南都物业机构调研纪要

调研日期: 2025-07-01 南都物业服务集团股份有限公司是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业,也是国内A股主板市场物业行业第一股。自2011年起,南都物业已多次入围中国物业管理协会、中国指数研究院发布的中国物业服务百强企业前30强。2020年,该公司被评为中国物业服务百强企业15强,2021年被中国指数研究院评为全国物业服务百强企业综合实力第13名。南都物业的服务内容主要包括物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务,以及涵盖社区O2O、家政服务、美居服务、存量资产服务、社区养老服务等领域的增值服务。服务对象涵盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、文旅、学校、银行、医院、政府公建项目等多种物业类型。南都物业的服务版图遍布浙江省各大城市,并进入北京、上海、重庆、江苏等十余省(直辖市),目前签约及中标项目约600个,面积逾7000万平方米。 Q:公司2024年半年度毛利率略微上升原因是什么?对全年毛利率的展望? A:投资者您好,公司2024年半年度毛利率为17.77%,较去年同期略微上升0.11个百分点。 首先在项目选择上,我们采取审慎策略,侧重于回报能力较好的项目,避免承接可能产生亏损的业务。同时,我们持续调整组织结构,推行扁平化管理,减少中间层级以提升协同效率。在运营中,我们注重科技应用,例如引入AI等技术工具协助费用管理,并推广智能设备的使用,以支持运营效率的持续提升。下半年,公司将继续推进成本与效率的优化,并通过技术改造等方式,致力于维持毛利率的稳定。Q:公司归母净利润上升的主要原因是什么? A:投资者您好,公司2025年半年度实现归母净利润1.3亿元,较去年同期上升532.87%。主要系安邦护卫公允价值变动导致。公司对安邦护卫的股权投资采用公允价值计量,其股价波动导致公司持有的其他非流动金融资产公允价值变动较大,本期确认公允价值变动损益7,818.55万元,增加公司当期净利润5,863.91 万元,而2024 年半年度确认公允价值变动损益-6,274.19万元,减少公司2024年半年度净利润4,705.65万元,即因该事项导致公司2025年半年度归属于母公司所有者的净利润同比增加 10,569.56 万元。 Q:南都目前撤场项目的情况如何?未来如何展望? A:投资者您好,当前部分项目的撤场主要基于两方面考量:一是随着运营成本持续提升,部分长期项目在物业费标准未能同步调整的情况下,已难以匹配公司对于经营质量的要求,因此我们主动作出退出项目的战略选择;二是在当前市场环境下,公司坚持有质量的规模发展,在项目续约阶段对于盈利水平与服务标准进行综合评估后,出于价值判断退出部分竞争过于激烈、不符合长期服务效益的项目,以确保资源更有效地聚焦于优质业务。但整体来看,公司项目稳定性可控,2025年上半年市拓金额为近年来最高,且上半年实现营收稳定增长。未来公司对存量及增量项目将更审慎评估,坚持做有价值、有品质的发展。 Q:请问公司设立赛智助龙基金的初衷是什么,该基金投资云深处的规模和比例是多少? A:投资者您好,随着科技的快速发展,人工智能技术正加速向垂直领域渗透,物业服务正成为人工智能技术落地的重要场景。近年来,国家和地方政府出台了一系列支持政策,为支持 AI 及具身智能技术场景落地提供了良好的政策环境和机遇。为深化落实公司战略发展规划 ,借助专业投资机构力量及资源优势,进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力。公司与普通合伙人浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司(以下简称“赛智伯乐”)及其他有限合伙人共同投资设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业(有限合伙)。基金投资方向主要为人工智能、机器人、具身智能等领域。公司作为有限合伙人以自有资金认缴出资人民币3,300 万元,占认缴出资总额的 33%。 Q:公司对安邦护卫是否有具体的减持计划? A:投资者您好,公司此次仅为减持授权,后续具体实施公司将根据相关法律法规的规定,及时履行信息披露义务。 Q:公司和云象一起设立的合资公司是准备做什么业务,云象机器人在项目上的落地情况怎么样? A:投资者您好,南郡科技公司依托南都物业在各类服务场景的运营及品牌优势,以及云象机器人在通用机器人与人工智能领域的技术优势,首先从清洁机器人切入,重点聚焦于具身智能产品的二次开发、场景应用及销售,旨在深度探索智慧物业的新场景、新技术,共同打造一个 产、研、用一体化的行业新生态。 关于落地进展,目前相关机器人产品已在我们公司内的部分项目中进行试点应用,正处在稳步推广和场景适配的关键阶段。 同时,也成功落地到行业内其他物企项目。我们将通过合资公司,全力推动这些创新技术在更广泛物业服务场景中的落地,持续提升运营效率与服务体验。 Q:公司中融信托什么进度? A:投资者您好,公司已披露信托产品逾期相关公告,公司购买“中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计划”逾期兑付,总计购买金额3000万元,尚未收到该产品本金及投资收益。鉴于该信托产品投资款项的收回尚存在不确定性,截止2025年半年度,公司已对该产品计提75%减值,确认公允价值变动损益。同时,公司在事件发生第一时间已提起诉讼,前期已进行财产保全。后续如有进展公司将根据上交所相关规定进行披露。