三季报出炉，几家欢喜几家愁

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： ►二级市场 本周49只REITs收涨，27只收跌，REITs成交活跃度有所提升。2025年11月解禁的项目共5个，分别是中金联东科创（2025/11/5，39.09%）、银华绍兴原水水利（2025/11/8，18.06%）、华泰江苏交控（2025/11/15，55%）、招商高速公路 （2025/11/21，55.78%） 和 中 金 安 徽 交 控 （2025/11/22，37.29%），关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。 ►三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房 整体来看，市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，进入供暖季，供热领域项目值得关注，如富国首创水务、国泰海通济南能源供热。 新型设施（数据中心）板块在AIDC智能算力热潮下表现强 势 ，预 计未 来算 力 需 求仍 然 旺 盛。 目 前 该 板 块 仅2只REITs，尽管项目租户单一、租约较长，现金流对客户依赖度很高，但客户主要为我国三大电信运营商，可靠性高。 目前价位下两只REITs分派率在4%以下，润泽科技略高于万国数据。 消 费 设 施板 块 年 底进 入业 绩冲 刺期，四季度涉及“双十一”“跨年”“元旦”“年终”等重要时间节点，秋冬季客单价较高往往也能创造更高的销售业绩，是消费REITs的黄金季，重点仍可关注分派率高、出租表现稳定、消费情景较好的易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费和首创奥莱。 租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，多个项目处于扩募进行中，三季度年化分派率介于2.7%~4.0%，板块流动性较好，多只项目流通份额超60%，债市企稳后可重点跟进。 园区板块三季度业绩继续承压，分派率介于1.9%~5.7%，项目分化明显，多个项目出租率“6”开头，孵化器项目业绩普遍较差。可重点关注出租率“9”开头的园区个券，如首农。 仓储物流板块新增供给的冲击仍在，关联方租赁占比较大的项目可抵抗一定的需求竞争，优先关注关联方占比较 高的红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施和南方顺丰物流。 交通板块显著受周边竞品项目影响，东部路产客货车流整体恢复更佳。能源板块受风光水资源影响，叠加市场化交易等压力，业绩普遍承压，部分项目通过保理以保障当期分红。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房.............................................................................................41.1.市政环保：首创水务单价调升，首钢绿能协调垃圾来源................................................................................51.2.数据中心：单一租户但租约较长，算力热潮下可持续关注.............................................................................61.3.消费设施：年底进入业绩冲刺期，仍可期待.................................................................................................61.4.租赁住房：业绩稳定，债市修复时首选.......................................................................................................71.5.产业园区：多个项目出租率6开头，孵化器业绩普遍较差............................................................................81.6.仓储物流：新增供给的冲击仍在................................................................................................................101.7.交通设施：优先关注东部区域路产.............................................................................................................111.8.能源：多因素影响发电量，个别项目拟通过保理保障分红............................................................................122.其他要闻....................................................................................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................16 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：2025年8月1日以来租赁住房板块走势表现...........................................................................................8图3：中金山东高速REIT周边项目指引..........................................................................................................12图4：本周C-REITs成交情况.........................................................................................................................15图5：C-REITs解禁分布................................................................................................................................15 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：市政环保板块三季报可供分配金额对比及分派率......................................................................................5表4：数据中心板块三季报可供分配金额对比及分派率......................................................................................6表5：消费设施板块三季报可供分配金额对比及分派率......................................................................................7表6：租赁住房板块三季报可供分配金额对比及分派率......................................................................................7表7：出租率“6”开头的产业园区个券................................................................................................................8表8：出租率“7-8”开头的产业园区个券.............................................................................................................9表9：出租率“9”开头的产业园区个券...............................................................................................................10表10：仓储物流板块三季报可供分配金额对比及分派率...................................................................................10表11：高速公路板块车流量及路费收入变化....................................................................................................11表12：能源设施板块三季报可供分配金额对比及分派率...................................................................................13表13：本周REITs个券市场价格表现.............................................................................................................14 本周（2025年10月27-31日）中证REITs全收益指数收于1045.73点，周度上涨0.06%，延续了上周的回稳趋势。周内来看，本周行情跌宕起伏，周一下跌0.44%后，在央行重启国债买卖信息推动下，周二周三全收益指数分别上涨0.85%、0.24%，在 项 目 三 季 报集中披 露后， 各板块业绩表现 分化，周四周五指数累计又回撤了0.59%。月线角度看，全收益指数已连跌四月，市场整体仍然较弱。 本周消费板块的华夏中海商业REIT正式上市，但首日收盘价仅上涨3.29%，涨幅较9月底上市的凯德商业（首日+12.63%）明显收窄。截至周五，我国 已上市的76只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1104亿元。 大类资产角度