投资中国现代制造工厂

中国制造业正经历转型升级，在全球高科技制造业中占据领先地位，尤其在电动汽车、造船、高速铁路和生物制药等领域。国家统计局数据显示，2015年至2024年间，中国制造业增加值增长6%，在全球制造业增加值中的份额从25.9%上升到27.7%。 "中国制造2025"战略推动产业升级，中国成为全球最大制造业国家。

公募REITs对现代化制造工厂表现出浓厚兴趣，主要因其三个关键特征：稳定安全的租赁协议、高增长产业的租户吸引力、以及相对多元化的租户结构。CBRE研究显示，2022-2024年期间，C-REITs更青睐现代化制造工厂，其平均占用率保持在95%以上，租金稳定。

现代制造工厂的租户画像显示，主要来自生物医药、新材料、信息技术和设备制造业等高增长产业。国家级先进制造业集群覆盖高端装备制造、下一代信息技术、生物医药和新能源汽车等关键产业，长江三角洲、京津冀和珠江三角洲是集群最集中的区域。

CBRE协助众多企业选择现代制造工厂厂址，发现制造业对配套设施和服务要求高，搬迁成本大，租户粘性较高。现代制造工厂的租赁期限通常跨越三到五年，平均剩余租赁期限为2.8年，租金收入占比相对稳定。租户分散度较高，前五大租户集中率平均为42%，低于仓库物流但高于研发办公楼。

现代制造工厂具有三个关键特征：工业化通用性、土地效率和专业化运作。单层现代制造工厂适用于生产和研发，高度生产区楼层为8-11米，承载能力为2-5吨每平方米。多层传统单层厂房适用于中等规模至大规模制造商，操作空间灵活。

中国国土资源部建立了工业用地控制指标，包括容积率、建筑密度和行政办公及服务设施用地比例。CBRE建议投资者瞄准位于高度集中地区的现代化制造工厂，关注高科技产业复杂的空间需求。现代化制造业展现出韧性，为投资者提供稳定增长特征的现金流，应考虑与优质租户进行出售-回租安排。

大城市一级城市租金范围为每平方米每天0.6-2.5人民币，其中北京、上海、广州和深圳租金最高，南京、苏州、无锡、常州、南通、杭州、东莞和佛山租金次之，天津、成都和重庆租金相对较低。