深圳二手房挂牌价“两连升”

able_Summary]地产周速达 1）周度： 新房成交结束“四连增”，高位回落。本周（12月5-11日），38城新房成交面积录得264万平（约为年内高点的51%），在经历连续四周的环比修复后，本周环比转跌9%。尽管出现单周波动，但绝对规模仍处于近期220-292万平的中枢区间，显示市场在脉冲式回暖后进入整固阶段。 二手房成交止跌企稳，成交面积维持高位。继上周小幅回调3%后，本周15城二手房成交面积企稳于214万平，环比基本持平。近四周成交中枢稳定于214-221万平的窄幅区间，绝对量维持在年内高点的73%水平，显示二手房韧性高于新房。 同比降幅边际收敛，磨底特征延续。38城新房成交同比下滑33%，降幅较上周收窄3个百分点，目前已连续十一周录得负增长；15城二手房成交同比降幅亦收敛3个百分点至34%，连续九周同比负增长。 2）月度： 新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压。12月1-11日，38城新房成交面积同比下滑29%，较11月全月（-35%）有边际改善，降幅收敛6个百分点，与10月（-27%）表现基本相当。相比新房的边际修复，二手房成交明显走弱。12月1-11日，15城二手房成交同比下滑34%，较10月、11月的跌幅均扩大14个百分点，二手房市场短期仍面临较大的回调压力。 3）一线城市表现： 一线城市新房成交环比转降，城际分化显著。一线城市新房成交经历“两连增”后，本周环比转跌6%，绝对规模回落至年内高点的50%。城市间分化明显，北京表现最为亮眼，环比继上周大增62%后，本周再增25%，成交量站上16万平，突破近四周8-12万平的震荡箱体，修复动能强劲。深沪涨跌互现，深圳从底部反弹42%，但绝对量仍偏低，仅为年内高点26%；上海由增转降（-14%），但绝对量仍维持在年内高点的62%。广州则持续走弱，连续两周回落，本周降幅达22%，绝对量已降至年内高点的39%。 二手房成交整体维持高位韧性，深圳领涨。京沪深二手房成交合计环比上涨4%，主要由深圳大幅反弹20%带动，上海微增3%，而北京微降2%。当前北上深二手房成交均稳定在年内高点的73-79%，显著强于新房市场。 同比维度，高基数压制依旧，上海走出独立行情。受去年同期高基数影响，新房整体同比下滑37%，降幅扩大3个百分点，连续九周负增长。其中，深圳受超高基数扰动同比深跌78%，京广跌幅明显，唯有上海逆势录得13%的正增长，表现相对亮眼。本周二手房同比跌幅收窄至31%，北上深跌幅多在27-39%区间。 4）二三线城市表现： 二线城市新房成交环比回落，同比降幅显著收窄。新房成交环比小幅回调9%，绝对量回落至年内高点的50%，其中杭州、青岛跌幅均超40%。但从同比维度看，二线新房降幅较上周收窄11个百分点至-26%，显示出底部修复迹象。二手房市场表现相对稳健，环比基本持平，成交量维持在年内高点的63%，同比降幅亦收敛至42%（上周为下降48%），市场情绪处于磨底阶段。 三线城市新房反弹中断，二手房成交仍处高位。新房成交经历连续三周的修复性反弹后，本周环比下滑13%，其中眉山、渭南等城市单周跌幅逾80%。同比方面，三线新房降幅扩大至42%（上周-35%），基本面仍显疲态。二手房成交环比由增转降（-10%），但绝对量仍处于年内高点的83%，在各能级城市中相对位 置最高。 5）房价观察： 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 12月1-7日，各线城市挂牌价跌幅扩大。本周一二三线城市环比跌幅集中在0.55%-0.58%区间，较上周（0-0.38%）显著扩大。同比维度上，二线城市价格调整幅度较大，跌幅达8.61%，一线及三线跌幅在6-7%区间。 深圳挂牌价从低位连续两周反弹，其他一线城市加速探底。环比维度上，在前期深度调整后，深圳挂牌价连续两周录得环比正增长（本周+0.18%，上周+0.26%），初步显现底部企稳特征；其余三城跌幅边际扩 大，沪京广环比跌幅介于0.6-1.1%，较上周的0.1-0.6%明显扩大。同比来看，广州跌幅最深，达到16.62%，深圳与北京跌幅均在9-10%，上海表现相对坚挺，同比仅下跌3.93%。 二线城市，成都和福州环比逆势微涨，分别增长0.39%、0.05%，且同比跌幅控制在3-5%的相对低位。西 安 表 现出高波动特征，在本周环比大跌2.31%后，基本回吐了上周（+0.66%）的涨幅，且同比跌幅达14.18%，价格仍处于寻底过程中。 6）政策观察： 中央经济工作会议对房地产的定调从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，侧重常态化风险管控。对比2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述，2025年会议基调转为“着力稳定房地产市场”。这一措辞的边际变化或反映地产行业系统性急跌风险已初步收敛，政策重心正由短期的“应急阻断”向中长 期的“常态化维稳”切换。这意味着单纯的总量强刺激预期（类比去年“924”）降温，未来政策将更侧重于在防范化解重点领域风险的框架下，维持市场的平稳运行。 2026年政策或侧重“因城施策”，聚焦“收储去库”与“好房子”建设。展望2026年，政策逻辑将告别“大水漫灌”式的总量博弈，转而深化以“控增量、去库存、优供给”为核心的因城施策。一是存量破局，会议明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，叠加公积金制度改革，预示着中央层面的收储支 持政策有望进一步加码，成为去库存的关键；二是增量提质，有序推动“好房子”建设，标志着供给侧改革加 速由“量”转“质”，对标改善性需求的房地产发展新模式正加速落地。 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 主要城市成交观察 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。