配售提升流动性，商管物管双轮稳步增长

配售提升流动性，商管物管双轮稳步增长 |报告要点 11月13日，华润置地以41.70港元/股配售4950万股华润万象生活股份，占总股本2.17%，配售后持股比例由72.29%降至70.12%。本次配售有助于优化上市公司股权结构、吸引机构投资者并提升股票流动性。华润置地预计将获得约20.61亿港元资金，用于土地收购、开发成本及一般营运。2025年1–10月，华润置地销售额保持行业前三，拿地积极，土储优质，有望持续为公司带来优质项目。公司购物中心稳步扩张，低线扩张表现亮眼。我们预计公司2025–2027年归母净利润为40.73/45.54/51.05亿元，维持“买入”评级。 |分析师及联系人 杜昊旻方鹏SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 华润万象生活(01209)配售提升流动性，商管物管双轮稳步增长 事件 行业：房地产/房地产服务投资评级：买入（维持）当前价格：44.88港元 11月13日，公司控股股东华润置地同意通过配售代理以41.70港元/股的价格配售合计4950万股公司股份。 ➢配售丰富股东结构，提升股份流动性 截至11月13日，公司控股股东华润置地持有本公司16.5亿股股份，占总股本的72.29%，本次配售股份共4950万股，占总股本的2.17%，配售价格为41.70港元/股。配售完成后，华润置地的持股比例减少至70.12%。华润置地表示，出售公司股份可以提升股东结构的多元性，吸引机构投资者，同时可以增加公司股份的流动性。 总股本/流通股本(百万股)2,283/2,283流通市值(百万港元)102,438.60每股净资产(元)7.47资产负债率(%)49.26一年内最高/最低(港元)46.54/26.75 ➢控股股东投销稳健，优质土储反哺长期增长 华润置地通过本次配售预计补充资金约20.61亿港元，将用于土地收购、开发成本及一般营运。根据克而瑞数据，2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比-16.6%，与百强房企降幅基本一致，排名稳居行业前三。根据中指院数据，2025年1-10月，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比+37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米。控股股东销售保持头部，拿地聚焦核心，有望持续为公司输入优质项目。 ➢购物中心稳中有进，下沉市场仍具优势 截至2025H1，公司在营购物中心共125个，三季度新开业购物中心6个，除了在深圳、杭州等一二线城市稳步扩张外，也逐步下沉到呼和浩特、淮安等三四线城市。公司运营能力与品牌影响力较强，在低线扩张中仍保持优势，呼和浩特万象城7月4日开业，为原鄂尔多斯广场更新项目，开业率达100%，开业单日客流突破20万人。 相关报告 我们预计公司2025-2027年收入分别184.97/201.93/221.53亿元，同比分别+8.5%/+9.2%/+9.7%； 归 母 净 利 润 分 别40.73/45.54/51.05亿 元 ， 同 比 分 别+12.2%/+11.8%/+12.1%。考虑到公司在商管赛道持续巩固龙头地位，物管赛道保持高质量增长，维持“买入”评级。 1、《华润万象生活（01209）：经营业绩稳步增长，100%分红回馈股东》2025.09.042、《华润万象生活（01209）：业绩稳增，分红亮眼，购物中心强者恒强》2025.03.30 风险提示：关联方销售不及预期；市场外拓增速不及预期；收购整合风险。 扫码查看更多 风险提示 1.关联方销售不及预期。公司业务仍然有一定比例来自关联方房企，目前新房市场销售承压，关联方带来的业务支持力度或有所下降。2.市场外拓增速不及预期。受市场下行影响，物管行业对存量市场的拓展竞争加剧，公司外拓的规模和盈利能力或不及预期。3.收购整合风险。公司通过收购整合项目时，可能存在回款不及预期、盈利能力偏低等问题，从而影响公司整体的业绩表现。 财务预测摘要 评级说明 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 法律主体声明 本报告由国联民生证券股份有限公司或其关联机构制作，国联民生证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“国联民生证券”。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由国联民生证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。国联民生证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。国联证券国际金融有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的分销。本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 权益披露 国联证券国际金融有限公司跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务关系，且雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属国联民生证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“国联民生证券”）。未经国联民生证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联民生证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，国联民生证券不因收件人收到本报告而视其为国联民生证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国联民生证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国联民生证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，国联民生证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 国联民生证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国联民生证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国联民生证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，国联民生证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到国联民生证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 版权声明 未经国联民生证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登和引用。否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、转载、刊登和引用者承担。 联系我们 上海：上海市虹口区杨树浦路188号星立方大厦8层深圳：广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场1座10层01室 北京：北京市东城区安外大街208号玖安广场A座4层无锡：江苏省无锡市金融一街8号国联金融大厦16楼