总结
本周REITs市场整体表现一般，但消费设施、租赁住房、市政环保、新型设施等板块跑赢沪深300/中证500/中证1000。三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房板块。
市政环保板块：超预期，收费单价或处理量恢复较好，进入供暖季，供热领域项目值得关注，如富国首创水务、国泰海通济南能源供热。
数据中心板块：在AIDC智能算力热潮下表现强势，预计未来算力需求仍然旺盛。目前该板块仅2只REITs，尽管项目租户单一、租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户主要为我国三大电信运营商，可靠性高。目前价位下两只REITs分派率在4%以下，润泽科技略高于万国。
消费设施板块：年底进入业绩冲刺期，仍可期待。三季度消费REITs业绩整体稳定，可供分配金额无大幅波动，三季度年化分派率介于3.59%（华夏华润商业）~5.53%（易方达华威市场）。传统上，四季度涉及“国庆”“双十一”“跨年”“元旦”“年终”等重要时间节点，秋冬季客单价较高往往也能创造更高的销售业绩，是消费REITs的黄金季，重点仍可关注分派率高、出租表现稳定、消费情景较好的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费和华夏首创奥莱。
租赁住房板块：业绩稳定，出租率维持高位，多个项目处于扩募进行中，三季度年化分派率介于2.69%（红土创新深圳安居）~4.02%（汇添富上海地产租赁住房）。租赁住房板块流动性较好，除了2025年上市的汇添富上海地产、华泰苏州恒泰2只项目，其余项目流通份额平均为67%。仍可重点关注扩募进行中的租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢），以及发改委782号文后尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）。
产业园区板块：三季度继续承压，分派率介于1.90%（建信中关村）~5.73%（华夏合肥高新），项目分化明显，可重点关注出租率“9”开头的园区个券。合肥高新睿成项目、东吴苏园产业2.5产业园、易方达广开产园的创新基地/创新大厦园区、华夏和达高科孵化器项目、招商科创孵化器项目、建信中关村的孵化器项目等REITs出租率已降至“6”开头，去化压力较大，部分项目分派率高达5%以上。但也有出租率维持95%以上、收缴率99%以上，且区位条件较好的园区项目，如创金合信首农REIT的首农元中心项目。
仓储物流板块：新增供给的冲击仍在，关联方租赁占比较大的项目可抵抗一定的需求竞争，优先关注关联方占比较高的红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施和南方顺丰物流。
交通设施板块：优先关注东部区域路产。华泰江苏交控、招商高速公路、华夏南京交通高速和中金安徽交控等东部区域路产1-9月的车流量、通行费收入同比增长明显，周边项目改扩建的分流/引流效应对项目收入有显著影响，谨慎估计客货车流将被分流的项目。
能源板块：多因素影响发电量，个别项目拟通过保理保障分红。中信建投国家电投新能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT三季度可供分配金额有所变化，主要受线路停机未发电、风资源减弱等因素影响。
市场表现：本周49只REITs收涨，27只收跌。REITs成交活跃度有所提升，日均成交额6.18亿元、日均成交量1.49亿份、日均换手率0.61%，环比分别变化+13.68%、+18.74%、+0.09pct。华夏中海商业REIT正式上市，但首日收盘价仅上涨3.29%，涨幅较9月底上市的凯德商业（首日+12.63%）明显收窄。截至周五，我国已上市的76只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1104亿元。
解禁情况：2025年11月解禁的项目共5个，分别是中金联东科创（2025/11/5，39.09%）、银华绍兴原水水利（2025/11/8，18.06%）、华泰江苏交控（2025/11/15，55%）、招商高速公路（2025/11/21，55.78%）和中金安徽交控（2025/11/22，37.29%），关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。
发行情况：截至2025年10月31日，年内剩余潜在发行项目4-5单左右。具体来看：当前已发售待上市的有1单（中信建投沈阳国际软件园2025-11-6上市交易），正在发行的有1单（华夏安博仓储物流2025-11-11募集开始），交易所已反馈7单（华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-19），交易所已申报1单（易方达广西北投高速2025-10-17）。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
