点评：北京楼市再宽松

房地产2025年12月26日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 北京楼市再宽松 华创证券研究所 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 事项： 2025年12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。 评论： 本次北京房地产相关政策优化内容主要包括： 限购方面：1）非京籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。2）二孩及以上的多子女居民家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。 商业贷款方面：各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 公积金贷款方面：借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。 整体来看，政策优化力度较为温和，预期政策效果可能是北京楼市小幅脉冲回暖。1）本次政策优化相对有效的方向，可能是利率定价机制安排方面，不再区分首套房和二套住房，从而降低改善客群的按揭还款压力；另外，非京籍家庭购买五环内商品房的社保/个税缴纳年限，由“3年”调减为“2年”、购买五环外商品房的，由“2年”调减为“1年”，有助于释放非京籍家庭购买力。2）据克而瑞数据，2025年1-11月北京新房成交面积约420万方，同比下降9%，但11月单月成交28万方，同比下降52%。 资料来源：克而瑞，华创证券 2026年北京拿地先验判断难度仍然较大，更加考验房企拿地精准度。虽然从数据来看，北京宅地成交面积逐年降低，但整体供地诉求仍然较强，表现为：1）外围区域宅地成交大幅减少，但库存去化较缓慢；2）核心区呈现一定的超供现象，对二手房价产生了冲击，且同区域新房之间互相竞争也更为激烈。2025年1-11月北京宅地成交面积359万方，预计全年成交面积仍同比下降；从供地结构来看，海淀区、朝阳区宅地成交面积增加，而前期库存较大的丰台、昌平、大兴区等供地明显减少。 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 当前房地产演绎后周期属性，经济见底地产才能见底，租金（反映居民收入）比租金收益率更为重要。1）地产承压对经济传导是广义财政支出下滑，总需求曲线左移。过量库存及土地财政和土地金融失效，导致地产无法像过去一样，成为启动经济的外生变量，因此，这轮地产会演绎后周期逻辑。唯有足够推动总需求曲线右移的政策出台，经济向好收入改善后,地产才能量价见底。2）一般资产价格的定价是未来收益的折现，简化估值可以是eps/折现率，如股票=eps/（1/PE）、房价=租金/租金收益率看，虽然分母端往往可以衡量估值是否合理，但其前提条件是分子端的稳定。即使某些时候资产价格跌在合理的静态估值下，市场对于分子端可能较为悲观，从而静态估值很低，而估值的拐点并非自然出现，而是市场对于分子端的预期发生了变化。3）切换到收入-房价的角度，二手房交易的本质是居民间交换资产，并不是简单的供需关系，当居民收入好转，则买家出价能力改善，同时卖家持房能力增强，二手房挂牌量必然会下降，而成交价格逐步抬升；反之，若仍存在收入压力，即使成交量上升，价格仍然可能承压。 资料来源：Wind，华创证券 投资建议：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：房地产市场超预期下行 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所