中东欧投资市场2025年上半年

2025年上半年，中东欧五国（捷克、波兰、罗马尼亚、斯洛伐克、匈牙利）房地产投资额近50亿欧元，占2024年全年总额近60%，延续了去年的复苏势头。捷克以21亿欧元领先，首次超过波兰（17亿欧元），两国合计占CE5投资总额的77%。

宏观经济方面，中东欧地区在2025年呈现谨慎但稳定的复苏态势，经济增长重启，通胀有所缓解，但劳动力短缺、核心通胀和财政压力等挑战依然存在。该地区受益于欧盟一体化进程和物流枢纽地位，尽管面临地缘政治风险和对欧元区的依赖，但整体前景积极。预计波兰、罗马尼亚和捷克将表现优于欧元区，罗马尼亚增长势头最强，匈牙利和斯洛伐克逐步复苏。

投资趋势显示，物流地产仍是最受青睐的资产类别，占上半年投资总额的32%，捷克、波兰和斯洛伐克表现突出，反映了该地区作为制造和分销高绩效中心的吸引力。生活服务地产保持稳定增长，尤其在波兰和捷克。上半年最大交易是Blackstone以4.7亿欧元收购捷克和斯洛伐克Contera工业资产组合，其次是PPF Real Estate收购希尔顿布拉格酒店，以及波兰Eko-Okna两家制造设施的出售租赁交易（2.53亿欧元）。美国基金RealtyIncome购入该资产，显示大型机构投资者正回归中东欧市场。捷克资本最为活跃，占斯洛伐克投资额的51%和波兰的11%。

各市场表现：捷克有望创纪录，斯洛伐克增长强劲，匈牙利和罗马尼亚持续增长，波兰在2025年上半年实现稳定反弹。国内投资者参与度提升，捷克和匈牙利尤为显著。

投资展望：预计下半年各中东欧市场房地产投资将保持积极态势，核心办公、波兰和斯洛伐克的工业地产以及捷克和罗马尼亚的零售地产可能引领市场。增长动力来自国内消费支出增强、通胀缓解和劳动力市场稳健。全球投资者情绪改善和乌克兰局势缓和可能降低风险溢价，提升中东欧地区竞争力，利好物流和工业地产。捷克市场以国内资本为主导，波兰、罗马尼亚和匈牙利则依赖外国资本。Prime收益率趋于稳定，捷克最低，波兰机会稍多。地缘政治不确定性和美国关税可能带来下行风险，但整体前景乐观。